Klage nr 2012051

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     DnB Eiendom AS Heimdal

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede var ansvarlig megler da klagerne den 29. oktober 2009 solgte sin eierleilighet. Ifølge salgsoppgaven medfulgte biloppstillingsplass. Kjøperen fikk medhold i tingretten i et prisavslagskrav mot klageren. Klageren ønsker beløpet erstattet av innklagede.

 

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klagerne anfører:

Innklagede var ansvarlig megler da klagerne solgte sin eierleilighet den 29. oktober 2009. Som en del av kontrakten inngikk salgsoppgaven.

 

I brev av 16. september 2010 mottok klagerne krav om prisavslag som følge av uriktige opplysninger i salgsoppgaven.

 

Bakgrunnen for kravet var at det var uriktig opplyst at det var ”biloppstillingsplass på

sameiets tomt”, mens plassen i realiteten var eiet av kommunen. Klagerne ble først oppmerksomme på den uriktige opplysningen i salgsoppgaven ved mottaket av reklamasjonen.

 

Den uriktige opplysningen i salgsoppgaven om parkeringsplassens eierforhold er ikke gitt av klagerne, og klagerne har hele tiden vært kjent med at parkeringsplassen ikke var i sameiets eie. Alle offentlige kart og dokumenter viser at plassen ikke var på sameiets tomt.

 

Parkeringsplassen fungerte i realiteten som om den var i sameiets eie, hvilket antagelig var årsaken til at klagerne ikke fokuserte på opplysninger om parkeringsforholdet i salgsoppgaven.

 

Etter at klagerne mottok krav om prisavslag, ble innklagede varslet muntlig om reklamasjonen. Innklagede opplyste da at også innklagede hadde mottatt krav fra kjøperen av leiligheten, men at han etter å ha bedt om utfyllende informasjon ikke hadde hørt mer fra kjøperen. Dette skyldes antagelig at kjøperen i stedet valgte å rette et mangelskrav mot klagerne.

 

Klagerne mottok deretter innkalling til behandling i forliksrådet. Saken ble behandlet den 22. mars 2011. Partene kom ikke til enighet.

 

Ultimo mai 2011 mottok klagerne stevning for tingretten der kjøperen krevde kroner 85 000 i prisavslag. På bakgrunn av kravet ble det avholdt møte med innklagede den 27. juni 2011, der det ble kommunisert at klagerne mente seg urettmessig stilt til ansvar for innklagedes uriktige opplysning. I møtet ble det av innklagede erkjent at han ikke hadde mottatt opplysninger om eierforholdet til parkeringsplassen av klagerne.

 

Etter gjentatte henvendelser sa innklagede den 16. september 2011 seg villig til å være med å dekke deler av kravet på et ”prosessøkonomisk grunnlag”.

 

Innklagede var ikke villig til å konkretisere hvilket beløp han kunne bidra med. I e-posten ble det også angitt som tvilsomt om klagerne hadde lidt et tap. Klagerne så seg derfor nødt til å prøve saken for retten. Det ble anført at vilkår for prisavslag og/ eller erstatning ikke var oppfylt, samt at reklamasjonsfristen var oversittet. Innklagede ble også varslet om den pågående prosessen og mulig regresskrav.

 

Det kom heller ingen tilbakemelding på prosessvarslet.

 

I dom av 19. oktober ble klagerne dømt til å betale kroner 85 000 i prisavslag, samt kroner
22 150 i saksomkostninger.

 

Etter at klagerne mottok dommen, ble det på nytt rettet erstatningskrav mot innklagede.

 

Innklagede anførte at de uriktige opplysningene var gitt av klagerne til innklagede. Denne påstanden ble i ettertid ”moderert”. Det understrekes fra innklagede at megleren som hadde oppdraget tidligere, hadde erkjent at opplysningene ikke var gitt til innklagede av klagerne.

 

Innklagede trakk deretter tilbake sitt tilbud om å dekke deler av kravet.

 

Klagerne anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger i salgsoppgaven, samt ved å trekke tilbake et tidligere fremsatt tilbud om å dekke deler av kravet.

