Klage nr 2012071

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Privatmegleren Park

 

Saken gjelder:              Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede den 16. januar 2012. Endelig kjøpesum ble kr. 3 550 000. Tvisten dreier seg om hvorvidt bud på kr. 3 200 000 var akseptert av innklagede før budrunden gikk videre og om innklagede på bakgrunn av dette må erstatte klagerne det økonomiske tapet de har hatt.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Klagerne kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede.

 

Den 16. januar 2012 la klagerne inn et bud på kr. 3 200 000, med akseptfrist kl. 12.30 samme dag. Boligens takst var på kr. 3 190 000. Innklagede kontaktet klagerne kl 12.37 og aksepterte budet på vegne av selgeren, men ønsket å flytte overtakelsesdatoen til et tidligere tidspunkt. Klagerne hadde foreslått 1. mai. Selgeren ønsket overtakelse 1. februar, men begge parter var forbredt på å komme til en enighet. Klagerne foreslo så 1. mars som mulig overtakelsesdato for å nærme seg selgerens krav. Det ble videre snakk om rentekostnader mellom klagerne og innklagede, og klagerne foreslo at en slik flytting av overtakelsesdatoen skulle kompenseres

 

med kr. 30 000 fra selgerens side. Dette var beregnet ut fra en tanke om at det ville koste klagerne kr. 15 000 i rentekostnader per måned ekstra dersom de overtok boligen tidligere.  Innklagede skulle diskutere forslaget med selgeren og ville ringe tilbake.

 

15 minutter senere, kl. 12.52, ringte innklagede tilbake og fortalte at han hadde hentet inn en ytterligere interessent. Denne interessenten hadde tidligere lagt inn bud under takst. Interessenten ønsket nå å matche klagernes bud. Klagerne reagerte umiddelbart og svarte at det ikke lenger var mulig å bringe inn nye interessenter da prisen var avtalt og kun ovtertakelsesdato sto igjen å enes om. Innklagede skal ha svart at forhandlingene ikke lenger var eksklusive og at klagerne enten måtte høyne sitt bud eller trekke seg.

 

Det ble dermed en ny budrunde der klagerne til slutt sto igjen med høyeste bud på kr. 3 550 000. Overtakelse ble satt til 1. februar. Klagerne lot innklagede forstå at de ikke var tilfreds med prosessen og at de mente innklagede hadde brutt avtalen inngått kl. 12.37. På det tidspunktet hadde den andre budgiverens frist gått ut da hans opprinnelige bud kon sto til kl. 12.30.

 

Klagerne anfører at når innklagede uttalte at det kun sto igjen formaliteter, kunne de ikke forstå dette på noen annen måte enn at budrunden var over og at avtale om kjøp var inngått.

 

Klagerne anfører at det er kritikkverdig at telefonsamtalen mellom klagerne og innklagede der budet ble akseptert ikke er ført inn i journalen. Klagerne anfører at også deres første bud er registrert med feil klokkeslett i budjournalen.

 

Klagerne anfører at selgeren ønsket å flytte ut av leiligheten så fort som mulig. På visning hadde innklagede oppgitt at overtakelsesdatoen ikke var fastsatt, men kunne diskuteres. Klagerne opplyste allerede på visningen at de ønsket overtakelse i mai.

 

Klagerne krever at innklagede dekker utlegg og kostnader som følge av avtalebruddet, til sammen kr. 400 000. Klagerne skriver:

 

” Kravet på som fremsettes baseres på:

• Differansen mellom første budgivning og det [klagerne] betalte etter budrunden

• 3.550.000 – 3.200.000 =  350.000 NOK
• 15.000 x 3 = 45.000 NOK
• 5.000 NOK”

• Kompensasjon for muligheten til å overta leiligheten senere

• Avrundede rentekostnader

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede mottok bud på kr. 3 200 000 fra klagerne den 16. januar 2012 kl 11.59. Akseptfrist var satt til kl 12.30 samme dag og overtakelse var satt til 1. mai. Det var på dette tidspunkt mottatt to andre bud på leiligheten, ett fra x på kr. 2 800 000 og ett fra y på kr. 2 900 000.

 

I telefonsamtale kl. 12.37, etter at klagernes bud var utgått, ble det formidlet at deres bud var på et nivå som selgeren kunne akseptere. Tidspunktet for overtakelsen kunne derimot ikke aksepteres. For selgeren var det viktig at overtakelse skjedde så raskt som mulig, og ikke flere måneder frem i tid. Dette ble formidlet til klagerne, som tilbød seg å overta tidligere, men da til en lavere pris. Dette ble av innklagede oppfattet som et nytt bud og selgeren ble informert. Dette budet ble avvist av selgeren, og det ble heller ikke gitt noen form for eksklusivitet til klagerne.

 

Kl. 12.50 var det ingen gjeldende bud på eiendommen. Innklagede ble kontaktet av x som ønsket å øke sitt tidligere bud til kr. 3 200 000, med overtakelse 1. februar. Budet hadde akseptfrist kl. 13 30.

