Klage nr 2012074

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Stavlund AS

 

Saken gjelder:              Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en hytte formidlet gjennom innklagede i mai 2012. Da klageren mottok budjournalen, oppdaget hun at det nest siste budet ble inngitt av en av eiendommens eiere. Eiendommen var eiet av tre arvinger etter et arveoppgjør.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne var på privat visning den 1. mai. Denne ble holdt av en av eierne av eiendommen. Prisantydningen på eiendommen var kr. 1 300 000. Fellesvisning ble avholdt 5. og 6. mai, klageren var ikke til stede på fellesvisningene.

 

Budrunde foregikk 7. og 8. mai. Klageren fikk sitt siste bud, på kr. 1 520 000, akseptert 8. mai kl. 09.56.

 

Klageren mottok budjournalen fra innklagede allerede samme dag og ble overrasket da hun så at det var en av eierne, X, som hadde inngitt nest siste bud på kr. 1 500 000. Klageren sendte allerede dagen etter en e-post til innklagede hvor hun ba om en forklaring på hvordan X kunne delta i budrunden uten at det var opplyst om dette. Kravet om prisavslag på kr.
60 000 ble fremsatt ovenfor innklagede den 14. mai.

 

 

Selgerne skal, via innklagede, ha tilbudt klageren en prisreduksjon på kr. 30 000 den 22. mai. Dette ble avslått av klageren fordi hun mente summen var for lav.

 

Klageren mener salgssummen ble kr. 60 000 høyere enn den ellers ville blitt ved at innklagede lot X delta i budrunden. Klageren krever dette erstattet av innklagede. I tillegg krever klageren dekket dokumentavgift til staten på kr. 2,5 % av de 60 000 kronene.

 

Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk i sin håndtering av budrunden.

 

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag av A, som var fullmektig for arvingene, å selge familiehytta, som var en del av et arveoppgjør.

 

Arvingene var i kontakt med innklagede våren 2010 for eventuelt salg. Befaring ble gjennomført og det ble enighet om at eiendommen først skulle selges etter at diverse dispensasjoner fra kommunen ble gitt. Disse dispensasjonene ble gitt våren 2011. A tok igjen kontakt med innklagede vinteren 2012 og en oppdragsavtale ble signert 13. mars 2012.

 

Visning ble gjennomført 5. mai 2012. Oppmøtet var godt og interessen rundt eiendommen var stor. Det var flere som uttrykte ønske om å komme med bud. På forespørsel ble det informert om at det var et reelt salg. Det var selgernes intensjon at eiendommen skulle selges ut av familien.

 

I budrunden deltok til sammen seks budgivere. Budrunden ble ifølge innklagede meget hektisk med korte frister på slutten av mandagen.

 

Innklagede viser til budjournalen. Interessentene ble varslet via sms om alle budene. Det siste budet mandag 7. mai kom inn kl. 16.30, lød på kr. 1 500 000 og sto til neste dag kl. 10.00. Dette ble lagt inn av X, som også var en av arvingene.

 

Innklagede anfører at en interessent B tok kontakt etter å ha blitt varslet om budet på kr. 1 460 000. Han hadde til hensikt å høyne sitt tidligere bud i forhold til dette. Da han fikk vite at det i mellomtiden hadde kommet inn et bud på kr. 1 500 000 som sto til dagen etter, besluttet han å tenke seg om. Kl. 09.16 dagen etter la klageren inn neste bud på kr. 1 520 000, noe som ble akseptert.

 

Klageren hevder at Xs bud kom på et tidspunkt da alle øvrige budgivere hadde gitt seg. Etter innklagedes oppfatning er det derimot overveiende sannsynlig at budet på kr. 1 500 000 fra X har avskåret B fra å legge inn et planlagt bud som ville overgått budet på kr. 1 460 000, jf. budjournalen.

 

Budet som X fremsatte, var et reelt bud som reflekterte et reelt ønske om å kjøpe eiendommen på det daværende tidspunkt. X hadde finansieringsevne og ingen forbehold var tatt. Innklagede vurderte arvingen, X, til å være en reell budgiver, selv om budgivningen var i strid med det arvingene tidligere hadde gitt uttrykk for. Innklagede mener at en aksept av dette budet ville ført til handel. På dette tidspunkt fant innklagede å måtte forholde seg til taushetsplikten.

 

Innklagede kan ikke tro at X ville stimulere en budrunde som allerede var meget hektisk, uten at dette reflekterte en reell kjøpsinteresse. Innklagede ville ikke formidlet budet dersom han ikke anså det for reelt.

 

X skal ha forklart at å selge hytta med mange fine barndomsminner har vært en følelsesladet prosess. Arvingene hadde som utgangspunkt at de skulle selge eiendommen. Underveis, og når han oppfattet at budrunden var i ferd med å resultere i en ugjenkallelig og bindende aksept, besluttet X likevel å legge inn bud.

 

Fra innklagedes side har han under visning formidlet det som var selgernes holdning på det aktuelle tidspunktet. At selgerne innledningsvis har gitt uttrykk for at det ikke var aktuelt for noen av disse å kjøpe eiendommen, hindrer dem ikke i å skifte mening. Innklagede forstår at dette er frustrerende for kjøperen (klageren), men påpeker at X har handlet i sin fulle rett.

 

Situasjonen hvor X likevel ønsket å kjøpe eiendommen kom uventet for innklagede.

 

Innklagede anfører at prosessen kan virke uoversiktlig for kjøperen, men mener han har håndtert saken på riktig måte ut fra hendelsesforløpet. Innklagede henviser til at det ble diskutert innad i firmaet hvordan budet fra X skulle håndteres. Å fraråde noen som vil kjøpe en eiendom å legge inn bud, ville være urimelig, også der budgiveren eier en andel av eiendommen.