 

Den uriktige opplysningen gjelder eiendomsgrenser, som må sies å være innenfor kjerneområdet til en eiendomsmeglers ansvar. All offentlig tilgjengelig informasjon, herunder kart som var medsendt i salgsoppgaven, viser de korrekte eiendomsgrenser. At klagerne ikke avdekket feilopplysningen gitt av innklagede, som er den profesjonelle parten, kan ikke medføre at ansvaret for den uriktige opplysningen skyves over på forbrukeren.

 

Reklamasjonsnemnda bes om å ta stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig for hele eller deler av det tapet som innklagedes forsømmelse har påført klagerne. At klagerne har lidt et tap ble stadfestet av tingretten ved dom av 19. oktober 2011. Samlet lidt tap inklusive egne og kjøperens saksomkostninger for tingretten, er kroner 136 199.

 

Sakskostnader er her krevd uten at det er tatt hensyn til at klageren kan få dekket deler av dette av sitt forsikringsselskap dersom han ikke vinner frem med klagen.

 

Innklagede anfører:

Det er ikke uenighet mellom partene om at salgsoppgaven inneholdt en feil når det stod at det var ”biloppstillingsplass på sameiets tomt”. Klagerne var klar over at biloppstillingsplassene ikke lå på sameiets grunn. Om årsaken til at dette ikke ble lagt til grunn i salgsoppgaven heter det i dommen fra tingretten mellom kjøperne og klagerne:

 

”Retten legger til grunn at [klagerne] var kjent med de faktiske eierforhold og at bakgrunnen for at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger på dette punkt, var en kommunikasjonssvikt mellom innklagede og [klagerne]”.

 

Innklagede mener at klagerne ikke kan høres med en slik anførsel i klagesaken mot innklagede. Dette følger av e-postkorrespondansen mellom klagerne og innklagede i anledning godkjennelse av salgsoppgaven. Det fremgår at klagerne fikk salgsoppgaven til godkjennelse 7. oktober 2009. Seks dager etterpå, altså 13. oktober 2009, sendte klagerne en e-post til innklagede kun inneholdende ett ord:

 

            ”GODKJENT!”

 

Klarere kan det ikke uttrykkes at klagerne pr. 13. oktober 2009 hadde gjennomgått salgsoppgaven og godkjent innholdet. Her er det ikke rom for kommunikasjonssvikt. Klagerne kan i denne forbindelse heller ikke høres med anførselen:

 

”Parkeringsplassen fungerte i realiteten som om den var i sameiets eie, hvilket antagelig var årsaken til at klagerne ikke fokuserte på opplysninger om parkeringsforhold i salgsoppgaven”.

 

Holdninger klagerne gir uttrykk for er oppsiktvekkende. Når en megler oversender salgsoppgaven til en selger for godkjennelse, er hele poenget at de skal gå nøye igjennom salgsoppgaven og luke ut eventuelle feil de har forutsetninger for å oppdage. Ikke minst gjelder dette sentrale opplysninger i salgsoppgaven om hvilke parkeringsrettigheter som følger med. Desto mer overraskende blir holdningen klagerne gir uttrykk for da klagerne i dette tilfellet ikke bare var vanlig sameiere, men en av klagerne var også styremedlem i sameiet.

 

Klagerne burde på den bakgrunn være den siste til å ta lett på opplysninger om tomteforhold ved salg av egen sameiepart.

 

Innklagede måtte på sin side kunne legge til grunn at han var på den sikre siden med hensyn til opplysninger i salgsoppgaven om tomte- og parkeringsforhold da klagerne som skulle kontrollere salgsoppgaven også satt i styret.

 

På denne bakgrunn er det likegyldig for saken om innklagede har mottatt opplysninger om parkeringsarealet fra klagerne eller andre. Det fastholdes likevel at innklagede fikk opplysninger om dette fra klagerne.

 

Dommen i saken mellom kjøperen og klagerne innebærer en justering av oppgjøret dem imellom. Prisavslaget som kjøperne fikk, bygger på en forutsetning om at klagerne fikk for mye for leiligheten på grunn av feil opplysning om parkeringsplass på sameiets grunn. Dommen har korrigert salgssummen, slik at klagerne nå har fått den prisen retten mente var riktig. Dersom klagerne skulle få medhold i sitt regresskrav mot innklagede, ville dette innebære en tilbakejustering, slik at klagerne i siste omgang blir sittende igjen med den uberettigede merpris de allerede er blitt fradømt.

 

Det ”tap” klagerne mener å ha hatt, er tapet av en tilfeldig og uberettiget vinning. Et slikt tap er det ingen grunn til at de skal få kompensert av innklagede.

 

Når det gjelder kostnadene klagerne har hatt i forbindelse med søksmål fra kjøperen, er også disse noe klagerne er nærmest til å bære. De var selv nærmest til å vurdere prosessrisikoen ved et søksmål kjøperen knyttet til parkeringsplassen. Det var deres eget valg å la saken med kjøperne få sin løsning gjennom søksmål og hovedforhandling istedenfor å komme til en ordning med kjøperen gjennom et prisavslag.

 

Klagerne er selv nærmest til å bære ansvaret for at de ikke tok i mot denne invitasjonen.

 

På denne bakgrunn bestrides det at klagerne kan rette noe krav mot innklagede.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne viser til innklagedes anførsel om at megleren fikk sine opplysninger om parkeringsarealet fra klagerne, men dette medfører ikke riktighet. Klagerne ber om at innklagede dokumenterer denne påstanden.

 

Klagerne mener at innklagede allerede i e-post datert 24. november 2011 gav uttrykk for at de var klar over at det var snakk om at en feil som ikke ble oppdaget, og ikke at det var en positivt gitt feilopplysning. Det er derfor bemerkelsesverdig at innklagede nå hevder at megleren fikk opplysninger om dette fra klagerne.

 

Klagerne viser videre til at innklagede beskriver det som oppsiktsvekkende at klagerne ikke avdekket den uriktige opplysningen i salgsoppgaven ved gjennomlesning. Klagerne mener det må være like oppsiktsvekkende at en megler ikke klarer å lese av eiendomsgrensene i de offisielle dokumentene han selv innhenter. Kontroll av eiendomsgrenser må sies å være innenfor en meglers kjerneområde. Klagerne mener man må kunne forvente at sentrale forhold ved kjøpet sikres av megleren, og at tomtegrenser er et slikt sentralt forhold.

 

Klagerne viser til at en tilsvarende problemstilling ble belyst i RfE 100/08. Også denne saken gjaldt feilaktige opplysninger om at eiendommen hadde parkeringsplass på egen grunn. Reklamasjonsnemnda har uttalt:

”Mulighet for parkering er normalt en viktig opplysning ved kjøp av boligeiendom, og dette gjelder spesielt i dette tilfellet hvor den omstridte parkeringsplassen er eneste mulighet for parkering på egen grunn. At eiendommen er solgt flere ganger med feilaktige opplysninger om biloppstillingsplassen, fritar ikke innklagede fra undersøkelsesplikten.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap hans forsømmelse har medført. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse. Ettersom det er gitt korrekte opplysninger om arealet, kan det tenkes at erstatningen for biloppstillingsplassen ikke er sammenfallende med kjøpesummen for denne.

Reklamasjonsnemnda dekker etter sikker praksis ikke saksomkostninger for behandlingen i Reklamasjonsnemnda. Andre prosesskostnader vil innklagede i prinsippet være ansvarlig for i den grad det følger av alminnelige erstatningsregler.”

Innklagede har hevdet at det tap som klagerne krever erstattet, er ”en tilfeldig og uberettiget vinning”. Dette medfører ikke riktighet. Den aktuelle leiligheten ble solgt til takst etter en visning. For klagerne ville det vært uaktuelt å selge under takst etter kun en visning. Det er heller ikke slik at en erstatning for feilopplysninger nødvendigvis korrelerer med en tilsvarende reduksjon i bud dersom salgsoppgaven var korrekt. Klageren viser i den forbindelse til premissene i tingrettens dom mellom kjøperen og klagerne, der den faktiske konsekvensen av de uriktige opplysningene var marginale. Dette som følge av at parkeringsplassen rent faktisk fungerte som om den var i sameiets eie.

Klagerne bemerker at innklagede ikke har kommentert det faktum at han underveis i prosessen har gått bort fra tidligere tilbud om å dekke deler av kravet. Klageren mener dette er i strid med både god foretningsskikk og god meglerskikk.

 

Innklagede har også anført at klagerne burde kommet til en minnelig løsning slik at saksomkostninger ikke påløp. Klagerne bemerker at de forsøkte å få til en dialog med innklagede slik at innklagede kunne erkjenne ansvar før saken ble behandlet i tingretten. Innklagede har dermed selv hatt anledning til å kunne påvirke denne prosessen.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser til at klageren ba innklagede dokumentere påstanden om at megleren fikk sine opplysninger om parkeringsarealet fra klagerne. Innklagede opplyser at dette var informasjon som ble gitt muntlig.

