Klage nr 2012057
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Postbanken Eiendom Åsane
Saken gjelder: Meglers vederlag
Saksfremstilling:
Klageren ønsket å selge sin eiendom gjennom innklagede. Budrunde ble foretatt og bud på kr. 2 890 000 ble akseptert av klageren den 3. februar 2012. I etterkant oppstod det tvist mellom kjøperne og klageren idet kjøperne mente de ikke var bundet av budet og at budet var gitt med forbehold. Innklagede hadde på sin side ikke registrert og videreformidlet noe forbehold.
Klageren lot kjøperne gå fra avtalen og sa opp oppdraget med innklagede den 14. mars, samme dag som oppdraget utløp. Klageren solgte boligen til C gjennom et annet meglerfirma den 2. april.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren forsøkte å selge sin del av et rekkehus gjennom innklagede som megler. Det ble inngitt et bud fra A på kr. 2 890 000. Dette budet sto til 27. januar 2012 kl 20.00. Klageren aksepterte ikke budet.
Innklagede skal ha ringt klageren den 31. januar og anbefalt klageren å takke ja til det allerede avslåtte budet, da dette var det eneste budet som var kommet inn. Klageren hadde i
mellomtiden fått vite via en kollega at A allerede hadde kjøpt et annet hus, og klageren informerte innklagede om dette.
Den 3. februar tok innklagede igjen kontakt med klageren og opplyste om at det var kommet inn et nytt bud fra A, på samme sum. Klageren minnet innklagede på at A allerede hadde kjøpt et annet hus, hvorpå innklagede svarte at A hadde fått heve dette kjøpet. Klageren anfører at innklagede anbefalte og nærmest presset ham til å godta budet. Innklagede skal også ha sagt at dersom klageren ikke aksepterte budet, ville innklagede si opp oppdraget. Klageren aksepterte budet fra A.
Noen dager senere tok innklagede igjen kontakt med klageren, med beskjed om at A ikke ønsket å kjøpe huset likevel. Innklagede skal ha sendt klageren en e-post der han opplyser at A mente de hadde lagt inn bud med forbehold om at de fikk hevet det andre kjøpet. Klageren ønsket å fastholde kjøpet frem til han fikk vite at det var hans ansvar å kreve tapet tilbake fra kjøperen dersom han foretok et dekningssalg.
Klageren anfører at han var usikker på om han skulle bruke innklagede for å selge boligen på nytt idet oppdraget utløp den 14. mars 2012. Klageren gav beskjed til innklagede den 14. mars om at han ikke ønsket å forlenge oppdraget.
Innklagede krever betalt kr. 118 598 i vederlag inkludert provisjon. Klageren mener innklagede ikke har krav på dette da han fristilte A slik at det ikke ble noe salg.
Klageren mener det er innklagedes oppgave å sjekke finansiering samt gi selgeren veloverveide anbefalinger om hvorvidt bud bør aksepteres eller ikke. Innklagede bør også opptre på en slik måte at både kjøper og selger blir fornøyde med handelden, det skjedde ikke i dette tilfellet.
Klageren anfører at innklagede kun var opptatt av sin egen fortjeneste. Innklagede skulle aldri ha anbefalt og presset klageren til å akseptere budet fra A, når innklagede var klar over at A allerede hadde kjøpt et annet hus.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at vederlaget derfor må falle bort.
Innklagede anfører:
Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk. Han mener seg berettiget til krav på provisjon i medhold av eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd, og under enhver omstendighet i medhold av § 7-3 annet ledd.
Innklagede viser til at handelen kom i stand etter at innklagede mottok sms fra tidligere budgiver A om fortsatt interesse. Innklagede ringte interessenten, hvoretter det i telefonsamtalen ble inngitt et fornyet bud.
Innklagede var kjent med at A hadde kjøpt bolig under oppføring, og at de ved oppsigelse av denne måtte påregne utgifter i samsvar med bustadoppføringslovens regler om avbestilling. Etter at innklagede hadde forsikret seg om at det var As intensjon å legge inn et bud, ble budet notert. Innklagede oppfattet ingen forbehold knyttet til budet.