 

Dette budet ble formidlet til klagerne, som på sin side høynet til kr. 3 250 000, men fastholder overtakelse til 1. mai. Budrunden fortsatte til klagernes bud på kr. 3 550 000 ble akseptert kl. 13.20. I dette budet hadde klagerne endret overtakelse til 1. februar.

 

Innklagede kan ikke se at det er gitt aksept på kjøp av leiligheten til kr. 3 200 000 med overtakelse 1. mai slik klagerne hevder. Innklagede hadde ingen fullmakter fra selgeren, som underveis i prosessen ble oppdatert på det til enhver tid høyeste bud. En megler kan bare akseptere på vegne av selgeren når selgeren først har akseptert et bud. I dette tilfellet kunne innklagede heller ikke akseptere en overtakelse 1. mai. Et bud under prisantydning var heller ikke aktuelt, slik at klagernes forslag om å redusere prisen mot å overta tidligere ikke kunne aksepteres av innklagede.

 

Dersom klagerne mente de hadde fått aksept for sitt bud på kr. 3 200 000, ville det vært naturlig at de ikke økte sitt bud, men isteden hadde gitt innklagede beskjed om at det forelå en avtale om kjøp. Klagerne økte sitt bud ved flere anledninger etter dette, jf. budjournalen.

 

Innklagede anfører også at x etter aksepten tok kontakt med innklagede for å høre om de hadde noen tilsvarende boliger til salgs. X var også interessert i boligen dersom den skulle komme på markedet igjen senere.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne har lagt fram vitneutsagn fra tre personer som satt i samme rom som den ene av klagerne under hele budrunden. De kunne høre alt som ble sagt og ble løpende oppdatert om detaljene i samtalene. Utsagnene er skrevet av vitnene selv kort tid etter budrunden.

 

Klagerne anfører også at de er i besittelse av ulike båndopptak i forbindelse med tvisten.

 

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Årsaken til at klagerne har så god oversikt over hva som ble sagt i alle samtalene er at de skrev ned en logg over hva som ble sagt og avtalt på telefon. Å utføre detaljerte telefonintervjuer er en stor del av den ene av klagernes jobb. Derfor skriver han alltid ned det som blir sagt i viktige telefonsamtaler.

 

Innklagede hevder at klagerne la inn nytt bud kl. 12.37, men dette er ikke riktig og fremkommer heller ikke av budjournalen.

 

At innklagede ikke skal ha uttalt at det ble gitt noen form for eksklusivitet til klagerne i denne prosessen er løgn. Dette kan ifølge klagerne bevises av de tre uavhengige vitneutsagnene. Klagerne viser også til sin egen logg som kan bekrefte dette. Klagerne anfører videre at dersom de ikke var gitt en eksklusiv forhandlingsrett ville de ikke forhandlet om et beløp under kr. 50 000, de ville da godtatt en satt overtakelsesdato fra selgeren.

Klagerne anfører at budjournalen fremlagt av innklagede er feil, og at den er mer detaljert enn den originale budjournalen klagerne mottok kort tid etter budrunden. De samtalene innklagede har listet opp i sitt tilsvar stemmer ikke med den originale budjournalen med tanke på tidspunkter og antall samtaler. Klagerne har fremlagt sin egen telefonlogg. Klagerne anfører videre at det ikke stemmer at de fastholdt overtakelse til 1. mai frem til kl. 13.16, den ble allerede ved budforhøyelse til kr. 3 250 000 endret til 1. februar.

 

Innklagede har uttalt at han mener det er unaturlig at klagerne deltok videre i budrunden dersom de mente at budet på kr. 3 200 000 var akseptert. For klagerne er dette ikke unaturlig. De ville ha leiligheten, hadde allerede fått aksept og gledet seg til overtakelsen. Klagerne viser til at de protesterte på innklagedes nye budrunde. Klagerne anfører også at innklagede oppfordret dem hele veien til å høyne sine bud.

 

Innklagede hevder at han ikke kunne akseptere på grunn av manglende fullmakt fra selgeren. Fra kjøpernes ståsted er det ingen mulighet til å etterprøve meglerens utsagn, og de må bare stole på at megleren har avklart med selgeren. Hvis megleren går ut over sin fullmakt vil det være en sak mellom megleren og selgeren.

 

Klagerne mener det er irrelevant for saken at den andre budgiveren fortsatt er interessert i lignende leiligheter slik innklagede anfører.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstand om aksept av bud.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er klagerne og innklagede uenige om tvistens hovedpunkt, altså om bud på kr. 3 200 000 ble akseptert av innklagede i telefonsamtale. I den forbindelse har klagerne lagt frem vitneutsagn fra tre kollegaer av den ene klageren, disse skal ha vært tilstede under samtalen. Vitneutsagnene er ikke datert. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis der slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed ikke tillegges særlig vekt.

 

Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda mener derfor at klagen må avvises da den ikke er egnet for forenklet behandling.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.