Klage nr 2012058-2
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Postbanken Eiendom Sandnes
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Sak nr. 2012058 ble behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. juni 2012. Klagerne har i ettertid anket avgjørelsen på grunn av påstand om feil i resymeet.
Avgjørelsens avsnitt 5 på side 3 lød som følger:
”Klagerne mener at det må legges til grunn at innklagede kan fremskaffe opplysninger om at boligen er verneverdig. Klagerne kan ikke se av reguleringsplanen at boligen er vernet.”
Klagerne anfører at setningen ”Klagerne kan ikke se av reguleringsplanen at boligen er vernet.” er feil. Klagerne bemerker at det var nettopp de som oppdaget at boligen var verneverdig. Klageren henviser til reguleringsplanen de mottok sammen med skjøtet der dette klart fremgikk. De mener innklagede klart måtte se dette.
Reklamasjonsnemnda har besluttet å fjerne den anførte feilen fra klagen. Dette endrer likevel ikke avgjørelsen, som nå lyder som følger:
”Klage nr 2012058
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Postbanken Eiendom Sandnes
EiendomsMegling AS
Langgt. 54
4306 Sandnes
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Den 3. januar 2011 kjøpte klagerne en eiendom som var formidlet gjennom innklagede foretak. Etter kontraktsmøtet viste det seg at boligen var vernet, og at det var en servitutt på eiendommen som begrenset muligheten for utbygging.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagen gjelder manglende opplysninger angående heftelser på eiendommen. Klagerne kjøpte en eiendom den 3. januar 2011. Klagerne mener at det må kunne forventes, da de har betalt kroner 88 435, at tjenesten som leveres følger lovverket. Klagerne mener i så måte å ikke ha fått en tjeneste som har blitt utført i henholdt til loven. Årsaken til dette er at opplysninger klagerne forespurte om allerede før visning, på visning og under kontraktsmøtet, ikke ble gitt/ feilaktig opplyst.
Klagerne forespurte innklagede om å få tilsendt servitutter som reguleringsplan og andre heftelse på eiendommen før visning. Dette fikk klagerne ikke, men ble muntlig beroliget med at det ikke var noen form for heftelser på denne eiendommen.
På visning 13. desember 2011 spurte klagerne igjen spesifikt om det var heftelser, om huset
befant seg i vernesone eller var vernet. Klagerne var ekstra tydelige på dette i og med at de visste at nærliggende områder er vernet. Boligen ble bygget i 1935, og klagerne har hatt befatning med hva det innebærer å eie en vernet bolig. Klagernes sønn har eid slik bolig, og måtte da forholde seg til byantikvar for å kunne gjøre mindre endringer.
Klagerne vet hvor mye mer dette koster både økonomisk og administrativt fordi en må forholde seg til lov om bevaringsverdig bebyggelser/soner. Videre tar det lang tid dersom en skal vente på svar på søknader om ting hos byantikvarens kontor. Innklagede benektet da at boligen var vernet og klagerne regnet med at det stemte.
Klagerne ga tydelig uttrykk for at de ikke ønsket å kjøpe boligen dersom den skulle befinne seg på en sådan liste i kommunen. Klagerne ba igjen spesifikt om å få reguleringsplanen tilsendt. Reguleringsplanen ble ikke oversendt. Klagerne ble gjort oppmerksomme på et prosjekt som ikke vil berøre eiendommen annet enn med støy, slik klagerne forstod det. Klagerne ba også spesifikt om å få innsyn i tinglyste servitutter som nevnt i salgsoppgaven. Igjen ble klagerne kun opplyst om prosjektet.
Klagerne la deretter inn bud på eiendommen. Første bud ble ikke aksepter, og klagerne økte budet til prisantydning og fikk da tilslag på boligen. Det var ingen andre interessenter i budrunden. Innklagede krevde da betalt kroner 88 435 for de tjenester de hadde ytet i forbindelse med kjøpet.
Etter at innklagede gratulerte klagerne med kjøpet av eneboligen, spurte de igjen om det forelå servitutter. Klagerne fikk ikke annet svar enn en link til dette tidligere nevnte prosjektet.
Den 3. januar 2012 ble det avholdt kontraktsmøte, og klagerne forespurte igjen om det forelå heftelser på eiendommen. Både innklagede og selgeren avkreftet det.