Etter at klageren hadde akseptert As bud, forsøkte innklagede å komme i kontakt med A. Da dette ikke lot seg gjøre, leste innklagede inn talebeskjed på mobilsvar om at budet var akseptert. Innklagede sendte også A en sms der han bekreftet at budet var akseptert og informerte om overtakelsesdato. A svarte på sms med å takke og bekrefte at de ville ta kontakt den kommende mandagen for å avtale videre fremdrift i salget. For innklagede fremsto situasjonen sådan som en ordinær eiendomshandel.
Først to dager etter, den 5. februar, fremkom opplysninger som indikerte at budet var ment forbeholdent, idet A i sms skrev: ”Vi må finne ut som jeg sa st vi kan stryke oss fra huset i [x]”. For øvrig ble det i telefonsamtale 6. februar fra As side for første gang uttrykkelig uttalt at budet var forbeholdent. A hevdet i tilegg at det ikke var inngitt bud da de ikke hadde signert på budskjemaet.
Det ble avholdt et møte mellom innklagede og A den 8. februar. A uttrykte i dette møtet at akseptfristen, som var satt til 6. februar kl. 12.00, var satt såpass lang da A nettopp hadde behov for å avklare forholdet knyttet til den andre eiendommen. Innklagede på sin side har forsøkt å forklare A at meglere ikke kan forventes å oppfatte en slik akseptfrist som et forbehold.
Før øvrig har kjøperne hevdet seg ubundet av budet idet det kun var A som hadde signert budskjemaet, mens budet ble inngitt av hans samboer. Innklagede mener A og B har opptrådt samlet og som ”ett”. Innklagede mener at deres opptreden fremstår som spekulativ idet de har opptrådt på en slik måte at de har søkt en posisjon der de kunne legge inn bud uten å bli forpliktet.
Innklagede gjør gjeldende at det ikke kan være i strid med god meglerskikk å la seg lokke i en felle satt opp av tilsynelatende budgivere.
Klageren har for øvrig anført at han ble presset til å akseptere budet. Innklagede opplyser at han opplyste klageren om at han ville trekke seg fra oppdraget dersom klageren ikke ville akseptere budet. Bakgrunnen for dette var at budet tilsvarte prisantydning, og at klageren hadde avslått tilsvarende bud ved to anledninger. For det tilfellet at klageren på nytt kom til å avslå budet, vurderte innklagede at det ville oppstå en situasjon hvor det kunne stilles spørsmål om markedsføringen var villedende. Innklagede mener at det i denne situasjonen var i samsvar med god meglerskikk å orientere om at oppdraget i tilfelle ville bli sagt opp.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at huset nå er solgt gjennom et annet meglerforetak. Kjøper er budgiver C fra den første budrunden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på vederlag.
Innklagede har prinsipalt krevd vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd for handel som har kommet i stand i oppdragstiden, altså aksept av bud fra A. Subsidiært har innklagede krevet vederlag for handel som har kommet i stand innen tre måneder etter oppdraget utløp med noen som megler hadde forhandlet med i oppdragstiden jf. § 7-3 annet ledd.
Reklamasjonsnemnda vil først vurdere kravet på vederlag ut fra eiendomsmeglingsloven § 7-3 annet ledd.
Partene er enige om at boligen ble solgt til C. Dette skal i følge innklagede ha skjedd 2. april 2012, noe klageren ikke har bestridt. C var også budgiver ved salgsforsøket gjennom innklagede. Av budjournalen kommer det frem at C inngav bud på eiendommen to ganger den 18. januar. Oppdraget mellom klageren og innklagede løp til og med 14. mars.
Boligen er således solgt til en ”som oppdragstakeren har forhandlet med i oppdragstiden”, innen tre måneder etter oppdragstidens utløp. Innklagede har etter dette krav på vederlag.
Da innklagede har krav på vederlag i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-3 annet ledd ønsker ikke Reklamasjonsnemnda å gå inn i noen vurdering av hvorvidt det var inngått en bindende avtale mellom klageren og A.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.