 

Innklagede er ikke enig med klagerne i at de først i forbindelse med klagesaken har anført at megleren mottok disse opplysningene fra klagerne. Innklagede viser til brev til kjøpernes advokat, datert 19. oktober 2010, der det står: ”Opplysningen om biloppstillingsplass har megler fått fra selgerne.”

 

Innklagede mener videre at e-post av 24. november 2011 ikke endrer dette. Den påpeker bare at klagerne også har feilinformert megleren ved å unnlate å påpeke feil i salgsoppgaven. Klagerne synes å mene at de kan bruke samme anførsler som kjøperen i dette tilfellet. Dette er innklagede ikke enig i. En kjøper vil i en del tilfeller kunne rette krav mot megleren der denne har stolt på opplysninger mottatt fra selgeren. Det er noe helt annet når klagerne påberoper det samme. Selgeren har ikke vern mot feil fra meglerens side som skyldes feilinformasjon fra selgeren selv.

 

Innklagede viser til e-post datert 16. september 2011 der han sa seg villig til å dekke deler av kjøperens krav. I fjerde avsnitt står det:

 

”Hvis saken kunne løses med beskjedent beløp til kjøper kan [innklagede] – uten hensyn til spørsmålet om ansvar – være villig til være med på å dele dette beløpet med selger på prosessøkonomisk grunnlag, og for å bli ferdig med saken.”

 

Tvisten lot seg ikke løse med et beskjedent beløp, tvert i mot endte tvisten mellom klagerne og kjøperen med rettssak. På denne bakgrunn falt innklagedes tilbud bort.

 

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at innklagede også etter domsavsigelse ble spurt om en delvis dekning med utgangspunkt i tidligere tilbud. Innklagede har i ettertid avslått å dekke også et beskjedent beløp.

 

Klageren ønsker at vederlaget settes ned i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7 dersom Reklamasjonsnemnda helt eller delvis avslår erstatningskravet. Klagerne mener det å oppgi feil hva gjelder eierforhold til grunn må sies å utgjøre en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Denne pliktforsømmelsen har beviselig påført klagerne et økonomisk tap. Pliktforsømmelsen må etter klagernes mening sies å være så betydelig at vederlaget kreves bortfalt i sin helhet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet hvorvidt det er grunnlag for erstatning for feilopplysninger i salgsoppgaven.

 

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at klagerne godkjente salgsoppgavens opplysninger til innklagede. Klagerne erkjenner å ha hatt kunnskap om at opplysningene var feil, men opplyser at de ”ikke fokuserte” på forholdet. Hovedformålet med å innhente en slik godkjenning er at selgeren skal få mulighet til å rette opp feil i utkastet til salgsoppgave. Megleren kan riktignok ikke gjennom en slik godkjenningsordning unngå ethvert ansvar for feil opplysninger i salgsoppgaven. Men der selgeren har hatt kunnskap om at opplysninger i salgsoppgaven er feil, kan ikke megleren komme i ansvar. Det følger både av NOU 1987:14 s. 75 og NOU 2006:1 s. 119 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. I RfE 2008100 har Reklamasjonsnemnda imidlertid lagt til grunn at megleren har en undersøkelsesplikt som hvis den ble oppfylt, kunne avdekket at parkeringsplassen lå på kommunal grunn. Den foreliggende saken skiller seg imidlertid fra saken i RfE 2008100 ved at tingretten forutsatte at klagerne var kjent med de faktiske eierforhold og likevel godkjente salgsoppgaven.

 

Selv om megleren har en plikt til å undersøke eiendomsgrensene, mener Reklamasjonsnemnda etter en konkret vurdering at innklagede verken kan holdes ansvarlig for at klagerne måtte avfinne seg med et prisavslag i salgssummen eller gi et prisavslag på eiendomsmeglingstjenesten.

 

Klagerne må selv bære risikoen for at de valgte å gå til sak.

 

Klagerne har også fremsatt krav om nedsatt vederlag. Nemnda finner etter dette heller ikke at innklagedes vederlag skal settes ned.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.