Klage nr 2012060
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Home Eiendomsmegler Lillestrøm
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte 29. november 2011 en leilighet formidlet gjennom innklagede. Tvisten dreier seg om hvorvidt det er opplyst riktig fellesgjeld i annonse og salgsoppgave.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte 29. november 2011 en leilighet formidlet gjennom innklagede.
Klageren ble oppmerksom på leiligheten via annonse på Finn.no. I annonsen var prisantydning oppgitt til kr. 1 550 000, fellesgjeld kr. 197 689 og totalpris kr. 1 746 689. Inne i salgsoppgaven var det både under punktene ”andel fellesgjeld” og ”total kjøpesum” opplyst at fellesgjelden var kr. 197 689 per 31.oktober 2010.
Etter å ha deltatt i budrunde ble klagerens høyeste bud, kr. 1 650 000, akseptert. I kjøpekontraktens punkt 1 er det igjen opplyst at andel fellesgjeld utgjorde kr. 197 689. Verken kjøpekontrakten eller dokumentene denne viser til ble gjennomgått i detalj med innklagede på kontraktsmøte.
Førts da klageren mottok årsoppgave, som skulle benyttes i forbindelse med selvangivelsen, datert 26.januar 2012 oppdaget han at andel fellesgjeld var oppført med kr. 278 677. Klageren
kontaktet da innklagede som opplyste at de hadde forholdt seg til opplysninger innhentet fra boligbyggelaget og at de derfor ikke var å bebreide. Ved henvendelse til boligbyggelaget fikk klageren tilsendt ”boligopplysninger” datert 3. november 2011 hvor det fremkommer at andel fellesgjeld var kr. 278 677, og at andelen ved sist årsoppgave utgjorde kr. 197 689.
Klageren var deretter på nytt i kontakt med innklagede, som skal ha erkjent feilen. Innklagede anførte likevel at tilstrekkelige opplysninger var gitt idet det under ”lånevilkår fellesgjeld” i salgsoppgaven var oppgitt at andel fellesgjeld utgjorde kr. 278 677. Dette forholdet hadde klageren inntil da oversett.
Klageren anfører at dette var hans første eiendomskjøp. Han la til grunn at fellesgjelden var som opplyst i annonsen på Finn.no, på salgsoppgavens forside og kontrakten, samt at hele budrunden ble gjennomført med det utgangspunkt. Det er i følge klageren grunn til å tro at også andre budgivere la til grunn at andel fellesgjeld utgjorde kr. 197 689, og at det ville blitt en lavere pris dersom korrekte opplysninger hadde blitt gitt. Klageren krever erstattet differansen mellom den fellesgjeld som ble oppgitt og den faktiske fellesgjeld. Dette utgjør kr. 80 000.
For å oppnå en minnelig løsning foreslo klageren at innklagede dekket 50 prosent av differansen oppgitt ovenfor, men dette ble avslått av innklagede med begrunnelse at riktig fellesgjeld hele tiden har vært opplyst.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at klageren også gikk inn i en dialog med selgeren vedrørende fellesutgiftene. Selger skal ha opplyst at de ikke var oppmerksom på økningen av fellesgjelden, men tilbudt klageren å heve kjøpet. Innklagede anfører at han på tross av tilbudet om heving fremmet krav om dekning av kr. 80 000 av innklagede.
Innklagede viser til sitt brev av 8. mars 2012 der følgende femkommer:
”I kjøpekontrakten er det opplyst fellesgjeld pr 31.12.10, og tross for at denne skal være endret har dette ingen rettslig betydning.
I prospektet står det opplyst, slik du selv skriver, at fellesgjelden pr 03.11.12 er oppgitt til å være høyere under lånevilkår en den oppgitte saldoen pr 31.12.10 på kr 197.689.
Vi beklager at det er benyttet to forskjellige størrelser på fellesgjelden i prospektet, men begge beløpene er oppgitt med rett dato og vi mener derfor at kjøper har fått opplysninger om dette før aksept av bud.
Vi avviser dermed kravet om tilbakebetaling på differansen mellom beløpene på fellesgjelden.”
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at dersom det forholder seg slik at heller ikke selger på det tidspunkt kjøpekontrakten ble undertegnet var kjent med at andel fellesgjeld rent faktisk utgjorde kr. 278 677, viser det at heller ikke selger kan ha oppfattet det innklagede hevder å ha ment å meddele.
