Klage nr 2012069

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     DnB Eiendom AS avd. Tromsø

 

Saken gjelder:              Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte i september 2010 en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne mener at innklagede har kamuflert en feil ved boligen i salgsoppgaven, og at han har brutt sin undersøkelsesplikt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en eiendom for kr 3 550 000 + omk. Klagerne var de eneste budgiverne på eiendommen. Klagerne har etter at de kjøpte eiendommen undersøkt og reklamert mot selgeren på et forhold rundt en skadet mur på eiendommen. Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Konsekvensen av dette er at klagerne har kommet i en situasjon der de må betale et stort beløp for å rette opp en vesentlig skade på eiendommen. Klagerne mener dette kunne vært unngått dersom innklagede hadde utført oppdraget i tråd med god meglerskikk, omsorgsplikten og regler ellers i eiendomsmeglingsloven.

 

Klagerne mener innklagede har kamuflert feil ved boligen ved å nedtone/ benytte tvetydige og utilstrekkelige formuleringer i salgsoppgaven. Forholdet strider, slik klagerne ser det, mot markedsføringsloven § 3 og § 8, samt avhendingsloven § 3-8 (1) og eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

 

Klagerne mener videre at innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt, og burde, selv om det ikke forventes at megler er byggekyndig, kontrollert opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.  Innklagede burde gjort både selgeren og takstmannen oppmerksom på at en slik mulig skade skulle omtales både i taksten og i selgerens egenerklæring. Dersom en slik henvendelse ikke førte til at dette ble tatt inn i disse dokumentene, burde innklagede påpekt det i salgsoppgaven.

 

Innklagede har, slik klagerne ser det, brutt avhendingsloven § 4-15 og omsorgsplikten ved ikke å gjøre oppmerksom på muligheten til å holde tilbake deler av kjøpesummen.

 

Klagerne anfører også at energimerking ikke er tatt med i salgsdokumentene, noe de mener var et krav fra 1. juli 2010.

 

Klagerne krever erstattet kr 240 300 av innklagede. Dette er beregnet med det utgangspunkt at utbedring av skaden vil koste kr 220 000, med en prisstigning over to år mener klagerne dette utgjør kr. 231 500. I tillegg krever klagerne dekket kr. 2 800 for skadetakst, samt kr. 6 000 for utarbeidelse av energiattest.

 

Innklagede anfører:

Innklagede avviser at det foreligger brudd på god meglerskikk, da innklagede har opplyst klagerne om bue i mur gjennom salgsoppgaven. Under ”Vedlikehold/tilstand” opplyses: ”Vegg i bod i kjeller buer noe innover i rommet. Selger opplyser at den har vært slik siden de kjøpte boligen.” Dette er ikke et forsøk på å nedtone de faktiske forhold, men en generell opplysning om en tilstand.

 

Det er selgerens ansvar å fremskaffe energimerking, noe han er informert om. Innklagede er mellommann og kan ikke fremskaffe energiattest på boliger.

 

Av innklagedes brev til klagerne datert 16.mai 2012 fremgår følgende:

 

Innklagede mener han ikke kunne gitt flere opplysninger om den buede veggen enn det som er gjort. Dette er begrunnet i at megleren ikke har byggteknisk kompetanse og således ikke kan uttale seg om ting som ligger utenfor det han har kunnskap om. Det eneste megleren kan gjøre er å opplyse at det er forhold som interessenter bør vie større oppmerksomhet enn normalt, noe innklagede har gjort.

 

Takstmannen må gjøre egne undersøkelser av eiendommen da det er han som er fagmann på området. Megleren skal ikke informere taksmannen om tilstanden til eiendommen. Innklagede legger vekt på at han alltid informerer selgere om viktigheten av å fylle ut egenerklæringsskjemaet så nøyaktig og fullstendig som mulig. Selgeren er selv ansvarlig for at opplysningene gitt i dette skjemaet er korrekte.

 

Klagerne viser til at innklagede ikke har opplyst at de kan holde tilbake penger. Dette står derimot klart og tydelig på overtakelsesprotokollen. Dersom megleren ikke oppfatter at kjøperne har et ønske om å holde penger tilbake på grunn av mangelsinnsigelser, vil heller ikke megleren foreslå dette.

 

Det er riktig at det er et krav om energimerkning av boliger. Megler kan ikke gjøre annet enn å opplyse selgeren om at energiattest er et krav. Innklagede har bare plikt til å gi opplysninger om det foreligger energiattest eller ikke.

 

Innklagede kan ikke se at han har brutt god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende opplysninger i salgsoppgaven.

 

Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klagerne og innklagede. Det følger av energiloven § 8-2 at eieren skal fremlegge energiattest før bolig selges. Dette er altså en plikt som påhviler selgeren av eiendommen, og ikke megleren. Hvorvidt selgeren må dekke klagernes utgifter i forhold til å fremskaffe energiattest ligger utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å ta stilling til. Forholdet til takstmannen vurderes heller ikke.

En megler skal i følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) sørge for at kjøper før handel sluttes får opplysninger denne kunne regne med å få og som kunne få betydning for avtalen. Det kan derimot ikke kreves at megler gir opplysninger om byggtekniske forhold som ligger utenfor dennes kompetanse. Betydningen av skader på bygningen er av en slik byggteknisk karakter. En megler hefter normalt heller ikke for feil eller manglende opplysninger i taksten, jf. RfE 321/06. En megler har heller ingen instruksjonsmyndighet overfor takstmannen og hva denne skal ta med av informasjon i taksten. Takstmannen er en uavhengig tjenesteyter ved salget.

 

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved å skrive følgende i salgsoppgaven: ”Vegg i bod kjeller buer noe innover i rommet. Det opplyses av selger at denne har vært slik fra de kjøpte boligen.”

 

Reklamasjonsnemnda er også av den oppfatning at det er ryddig av innklagede å opplyse om partenes mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen ved overtakelse skriftlig på overtakelsesprotokollen. Dette er gjort ved at det kan hakes av dersom man ønsker å holde tilbake en del av kjøpesummen. En eiendomsmegler skal ivareta begge parters interesser, og innklagede hadde derfor ingen mulighet til å anbefale klagerne å holde tilbake penger. Det må være opp til klagerne selv å rådføre seg med innklagede om dette, dersom dette er noe de ønsker.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold