Klage nr 2012066

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Krogsveen AS avd Asker

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av sin eiendom 20. september 2011. Det ble avtalt at visning skulle avholdes 15. og 16. oktober. Annonsering i avisen skulle skje uken før visning. Innklagede hevder at klageren ønsket å flytte visningen en uke, slik at annonseringen i avisen også ble flyttet. Klageren mener derimot at det ikke foreligger avtale om flytting av visningstidspunktet og ønsker ikke å betale utleggene for annonseringen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Av salgsoppgaven fremgikk det at annonsering i Aftenposten, lokalavisene og DN skulle foretas i forkant av visning henholdsvis torsdag og lørdag samt fredag. Det fremgår av salgsoppgaven at visningstidspunkt hvor innklagede skulle være til stede, var satt til 15. oktober 2011 og 16. oktober 2011.

 

Klageren gjennomførte selv visninger helgen før, herunder 8. og 9. oktober, men siden det var høstferie i kommunen, skulle det i henhold til salgsoppgaven også være visning 15.oktober 2011 og 16.oktober 2011 med innklagede tilstede.

 

 

Innklagede hevder i etterkant at klageren og innklagede skal ha blitt enige om å flytte visningene til 8. og 9. oktober og at det ikke skulle holdes visning den 15. og 16. oktober. På denne bakgrunnen hevder innklagede at også annonsering av boligen ble flyttet til helgen 8. og 9. oktober.

 

Innklagede har imidlertid ingen dokumentasjon på at det forelå en slik avtale og det fremgår tydelig av klagerens e-post av 7. oktober at så ikke var tilfellet. Det er videre lite sannsynlig at klageren skulle ha samtykket i en slik løsning på bakgrunn av følgende: For det første var det høstferie i uken mellom 8. og 15. oktober. Den 8. og 9. oktober var altså en helg hvor det store flertall av kommunens befolkning var bortreist.

 

For det andre følger det av oppdragsavtalen at det var to visninger gratis. Klageren hadde altså ikke noe å tape økonomisk på å gjennomføre visninger 15. og 16. oktober.

 

For det tredje er det på det rene at eiendommen ligger på en øy som er uten bilforbindelse og boliger på denne øya er således spesielle objekter som det vanligvis kan ta noe tid å selge. Til sammenligning ble det gjennomført fire visningshelger i 2006 da klageren kjøpte boligen. Videre hadde klagerens eks-mann lagt inn en klausul om forkjøpsrett til boligen, jf. oppdragsavtalen. Klagerens vurdering var at et slikt forhold kunne gjøre det vanskeligere å selge boligen, slik at klageren ønsket så mange visninger som mulig. Da innklagede var bortreist på høstferie 8. og 9. oktober, valgte klageren derfor å gjennomføre visninger selv denne helgen.

 

E-posten fra innklagede av 22. mars 2011 viser til at klageren tok kontakt med innklagede den dagen da første annonse sto på trykk, det vil si fredag 7. oktober. I henhold til avtalen skulle imidlertid boligen vært annonsert både i Aftenposten og lokalavisene allerede torsdag. Annonsering er altså heller ikke i henhold til de ukedager salgsoppgaven indikerer og understreker innklagedes uryddige opptreden i saken. Innklagedes annonsering er med andre ord ikke i overensstemmelse med salgsoppgaven verken hva gjelder ukedager eller dato.

 

Selv om boligen ble solgt etter første visningshelg, endrer det ikke saken, og klageren ønsker på denne bakgrunnen refusjon for annonseutgiftene innklagede har belastet henne for i oppgjøret.

 

Innklagede anfører:

Klagen gjelder kostnader til annonsering etter gjennomført salg av klagerens eiendom.

 

Klageren har anført at innklagede har annonsert boligen uten at dette på forhånd var avklart med klageren. Klageren krever derfor at innklagede dekker kostnadene til annonsering. Annonsekostnadene utgjør kroner 50 475.

 

Innledningsvis vil innlagede bemerke at han ikke kan se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Innklagede har bestilt annonser i tråd med den avtalen som var inngått med klageren, og innklagede er av den oppfatning at klageren skal betale for annonsene.

 

Klageren inngikk den 20. september 2011 oppdragsavtalen med innklagede vedrørende salg av eiendommen. Det var på dette tidspunktet ikke avklart i hvilket omfang eiendommen skulle annonseres. Klageren gjorde det klart at hun ønsket omfattende markedsføring og innklagede foreslo derfor annonsering i lokalavisen, Aftenposten og Dagens Næringsliv.

 

Sammen med utkast til salgsoppgaven sendte innklagede den 2. oktober 2011 over avtalen om annonsering. Av oversendelsesbrevet fremgår det:

 

            ”Som avtalt vil boligen bli annonsert som følger:

–         Innrykkingsdag i Aftenposten: Tors & Lør før visning

–         Innrykkingsdag i Lokalavisene: Tors & Lør før visning

–         Innrykkingsdag i Dagensnæringsliv: Fredag før visning  

–         Visningsdag/ tidspunkt: Lør. 15/10 kl. 14:00-15:00, Søn. 16/10 kl 12:00-13:00.

–         Tilstede på visning: [innklagede].”

 

Ved brevet lå det en erklæring som klageren skulle signere, hvor følgende var presisert om annonsering:

 

            ”at følgende annonsering og annonseringspriser er avtalt:

–         Innrykk i: Aftenposten til kr. 28.000,-5 innrykk. (Noe til gode hvis man ikke selger etter1 visning.)