Klageren opprettholder sitt krav.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede presiserer at det på alle steder i både salgsoppgaven og i taksten er opplyst at de faktiske felleskostnader som også inkluderer betjening av fellesgjeld etter nytt låneopptak. Slik innklagede ser det kan ikke klager gjøre gjeldende at det foreligger et faktisk tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder opplysninger om fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld bemerke at den ikke behandler forholdet mellom kjøper og selger. Hvorvidt klageren har betalt en merpris for leiligheten vil således ikke bli vurdert.
I følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje og fjerde ledd skal det gis særskilte opplysninger knyttet til fellesgjeld og månedlige felleskostnader ved salg av blant annet borettslagsandeler og eierseksjoner.
Det er av klageren anført at innklagede 3. november 2011 fikk tilsendt ”boligopplysninger” fra boligbyggelaget. Her skal det ha vært opplyst at andel fellesgjeld per denne datoen var kr. 278 677, og at den var kr. 197 689 ved sist årsoppgjør. Dette brevet er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda, men opplysningene er heller ikke bestridt av innklagede og legges dermed til grunn for nemnds avgjørelse. Annonsen fra Finn.no er heller ikke fremlagt.
I sak 147/07 det oppgitt en uriktig fellesgjeld, og den viste seg å være fordoblet på grunn av oppussing. Reklamasjonsnemnda bemerket følgende:
”Reklamasjonsnemnda ser at det er vanskelig å få korrekte opplysninger fra forretningsføreren i perioden før avholdt generalforsamling og i hvert fall i perioden før årsregnskapet er ferdig. Det er da viktig at megleren sørger for å gi opplysninger om tidspunktet for regnskapstallene som ligger til grunn for salgsoppgaven. I en eiendom, hvor det har vært større påkostninger i løpet av forrige år (her i 2005) er det ekstra viktig at megleren undersøker om det vil bli økning i fellesgjeld etter utbedringene, om det i tallene er tatt høyde for en eventuell økning, kort sagt informasjon om hvordan finansieringen av oppussingen vil berøre den enkelte aksjeeieren. Opplysningene må inntas i salgsoppgaven, eventuelt i kontrakten dersom det er fremkommet nye opplysninger i løpet av salgsprosessen.”
I den foreliggende sak har innklagede i salgsoppgaven under punktet ”andel fellesgjeld” opplyst at fellesgjelden var på kr. 198 689 per 31.desember 2010. Det er derimot på det rene at innklagede satt med ferskere tall da salgsoppgaven ble utarbeidet. De nyeste tallene er inntatt i salgsoppgaven under punktet ”Lånevilkår fellesgjeld”. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 13 er megler i salgsoppgaven forpliktet til å gi samlet oppstilling over prisantydning, andel av fellesgjeld mv, samt summen av disse beløpene. I salgsoppgaven er andel fellesgjeld pr 31.12.2010 benyttet. Det samme gjelder oppstillingen i kjøpekontraktens punkt 1. Til tross for at det av informasjonen fra borettslaget under lånevilkår/fellesgjeld for denne andelen var kr 278.677 pr 3.11.2011. Dette er i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda mener at når det er snakk om en så stor økning som kr. 80 000 fra siste årsregnskapet til salgstidspunktet, og megler er klar over dette, bør det undersøkes hva økningen skyldes og opplyses om dette i salgsoppgaven. At summen tas inn i salgssoppgaven uten å kommenteres ytterligere er med andre ord ikke tilstrekkelig. Reklamasjonsnemnda mener også at det fremstår som villedende da den laveste summen fellesgjeld benyttes på forsiden av salgsprospektet i et slikt tilfelle.
Det er ikke anført av partene at fellesutgiftene per måned er høyere enn opplyst. Klageren har således ikke hatt noe økonomisk tap og erstatning kan således ikke utmåles.
Klageren krever dekket differansen mellom fellesgjelden som var opplyst og den faktiske fellesgjelden. Differansen utgjør kroner 80 988. Det er på det rene at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende ved å opplyse feil fellesgjeld. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede må dekke klagerens tap som utgjør differansen pålydende kroner 80 988.
Konklusjon:
Innklagede har brutt god meglerskikk. Innklagede må dekke klagerens tap pålydende kroner 80 988.