 

Innklagede har aldri vært i tvil om at budet var reelt, og kan ikke se riktigheten av å gi en utvidet rett til innsyn i budjournalen uten å bryte den lovbestemte taushetsplikten.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om megler har plikt til å opplyse om at en av budgiverne også var en av arvingene av eiendommen.

 

Det vises til flertallets bemerkninger i sak RfE 2011056 der det uttales:

 

” […] ettersom det i det foreliggende tilfellet ikke var tale om at arvingen som var budgiver, hadde en forkjøpsrett og av denne grunn mest logisk burde avstått fra å inngi bud. I det foreliggende tilfelle hadde arvingen lagt inn bud sammen med en annen, som han dermed ville være solidarisk ansvarlig med for kjøpesummen dersom budet ble akseptert.

 

Reklamasjonsnemnda ser ingen grunn til å tvile på at innklagede anså arvingen som en reell budgiver. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at klageren har sannsynliggjort at arvingen ikke var reell budgiver og at klageren kunne fått kjøpt eiendommen til en lavere pris dersom innklagede hadde opplyst om at konkurrerende budgiver var én av arvingene.

 

Ifølge forskrift om eiendomsmegling (FOR-2007-11-23-1318) § 6-3 skal megler ”legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden”. Håndteringen av budrunden er bl.a. underlagt bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) om god meglerskikk, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 326. Megler må dermed håndtere budprosessen slik at både selger og interessenter har tillit til den.

 

Forskrift om eiendomsmegling § 6-4 (1) har regler om innsyn i budrunden som bygger på en avveining mellom selgers og interessenters interesser slik at begge parter skal kunne ha tillit til at budprosessen har pågått på korrekt måte. I henhold til reglene om innsyn i budrunden har både selger og kjøper krav på innsyn i budrunden, men partenes rett til innsyn foreligger først etter at handel er kommet i stand. Regelen anses som et unntak fra meglers taushetsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Verken eiendomsmeglingsloven eller forskriften har nærmere regler om at interessenter allerede under budrunden skal gis rett til å få vite hvem konkurrerende budgivere er.

 

For at budgivere skal gis nøyaktige opplysninger om hvem som deltar i budrunden allerede mens budgivningen pågår, kreves det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning spesielle grunner, typisk slik situasjonen var i klagesak RfE 2009056. Generelt har selgere en berettiget forventning om at konkurrerende budgivere ikke som følge av informasjon fra megleren skal kunne konferere med hverandre om strategien for budgivningen med de farer for innbyrdes arrangementer dette kunne innebære. Dette gjelder også der selger er tre arvinger og den ene av arvingene er budgiver. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i denne saken foreligger spesielle grunner som tilsier at interessenter skal gis rett til å få vite hvem konkurrerende budgivere er mens budgivningen pågår. Etter omstendighetene kan det nok likevel være god meglerskikk å gi opplysninger om at en av arvingene var budgiver, uten å identifisere vedkommende. ”

 

Flertallet i Reklamasjonsnemnda har fulgt opp dette i sak RfE 2011160.

 

Det må med bakgrunn i de ovennevnte avgjørelsene foreligge spesielle grunner for at budgivere skal gis opplysninger om hvem som deltar i budrunden allerede mens budgivningen pågår. I forhold til faktum i den ovennevnte saken, er det i den foreliggende saken slik at arvingen ikke har gitt bud sammen med noen som ville blitt solidarisk ansvarlig dersom budet ble akseptert.

 

Dette kan etter Reklamasjonsnemndas syn ikke være nok til å begrunne unntak fra den lovfestede taushetsplikten. Slik budgivningen foregikk, synes det som om budet fra X var reelt. Det var ikke usannsynlig at X ville fått høyeste bud og således blitt sittende med eiendommen. Det er heller ikke for Reklamasjonsnemnda lagt frem noe annen dokumentasjon som kan tilsi at det ikke var et reelt bud fra X, eller dokumentasjon på at klageren ville fått aksept for et lavere bud og dermed har hatt et økonomisk tap.

 

Mindretallet, Øyvind Næss, viser til dissensen i sak RfE 2011056 der det heter:

 

”Mindretallet, Øyvind Næss, vurderer det slik at når en av de tre arvingene (selgerne) deltar i budrunden, er dette såpass spesielt at megler burde informert de øvrige budgiverne om dette straks megler ble oppmerksom på det. Det forhold at selgeren har inngitt budet sammen med en annen endrer ikke dette. Meglers opplysningsplikt i denne sammenheng begrenser seg til at en av selgerne deltar i budrunden. Budets størrelse eller identiteten til budgiver kan det ikke opplyses om.

Etter mindretallets mening vil unnlatelse av å gi slike opplysninger i forkant av budprosessen være egnet til å svekke kjøpers tillitt til at budprosessen har gått forsvarlig for seg. Kjøper vil uansett etter at handel er avsluttet bli oppmerksom på at en av arvingene har inngitt bud gjennom sitt krav på innsyn i budjournalen.

 

 Mer allment vil en budprosess der en arving (selger) deltar uten at det er åpenhet om det, være egnet til å svekke tilliten til meglers integritet og uavhengighet, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1). Etter mindretallets mening har megler opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken.”

 

Etter mindretallets oppfatning er ikke situasjonen vesentlig annerledes i den foreliggende saken, og konklusjonen blir etter dette at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om at en arving hadde inngitt bud på hytta.

 

 

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

 

Klageren gis ikke medhold.