Klage nr 2012050

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     OBOS Eiendomsmeglere AS

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen  

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak den 12. august 2009. Leiligheten var en del av et større byggeprosjekt. Klageren innredet selv leiligheten for kroner 1 500 000 utover kjøpesummen. Fylkesmannen fattet vedtak den 22. oktober 2009, 14 dager før overtakelsen, hvor det fremkom at byggeprosjektet var i strid med reguleringsplanen, og at det var ikke adgang til å gi dispensasjon.

 

Opprinnelig megler som hadde oppdraget var [boligbyggelaget]. Selskapet er i dag overtatt av innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak den 12. august 2009. Leiligheten manglet totalinnredning. Innredningen skulle klageren stå for. I perioden 12. august 2009 og frem til Fylkesmannens opphevelse av godkjennelsen for eiendommen den 22. oktober 2009, investerte klageren kroner 1 500 000 millioner i leiligheten.

 

Innklagede visste tidspunktet da klageren satte i gang med alle investeringene i leiligheten, at hele byggesaken var til full klagebehandling hos fylkesmannen og at kommunen hadde varslet utbyggeren om at han bygget for egen regning og risiko.

 

Da klageren kjøpte boligen, visste han ikke at det var en klagesak på prosjektet hos Fylkesmannen. Saken kan ende med at klageren må rive 2. etasjen på leiligheten, og at leiligheten vil bli umulig å selge. Utbyggeren bygget også på egen regning og risiko, noe det heller ikke ble opplyst om, før klageren kjøpte. Alt dette skulle innklagede sørge for at klageren ble klar over før kjøpet av eiendommen, slik at han ikke ble påført risiko og tap.

 

Klagerens påstand er at innklagede har brutt god meglerskikk og må erstatte klagerens tap.

 

Eiendommen er ennå ikke regulert, og det kan ta lang tid før regulering finner sted. Klageren er og har vært forhindret fra å selge siden Fylkesmannen opphevet godkjennelsene.

 

Klageren krever at innklagede overtar eiendommen og at klageren får tilbake sine investering og tapte renter og utgifter.

 

Innklagede anfører:

Kjøpsavtalen ble inngått 12. august 2009, med avtalt overtakelse oktober 2009. Kjøpesummen var kroner 6 200 000 hvorav kroner 1 510 000 var innskudd og resten andel fellesgjeld. Det gjenstod blant annet noe innredningsarbeid, og klageren fikk tilgang til leiligheten før overtakelse.

 

Ved vedtak av 22. oktober 2009 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak om å gi dispensasjon fra reguleringsplanen om høydebegrensning for endring av tiltaket og Fylkesmannen fastslo i vedtaket at eventuell fravikelse av reguleringsbestemmelsene måtte skje i form av omregulering.

 

Klageren nektet på denne bakgrunn å overta leiligheten, herunder både å innbetale innskuddet og overta ansvaret for leilighetens andel av fellesgjelden. Etter forhandlinger ble selgeren og klageren enige om en tilleggsavtale til kjøpekontrakten. Avtalen ble inngått skriftlig 28. mai 2010 og innebar at klageren aksepterte å overta alle økonomiske forpliktelser som tilhørte leiligheten, med virkning fra 1. april 2010.

 

Avtalen innebar at klageren fikk avtalt henstand med betaling av innskuddet på kroner 1.510.000 med fradrag av et beløp på kroner 100.000 samt gebyrer med kroner 11.462 som allerede var betalt til innklagede i henholdt til kjøpekontrakten.

 

I henhold til avtalen forfaller restbeløpet på kroner 1.421.462 først når det foreligger endelig stadfestet reguleringsplan for borettslaget og leiligheten, og denne ikke fører til bygningsmessige endringer på bygget eller det foreligger permanent brukstillatelse.

 

For at klageren skulle få overta leiligheten uten å innbetale innskuddet, var partene enige om at klageren skulle stille bankgaranti for den avtalte kjøpesummen.

 

Det bestrides at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede. Innklagedes opptreden har under enhver omstedighet ikke ført til noe tap for klageren. Klageren har tidligere meldt erstatningskrav til innklagedes forsikringsselskap. Kravet ble avslått 9. november 2011. Det vises til begrunnelsen som ble gitt fra forsikringsselskapet og innklagede slutter seg til denne.

 

Det må bemerkes særskilt at det i klagen skapes inntrykk av at klageren har betalt kjøpesummen og o+vertatt leiligheten uten kunnskap om vedtaket. Den faktiske situasjonen er at klageren var vel kjent med fylkesmannens vedtak da han valgte å overta gjeldsansvaret for leiligheten, og han fikk samtidig henstand med det alt vesentlige av innskuddet.

