Klage nr 2012059
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie eiendomsmegling avd Røa
Saken gjelder: Rådgivning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk kjøpekontrakt på eiendommen, formidlet gjennom innklagede den 19. august 2011. Kjøpesummen ble avtalt til kr. 3 500 000. Ved overtakelse var eiendommen ikke ferdig seksjonert, noe som var en forutsetning for avtalen. Selgeren godtok at klageren gikk fra avtalen mot en sum på kr. 50 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Kjøpesummen var avtalt til kr. 3 500 000 med tillegg av vanlige omkostninger. Ved kontraktsinngåelsen betalte klageren forskudd til innklagedes klientkonto på kr. 350 000.
Kjøpekontrakten ble terminert 21. november 2011. Klageren fikk refundert kr. 300 000 av forskuddet, mens selgeren av eiendommen beholdt de resterende kr. 50 000.
Klageren mener å ha krav på tilbakebetaling av den resterende delen av forskuddet, med tillegg av forsinkelsesrenter, og rettet sitt krav mot innklagede i brev datert 29. februar 2012. Innklagede avslo kravet.
Nærmere om saken
Klageren viser til kjøpekontraktens punkt 1 der det ble forutsatt at eiendommen ble seksjonert og at leiligheten skulle få eget seksjonsnummer. Videre ble overtakelse ifølge punkt 9 avtalt til senest 1. november 2011. Det ble fra klagerens side hele tiden klart kommunisert at han ikke ønsket å overta boligen før seksjoneringen var gjennomført og i orden. Selgeren forsikret klageren hele tiden om at seksjoneringen var nært forestående.
Det er i følge klageren på det rene at eiendommen ikke ble seksjonert innen 1. november 2011, og verken selgeren eller innklagede kunne på dette tidspunkt opplyse om når seksjoneringen ville finne sted. Det var altså for klageren usikkert når, og om overtakelse i det hele tatt kunne gjennomføres. Klageren opplyser at seksjoneringen enda ikke var gjennomført i januar 2012.
Som en følge av misligholdet anbefalte innklagede at klageren skulle inngå avtale med selgeren om terminering av kjøpekontrakten, hvor selger skulle beholde kr. 50 000 av forskuddet mens kr 300 000 skulle tilbakebetales klageren. Slik avtale ble inngått gjennom innklagede den 21. november 2011.
Klageren er av den oppfatning at innklagede har brutt god meglerskikk, og unnlatt å ivareta klagerens interesser i kontraktsforholdet. Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-3 som sier at megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser.
Det var en forutsetning for kontrakten at eiendommen ble seksjonert, og dette fulgte også av klagerens bud. Når det viste seg at eiendommen ikke ble seksjonert som forutsatt, er det ifølge klageren klart at selgeren hadde misligholdt avtalen. Klageren viser til avhendingsloven § 4-1. I en slik situasjon ville klageren kunne fremmet misligholdsbeføyelser ovenfor selgeren, som for eksempel å kreve oppfyllelse, erstatning eller heving.
Klageren mener at det forelå et vesentlig kontraktsbrudd idet verken selgeren eller innklagede kunne opplyse om når seksjonering ville finne sted slik at overtakelse kunne skje. Klageren viser til avhendingsloven § 4-3 og § 4-5 og mener et slikt vesentlig kontraktsbrudd ville gitt ham rett til heving og erstatning.
Dersom klageren hadde hevet kjøpet, ville hele forskuddet på kr. 350 000 blitt refundert, jf. avhendingsloven § 4-4 (2). I tillegg kunne klageren fremmet krav om erstatning ovenfor selgeren for det økonomiske tapet han var påført. Klageren anfører at dette er grunnleggende kontraktsrett, og omfattet av eiendomsmeglernes rådgivningsplikt ovenfor en kjøper, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren anfører at innklagede viste at klageren var i en presset situasjon. Klageren ventet barn og trengte derfor sikkerhet for at han hadde et bosted til familien. Klageren var også avhengig av lånefinansiering, og kunne derfor ikke legge inn bud på annen bolig før denne saken ble avklart. På denne bakgrunn mener klageren det er helt uforståelig at innklagede rådet ham til å inngå avtale med selgeren om å terminere kjøpekontrakten mot betaling av kr. 50 000. Dersom innklagede også hadde ivaretatt klagerens interesser, burde innklagede i det minste rådet ham til å heve kjøpekontrakten slik at hele forskuddet ble tilbakebetalt, og trolig også til å fremme krav om erstatning mot selgeren for vesentlig kontraktsbrudd.
Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk ved å råde ham til å inngå en meget dårlig avtale der han i realiteten kjøpte seg ut av kjøpekontrakten for kr. 50 000. Som følge av innklagedes rådgivning har klageren inngått avtale med selgeren og har derfor ikke lenger rettslig grunnlag for noe krav mot henne.
Klageren mener innklagede skal erstatte hans økonomiske tap på kr. 50 000 i tillegg av forsinkelsesrenter.
Innklagede anfører:
Klageren fikk sitt bud på eiendommen akseptert den 13. august 2011. Eiendommen var under seksjonering, og man visste ikke på dette tidspunktet når seksjoneringen ville være gjennomført. Denne opplysningen ble gitt i salgsoppgaven, og mottatt av klageren på visning.
Klageren ønsket ikke å overta eiendommen før seksjoneringen var gjennomført, og overtakelsesdato ble satt til 1. november da man antok at seksjoneringen ville være ferdig til dette tidspunktet. Det er kontraktsfestet at klageren ville motta forsinkelsesrente fra 1. november dersom seksjoneringen ikke var gjennomført på dette tidspunkt.
Av ulike grunner, blant annet saksbehandlingsfeil og uklar informasjon fra Plan- og Bygningsetaten vedrørende offentlig eller privat oppmåling av tomten, tok seksjoneringsprosessen lenger tid enn antatt. Det er på det rene at eiendommen ikke var seksjonert til overtakelsen den 1. november. Hvorvidt dette er grunn for heving er ikke opp til innklagede å ta stilling til.
Klageren var på en besiktigelse av eiendommen mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen. Innklagede oppfattet da klageren som usikker på om selgeren ville holde sin del av avtalen. Innklagede anfører at klageren ikke kom til overtakelsen den 1. november. Den 14. november fikk innklagede beskjed om at klageren av ulike årsaker ønsket å heve avtalen. Blant annet var ikke seksjoneringen ferdig, samt at det hadde utviklet seg mistillit mot selger, noe som var uheldig idet klageren og selger skulle bli naboer.
Den 16. november ble det avholdt møte mellom partene på innklagedes kontor. Klageren ønsket i følge innklagede kun å komme ut av avtalen, og gjorde det klart at han ikke under noen omstendighet ville gjennomføre sin del av avtalen. I tillegg var klageren under tidspress, da han ønsket å by på ny bolig allerede førstkommende mandag den 21. november. Klageren kunne ikke risikere å bli sittende med to boliger og det var derfor viktig med en rask avklaring.
Etter en diskusjon mellom innklagede og selgeren ønsket selgeren å la klageren bli fri fra sine forpliktelser mot en kompensasjon på kr. 50 000. Dette beløpet skulle tilsvare halvparten av meglerkostnadene som ville påløpe ved nytt salg. Selgeren ville selv ta risikoen for eventuelt tap i forbindelse med ny salgssum. Innklagede opplyser at denne delen av boligen, nå seksjon nr. 2, er blitt solgt for kr. 3 150 000. Selgeren har således blitt påført et økonomisk tap som han ikke har krevet dekket av klageren.
Hvorvidt klageren hadde grunnlag for å heve, ønsket ikke innklagede å ta stilling til. Bakgrunnen for møtet var å bidra til å løse uenigheten mellom partene på en best mulig måte. Innklagede informerte om risikoen ved å kreve/nekte heving. Det ble også snakket om forsinkelsesrenter fra både klagerens og selgerens side avhengig av hvem som ville ha retten på sin side, noe innklagede ikke tok stilling til. Utrykket ”terminering av kontrakt” er ikke benyttet av andre enn klageren.
Innklagede anfører at klageren i kjøpsprosessen har hatt bistand av advokat, samt at klageren har rådført seg med en professor i eiendomsrett.
Innklagede mener det er svært beklagelig at klageren følte seg presset til å akseptere tilbudet fra selger, men dette syntes som et godt tilbud all den tid klageren hadde hastverk med å fri seg fra avtalen. Innklagede oppfattet at de hadde bidratt til en løsning begge parter kunne leve med.