–         Innrykk i: [lokalavisene] til kr 15.600,- 2+1 (innrykk)

–         Innrykk i: Dagens Næringsliv til kr 6.000,- (1 innrykk)”

 

Dagen etter sendte klageren e-post til innklagede og tok da også opp annonsering av boligen:

 

”- Kan ikke se at vi har snakket om annonsering i aviser ennå; dette bør vi diskutere over telefon.

– Bør ta med at vi er lovet annonsering som ukens bolig i hele perioden og at vi i utgangspunktet ble enige om visninger alle helger i oktober (fra 7.) om nødvendig.”

 

I telefonsamtale mellom innklagede og klageren ble man enige om å gjennomføre en slik omfattende annonsekampanje som innklagede foreslo.

 

Innklagede hadde foreslått visning 15. oktober, på grunn av høstferie helgen før. Klageren ønsket visning allerede i høstferien, men innklagede hadde da ikke anledning til å gjennomføre visning. Partene ble da enige om å flytte visningen frem en uke til 8. og 9. oktober og at klageren skulle gjennomføre visningen selv på grunn av innklagedes fravær.

 

Innklagede ser at klageren mener at det fortsatt skulle gjennomføres en ”hovedvisning” 15. og 16. oktober 2011. Innklagede er ikke enig i dette. Da det ble diskutert om det skulle gjennomføres visning den 7. og 8. oktober, var det ikke aktuelt fortsatt å avtale visning helgen etter. I en salgsstrategi legges det normalt kun opp til én visningshelg. Først når visningen er gjennomført, vurderer man eventuelle nye visninger eller annonsering basert på responsen på den første visningsrunden. Dette er også viktig på grunn av formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften, da innklagede vil være avskåret fra å formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning.

 

Ettersom man var enige om omfattende annonsering før visning, bestilte innklagede annonser i avisene torsdag, fredag og lørdag før visning. Annonsene ble bestilt 5. oktober. I henhold til avisenes frister må bestillingen av annonser være sendt før onsdag klokken 12:00.

 

Samme dag som annonser ble bestilt, returnerte klageren den signerte erklæringen hvor avtalen om annonseringen fremgikk. Klagerens ektemann, signerte erklæringen, mens klageren bekreftet på e-post at det var i orden. Avtalene bekreftet den omfattende annonseringen man var enige om og at dette skulle skje før visning. Klageren hadde kommentarer til tidspunktet for annonsering i sine tilbakemeldinger til innklagede.

 

Eiendommen ble annonsert som avtalt i avisene torsdag, fredag og lørdag før visning. Klageren reagerte fredag 7. oktober på annonsene og hevdet i e-post til innklagede at det ikke var avtalt annonsering før neste uke. Innklagede ringte klageren samme dag og fortalte at annonseringen var i samsvar med avtalen. Det ble også opplyst at det ikke var mulig å avbestille annonsene som skulle gå i trykken i helgen.

 

Eiendommen ble solgt mandag 10. oktober 2011 etter første visning til ca. 1 million over prisantydning.

 

Faktura på annonse ble sendt direkte fra avisene til klageren. På overtakelsen overleverte klageren fakturaene til innklagede. Innklagede oppfattet samtalen slik at innklagede skulle legge ut for disse, for så å trekke klageren i oppgjøret. Det beklages dersom dette er misforstått som en aksept på at innklagede skulle dekke annonsekostnadene.

 

Klageren har senere henvendt seg til innklagede og krevd dekning av utleggene. Innklagede har avvist kravet.

 

Innklagede bestilte annonser i tråd med avtalens klare ordlyd. Avtalen mellom innklagede og klageren var tydelig på at det skulle annonseres i avisene torsdag, fredag og lørdag før visning. Det vises til at dette er spesifisert i oversendelsesbrevet og at det i avtalen fremgår at man ville ha noen innrykk til gode i Aftenposten dersom man ikke solgte før etter første visning.

 

Avtalen angir i utgangspunktet at visning skulle gjennomføres helgen 15. og 16. oktober, men denne ble etter at innklagede sendte utkast til avtalen flyttet frem en helg. I henhold til avtalen ble annonsering da også flyttet en uke frem.

 

Det anføres at klageren må ha ansvaret for å informere innklagede om at man ikke lenger ønsket annonsering foran den avtalte visning 8. og 9. oktober. Klageren har signert på avtalen etter at visningen var avtalt flyttet frem en uke og er da nærmest til å bære ansvaret for at den avtalen som hun signerte på ikke var i samsvar med det hun mener var avtalt.

 

Det vises for øvrig til at eiendommen ble solgt etter første visning, og det ble aldri var aktuelt med noen ny annonsering etter visning. Klageren har derfor ikke hatt høyere kostnader til annonsering enn hun var forespeilet da avtalen om annonsering ble inngått.

 

Innklagede mener å ha opptrådt i samsvar med avtalen som ble inngått med klageren og kan derfor ikke holdes ansvarlig for å dekke kostnadene til annonsering av boligen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder utlegg for annonsering i avisen før visning og hvilket visningstidspunkt som var avtalt mellom partene.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

Det følger av innklagedes brev av 2. oktober 2011 at visningstidspunktet er satt til lørdag 15. oktober og søndag 16. oktober. I klagerens e-post av 3. oktober fremgår det imidlertid at det legges opp til visning allerede helgen før visningstidspunktet angitt i brevet av 2. oktober, altså helgen som innledes med 7. oktober. Reklamasjonsnemnda må etter dette legge til grunn at første visningstidspunkt var et annet enn det som fremgår av brevet av 2. oktober. Klageren må da betale for annonsene som skulle komme før denne visningen. Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig at eiendommen ble solgt etter denne visningen og at klageren ikke må betale for annonsering utover det som ifølge brevet av 2. oktober var lagt opp til før første visning.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.