 

Kommunen har for øvrig allerede utarbeidet forslag til ny reguleringsplan som tar høyde for borettslagets bygninger slik de faktisk er utformet. Forslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn og fristen for innspill var 23. januar 2012, og det er grunn til å tro at det vil bli gitt byggetillatelse basert på kommunens eget forslag til ny reguleringsplan som lar bygningene stå uforandret.

 

Innklagede kan ikke være ansvarlig for et eventuelt tap om oppstår som følge av forpliktelser klageren har valgt å påta seg etter at Fylkesmannens vedtak forelå og klageren var kjent med vedtaket.

 

Klageren gjør gjeldende at han påkostet leiligheten mer enn kroner 1 500 000 før Fylkesmannens vedtak forelå den 22. oktober 2009, men dette beløpet er udokumentert, og kan ikke legges til grunn uten nærmere dokumentasjon.

 

To andre av de opprinnelige kjøperne har solgt sine leiligheter gjennom eksterne meglere. Den ene leiligheten ble solgt 25. mai 2011 for kroner 3 400 000. Leiligheten ble solgt for kroner 300.000 mer enn opprinnelig kjøpesum. Den andre leiligheten ble solgt 22. april 2012 for kroner 4.600.000. Leiligheten ble solgt for kroner 1.450.000 mer enn opprinnelig kjøpesum. Innklagede understreker at innklagede ikke er kjent med hvilke påkostninger/ innredningsarbeid som er utført i leilighetene.

 

Basert på ovenstående er det ikke riktig at leilighetene ikke lar seg selge, og markedet legger åpenbart til grunn at det ville bli gitt endelig brukstillatelse uten at det er nødvendig å rive deler av bygningene. Det er gitt midlertidig brukstillatelse, og tillatelsen er ikke trukket tilbake.

 

Klagerens leilighet har vært og er fullt beboelig. Leiligheten har også vært leid ut det meste av tiden. Fylkesmannens vedtak om å oppheve byggetillatelsen har ikke hatt betydning for hvilke leie klageren har oppnådd, og differansen mellom leieinntekter og kostnader er ikke erstatningsmessig.

 

Klagerens kreditt på kjøpesummen var rentefri. Med en rentesats på 3,5 prosent tilsvarer det en månedlig rentebesparelse på kroner 4.146, hvilket er lavere enn den månedlige utgift til garantisprovisjon som klageren hevder å ha.

 

Det fremgår av klagerens beregning at leiligheten med reguleringsplan/ byggetillatelse vil ha en salgsverdi på om lag kroner 6.500.000 millioner, hvilket er om lag to millioner lavere enn det han selv oppgir å ha hatt som kostnader ved kjøpesum, påkostninger og tap i form av løpende utgifter/ inntekter.

 

Dersom beregningen stemmer, viser den at man ikke får igjen kjøpesummen som klageren selv betalte, selv med påkostningene som har blitt foretatt.

 

Det må etter innklagedes syn legges til grunn at leilighetene i borettslaget generelt er salgbare for et beløp som ikke er betydelig redusert på grunn av de formelle manglene, fordi markedet legger til grunn dette vil bli brakt i orden. Det dreier seg imidlertid om kostbare leiligheter, hvor det ikke er noe automatikk i at salgspris i ”bruktmarkedet” er like høy som salgsprisen fra utbyggeren.

 

Som påpekt bestrides at det foreligger ansvarsgrunnlag, og under enhver omstendighet har ikke klageren lidt noe tap som står i adekvat årsakssammenheng til en eventuell ansvarsbetingende opptreden fra innklagedes side.

 

Dersom det mot formodning skulle vise seg at reguleringsplanen og byggesaksbehandlingen ender med at leiligheten må endres, antar innklagede at beløpet på kroner 1 421 462 vil gi tilstrekkelig dekning for en eventuell verdireduksjon.

 

Klageren synes også å kreve at innklagede overtar eiendommen, herunder at han vil heve overfor innklagede. Det finnes ingen rettslige grunnlag for å gjøre hevingskrav gjeldende mot en megler.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Tilleggsavtalen som ble inngått mellom selgeren og klageren den 28.mai 2010 var klageren nødt til å inngå for at leiligheten ikke skulle gå på tvangssalg. Klageren hadde planlagt å legge ut leiligheten for salg umiddelbart etter overtakelsen våren 2010, og denne planen holdt han fast ved. Leiligheten ble lagt ut for salg for kroner 7.900.000 millioner. I denne forbindelse ble det opplyst i salgsoppgaven om Fylkesmannens avgjørelse, samt at kommunen jobbet med ny reguleringsplan. Det eneste budet som kom var på kroner 5 700 000 og budet inneholdt et forbehold om bankgaranti på eventuell riving av toppetasjen og at budgiveren da kunne trekke seg. Klageren ville gått på et tap på over to millioner kroner og klageren måtte akseptert bankgarantien. Etter flere forsøk på salg, valgte klageren å leie ut leiligheten, mens han ventet på reguleringen fra kommunen.