Innklagede kan ikke se at han har brutt god meglerskikk, eller at han kunne håndtert saken annerledes. Innklagede har forsøkt å ivareta begge parters interesser. Innklagede understreker at han ikke tar stilling til om det er hevingsrett eller ei, men at det er viktig for ham å informere partene i en tvist om konsekvensene av å kreve heving/ gjennomføre handelen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren henviser til at innklagede gjentatte ganger har uttalt at det ikke er opp til megler å ta stilling til hvorvidt det var grunnlag for heving. På tross av dette skal innklagede ha vært tydelig på at det ikke forelå hevingsgrunnlag for klageren. Klageren mente at han kunne heve kjøpet dersom seksjoneringen ikke var ferdig den 1. november slik det var kontraktsfestet. Innklagede skal også ha uttalt at klageren også skulle ha overtatt leiligheten selv om seksjoneringen ikke var gjennomført, og at klageren kunne risikere å måtte betale forsinkelsesrenter dersom han ikke overtok leiligheten umiddelbart. Innklagede skal ha anbefalt klageren å akseptere selgerens tilbud om å kjøpe seg fri fra avtalen for kr. 50 000 fordi han ville tape en eventuell hevingssak.
Klageren viser til innklagedes anførsel om at klageren var under tidspress fordi han ønsket å by på ny bolig førstkommende mandag. Klageren hadde ikke vurdert å reise på visning helgen etter møtet. Grunnen til at klageren var under tidspress var at hans samboer var høygravid, og de hadde solgt sin bolig slik at de trengte et sted å bo. Klageren anfører at de før visning var blitt forespeilet at leiligheten kunne være klar for overtakelse i august 2011, men dette ble endret til september på visningen. De ville da hatt god tid til å komme på plass før fødselen. I midten av november tok klageren kontakt med Plan- og bygningsetaten som uttalte at seksjoneringen tidligst kunne ventes ferdig i løpet av våren 2012. Klageren skjønte da at han måtte finne en annen bolig.
Innklagede har anført at klageren ikke kom til overtakelsen den 1. november. Klageren viser til at innklagede hadde forsikret klageren om at han ikke trengte å ta over før seksjoneringen var i orden, og at han ville motta forsinkelsesrente fra 1. november til dette skjedde. Derfor ble det aldri avtalt noe overtakelsesmøte den 1. november.
Klageren anfører videre at han etter avtalen skulle få tilbake kr. 300 000, pluss renter opptjent på meglerkontoen, og de siste kr. 50 000 skulle gå til selgeren. Klageren har enda ikke fått utbetalt disse rentene.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede mener det er uriktig at han har hevdet at det ikke var hevingsgrunnlag, dette har innklagede ikke tatt stilling til.
Bakgrunnen for innklagedes anbefaling om å godta selgerens tilbud var at klageren ønsket å gå inn i en ny kjøpsprosess. Han ønsket videre en bekreftelse på at han ikke var bundet av avtalen, samt å få tilbakebetalt det innbetalte forskuddet. Således virket dette som et godt tilbud fra selgers side.
Innklagede anfører at de kr. 300 000 ble utbetalt av oppgjørsavdelingen straks klageren aksepterte selgerens tilbud. Innklagede kjenner ikke til at renter ikke skal ha blitt utbetalt, men vil undersøke dette og i så fall utbetale disse, med tillegg av renters rente.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren mener innklagede lyver når han påstår at han ikke har uttalt at det ikke forelå hevingsgrunn.
Det er riktig at klageren forhørte seg med sin advokat i forbindelse med hevingsspørsmålet. Advokaten skal ha vært helt klar på at det forelå hevingsgrunnlag og at selgeren var i mislighold. Selgerens tilbud ble likevel godtatt fordi denne prosessen gikk fysisk inn på klagerens gravide samboer.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Når det gjelder spørsmålet om hevingsrett, kunne ikke innklagede anbefale selgeren å la klageren heve kjøpet uten at dette ble utredet videre. Innklagede mener at både selgeren og kjøperen i en slik situasjon bør være bistått av advokat. I denne saken var klageren bistått av advokat, som både før og etter møtet med innklagede mente klageren hadde hevingsrett. Mot sin advokats råd aksepterte klageren likevel å godta selgerens tilbud om å fri seg fra avtalen for kr. 50 000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder rådgivning i forbindelse med ønsket heving av kjøpsavtale.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at partenes fremstillinger har vært omfattende og det har derfor blitt strammet noe inn i deres anførsler. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. Hvorvidt det forelå hevingsgrunnlag er derfor ikke et tema for Reklamasjonsnemnda.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) at megler skal gi både kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen. I denne saken er partene uenige om hvilke råd som ble gitt på møtet 16. november 2011. Det er ikke lagt frem dokumentasjon fra noen av partene på hva som ble diskutert, og Reklamasjonsnemnda kan således ikke legge mer vekt på den ene partens anførsler enn den andres. Reklamasjonsnemnda anser saken uegnet for forenklet behandling og avviser derfor saken.
Konklusjon:
Klagen avvises.