Den 1. februar 2012 overtok klagerne boligen. En tid etter overtakelse mottok klagerne skjøtet og en del andre dokumenter i posten. I begynnelsen av mars ønsket de å pusse opp huset. Klagerne fant da frem dokumentene for å se hvilke vindustyper som er tidsriktige for huset i forhold til gamle hustegninger. Da oppdager de følgende heftelse:
”1. Eiendommen er å finne i SEFRAK-registeret som omhandler verne og bevaringsverdige bygg/områder. Denne eiendommen er å betegne som bevaringsverdig med de følger dette får i forhold til utbygging, endring, opp-pussing, valg av firma osv..osv. Har vært i dialog med byantikvar men venter enda på tydelige svar om hva vi har lov å gjøre, hvordan og med hvilke fagfolk. Altså en trenering i vårt arbeid med oppgradering. Det vil koste lagt mer både økonomisk og administrativt å drive boligen fremover enn det vi har tenkt.
2. Eiendommen har i tillegg en heftelse i form av tinglyst erklæring om at det ikke kan føres opp noe på denne eiendommen nærmere enn 8 m p.g.a nabo i nord har fått oppført vinterhage. Denne heftelsen medfører at alle planer om utbygging må glemmes da det er 9 m fra husvegg til nabogrense.”
Klagerne hadde ikke mottatt opplysninger om dette verken fra innklagede eller selgeren.
Klagerne krever erstatning for hva begrensningen medfører. Klagerne mener at kroner 50 000 vil være en rimelig sum.
Innklagede anfører:
Innklagede stiller seg uforstående til det klagerne beskriver. Innklagede anfører at det er svært vanskelig å oppdage at boligen er bevaringsverdig. Innklagede kan ikke se at det har noen betydning for verdien om boligen er verneverdig eller ikke. Den eneste konsekvensen er at det er noe lengre behandlingstid i slike saker.
Innklagede anfører at bestemmelsene om bebyggelser sto i salgsoppgaven og var lagt ved i permen overlevert til klagerne med de kommunale opplysningene.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne spurte på visning om innklagede hadde funnet ut noe mer om vernesonene. Innklagede svarte at tidligere eier hadde søkt om bygging av garasje og fått godkjenning, men ikke bygget.
Klagerne ba innklagede om å kontakte selgeren for å ta med dokumentene som viste hva som hadde blitt godkjent. Innklagede svarte at han ikke hadde søkt kommunen om tillatelse og at innklagede hadde blandet objektene.
Klagerne mener at det må legges til grunn at innklagede kan fremskaffe opplysninger om at boligen er verneverdig. Klagerne kan ikke se av reguleringsplanen at boligen er vernet.
Klagerne viser til tidligere uttalelser i saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om det er grunnlag for å kreve erstatning for tap i forbindelse med oppdraget.
Reklamasjonsnemnda presiserer at det ikke er kjøperen av en bolig som betaler for tjenesten utført av innklagede. Kostnadene som er belastet klagerne, er avgifter og gebyrer til staten i forbindelse med skifte av eier. Kravet som rettes mot innklagede, er derfor et erstatningskrav.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at oppdragsgiveren skal gi opplysninger om eiendommen som kjøperen kan regne med å få. Opplysningene skal foreligge før handelen sluttes. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at opplysninger om at det foreligger restriksjoner på utnyttelsen av eiendommen og om eiendommen er vernet, er opplysninger som er av vesentlig betydning for en kjøper. I denne saken er opplysningene om at eiendommen er verne- og bevaringsverdig basert på SEFRAK-registeret. Ifølge opplysninger fra Riksantikvaren gir imidlertid ikke registrering i SEFRAK-registeret automatisk noen vernestatus. Det er således ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at eiendommen er verne- eller bevaringsverdig.
Når det gjelder klagen over restriksjonene på utnyttelse av eiendommen, så heter det i salgsoppgaven:
”Tinglyste forhold & rettigheter/servitutter
15/05/2006 – ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om bebyggelse.”
Reklamasjonsnemnda har i RfE 2010121 lagt til grunn at opplysningene må være så tydelige at det er mulig å danne seg et inntrykk av heftelsens innhold. I den foreliggende sak er opplysningene om restriksjonene på muligheten for å bebygge eiendommen så lite klargjørende at det er i strid med god meglerskikk ikke å spesifisere mer enn det er gjort i salgsoppgaven.
For å bli tilkjent erstatning, må det godtgjøres et økonomisk tap. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er godtgjort noe økonomisk tap fra klagerne. Reklamasjonsnemnda kan følgelig ikke vurdere om det er grunnlag for erstatning.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi feil opplysninger om restriksjonene på muligheten for å bebygge eiendommen. For øvrig fører klagen ikke frem.”