 

I vurderingen av innklagedes ansvar viser klageren til tidligere anførsler i saken og påpeker at innklagede visste at utbyggeren bygget for egen regning og risiko, samt at innklagede visste at Fylkesmannen hadde hele saken til klagebehandling før klageren kjøpte.

 

Klagerens tap er at klageren har investert over kroner 1.500.0000, som ikke er mulig å realisere, etter at Fylkesmannen opphevet alle dispensasjoner som ble gitt. Videre har klageren siden overtakelsen tapt penger hver eneste dag. Klageren har satt opp en oversikt over de investeringer som har blitt gjort i leiligheten.

 

Klageren vil påpeke at innklagede mistet bevilgningen også sett i lys av behandlingen av klagerens sak. Det er også tilbakevist at kommunen ikke hadde gjort utbyggeren oppmerksom på at han bygget for egen regning og risiko.

 

Innklagede viser til brevet fra forsikringsselskapet hvor det fremkom at de andre leilighetene ble omsatt til fulle priser og at klageren følgelig heller ikke vil lide noe tap. Klageren bemerker at leilighetene som har blitt solgt, ligger i første etasje og derfor ikke vil merke noe til en endring av reguleringen i forhold til høyden på bygningene. Videre skriver forsikringsselskapet at reguleringen snart vil være i orden. Det de ikke skriver er at dette kan ta flere år og i mellomtiden taper klageren penger hver dag.

 

Klageren mener at innklagede ikke kan fritas for ansvar ved at klageren måtte ”redde” leiligheten fra tvangssalg og et tap på kroner 1 500 000 på klagerens innredninger i leiligheten.

 

I klagerens tapsoversikt, viser denne et månedlig tap på kroner 14 525 og viser forholdet mellom leieinntekter utgifter. Den største utgiften står innklagede for ved innkrevningen av renteutgifter på kroner 24 000 i måneden Gebyret på bankgaranti er det klagerens bank som belaster klageren. Klageren mener at selv om leiligheten blir godkjent, er den befengt med så mye negativ omtale i media i kommunen at ingen vil betale riktig pris for den.

 

Det var aldri klagerens plan å leie bort leiligheten, men da ekteskapet hans røk, så han ingen mulighet til å beholde leiligheten. Likevel har klageren klart å betjene tapene og utgiftene, men dette er gjort ved betydelige forsakelser og private lån av venner.

 

Klageren mener det er rimelig at innklagede overtar eiendommen, så lenge den er uselgelig og innklagede var ansvarlige for å bringe klageren inn i situasjonen. Hvis innklagede ikke er ansvarlig, er alternativet at innklagede dekker klagerens utgifter pr. dags dato og et endelig oppgjør når eiendommen blir solgt.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Forslaget til ny reguleringsplan for det aktuelle området ble behandlet av planutvalget i kommunen den 10. mai. 2012 og et enstemmig planutvalg vedtok den foreslåtte reguleringsplanen.

 

Saken skal etter det som er opplyst, behandles av bystyret 14. juni 2012 og basert på det enstemmige vedtaket i planutvalget må det legges til grunn at reguleringsplanen blir vedtatt.

 

Grunnlaget for Fylkesmannens vedtak var i sin tid at prosjektet avvek fra den daværende reguleringsplanen i for stor grad til å kunne godkjennes som en dispensasjonssak. Når reguleringsplanen nå endres, må det legges til at bygningene kan bli stående som de er, og at det ikke vil bli nødvendig å rive ”takboksene”.

 

Klagefristen over den stadfestede reguleringsplanen vil utløpe i første halvdel av juli. Selv om det eventuelt skulle kommer klager, er det intet som tilsier at klagene vil bli tatt til følge.

 

Det fastholdes at klagerens kostnader til innredning er udokumenterte. Det er heller ikke dokumentert at kostnadene som eventuelt er pådratt, ble pådratt før klageren ble kjent med Fylkesmannens vedtak av 22. oktober 2009. Klageren skulle overta leiligheten i oktober 2009, slik at han må ha blitt kjent med Fylkesmannens vedtak svært kort tid etter at det ble truffet.

 

Fylkesmannens vedtak var som påvist kjent da klageren valgte å overta leiligheten og da han inngikk tilleggsavtalen. I den grad det forelå mangel, kunne klageren gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende, herunder holde pengene tilbake. Klageren var bistått av advokat på dette tidspunkt, og må således ha vært klar over at et berettiget tilbakehold ikke ga selgeren hevingsgrunn. Dersom klageren ønsket å gardere seg mot eventuelle tvangssalg, kunne han også ha deponert den omtvistede delen av kjøpesummen. Klageren kan således ikke bli hørt med at det var nødvendig å inngå tilleggsavtalen for å unngå tvangssalg.

 

Gjennom tilleggsavtalen har klageren påtatt seg en ubetinget plikt til å betale hele kjøpesummen når det foreligger en endelig reguleringsplan som ikke medfører endringer i bygningen. Det er ikke tatt noe forbehold om tap som følge av manglende salgbarhet i mellomtiden osv.

 

Dersom reguleringsplanen blir vedtatt, må klageren betale full kjøpesum til selgeren slik som avtalt. I den grad det i det hele tatt har oppstått et tap som følge av forsinkede offentlige planer, er dette som følge av en situasjon som var kjent for klageren før han valgte å inngå tilleggsavtalen.

 

Etter planutvalgets behandling av ny reguleringsplan den 10. mai, legger innklagede til grunn at ”takboksene” ikke må rives”. Det foreligger da intet erstatningsmessig tap.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagede har ikke forespurt om å få oversendt klagerens utlegg/ investeringer som utgjør rundt 150 bilag. Klageren har undersøkt at ca 10 prosent av bilagene er etter Fylkesmannens avgjørelse 22. oktober 2009 og det er ikke uvanlig at fakturaene kommer etter at boligen er ferdigstilt. Fylkesmannens avgjørelse ble kunngjort i lokalavisen 27. oktober 2009, hvor klageren ble kjent med vedtaket. Det var snakk om overtakelse 9. november 2009, altså 14 dager etter at saken var kjent.

 

Det er ingen tvil om at innklagede og selgerens advokat truet med tvangssalg. Klageren fryktet for at det kunne komme rettssaker og at investeringen på kroner 1 500 000 skulle gå tapt. Dette medførte at innklagede presset klageren til å inngå tilleggsavtalen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder erstatning for tap som følge av at byggeprosjektet, som leiligheten er en del av, ble ansett å være i strid med reguleringsplanen.    

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og saksfremstillingen har blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren/ utbyggeren vil ikke bli vurdert. Klageren krever at leiligheten skal tilbakeføres til innklagede. Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede kun er megler i transaksjonen. Et hevingskrav må eventuelt rettes mot selgeren av eiendommen.

 

Klageren anfører at han ble presset av innklagede til å inngå tilleggsavtalen av 28. mai 2010. Reklamasjonsnemnda kan ikke se det dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press da klageren valgte å signere tilleggsavtalen. Klageren må følgelig bære risikoen og med de plikter og rettigheter som følger av tilleggsavtalen.  

 

Klageren anfører at klagerens erstatningsmessige tap kan ha flere grunnlag. For det første mener klageren at tapet kan relatere seg til riving av deler av leiligheten, dersom reguleringsplanen ikke blir godkjent. For det andre tap som følge av utgifter klageren har hatt i perioden til en eventuell godkjenning forelå. For det tredje tap som følge av negativ omtale av prosjektet som vil medføre en lavere salgssum enn hva klageren betalte.

 

Det følger av tilleggsavtalen at:

 

”Garantibeløpet som skal stilles blir etter dette på NOK 1.421.462. Beløpet forfaller til betaling når (i)det foreligger endelig stadfestet reguleringsplan av [kommunen]for området som angår borettslaget og Leiligheten, og denne ikke fører til bygningsmessige endringer på bygget Leiligheten ligger i, eller (ii) det foreligger permanent brukstillatelse (ferdigattest)”.

 

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klagerens mulige tap som følge av at reguleringsplanen ikke blir godkjent, er ivaretatt ved garantien som klageren har godtatt og underskrevet.

 

Mulige tap som relaterer seg til utgifter, ville ikke vært i noen annen stilling hvis det aldri kom noe vedtak fra Fylkesmannen. Det er klageren selv som råder over hvilke lån som er inngått og hvordan leiligheten forvaltes, herunder utleie av leiligheten.

 

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke ta stilling til mulige fremtidige tap ved salg av leiligheten som følge av at prosjektet har hatt dårlig omtale.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.