Klage nr 2012082

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Megleroppgjøret AS

 

 

Saken gjelder:              Renter på klientkonto

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte et hus formidlet gjennom x eiendomsmeglingsforetak i 2008. I påvente av rettslig avgjørelse i tvist om prisavslag mellom klagerne og selgerne, holdt klagerne tilbake kr. 500 000 på meglerens klientkonto. Da x eiendomsmeglingsforetak gikk konkurs, ble midlene overført innklagede.

 

Etter rettskraftig avgjørelse av kravet på prisavslag, mener klagerne at de var eiere av midlene på klientkonto og således har rett til å få utbetalt avkastningen. Innklagede har ikke utbetalt avkastningen.

 

Selger i saken har også fremmet klage for Reklamasjonsnemnda, se sak 2012095. Selgerne har i sin klage anført at de har krav på 70 prosent av det innestående beløpet, mens kjøperen kun har krav på 30 prosent.

 

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom x eiendomsmeglingsforetak i 2008. X eiendomsmeglingsforetak gikk imidlertid konkurs. Bobestyrer i konkursboet forsikret at klientmidlene fullt ut var i behold, og at alle rettigheter/plikter ville videreføres hos innklagede.

 

Klagerne besluttet før forfallstidspunktet for betalingen å holde tilbake kr 500 000 av kjøpesummen på klientkonto i påvente av en avklaring mellom klagerne og selgerne i en pågående rettslig tvist angående prisavslag. X eiendomsmeglingsforetak opplyste i denne forbindelse at klagerne var eiere av det tilbakeholdte beløpet, og klagerne forsto dette slik at det var de som ville motta avkastningen av pengene. For øvrig ville en rettskraftig dom være styrende for hvordan pengene på klientkonto skulle benyttes.

 

Den rettslige tvisten har blitt behandlet i to instanser. Klagerne mener det ikke er tvil om at innestående på klientkontoen var klagernes og at dommene må være styrende for hvordan innestående på klientkontoen skal fordeles.

 

Klagerne viser til Finanstilsynets brev av 20. mars 2012 der Finanstilsynet peker på hjemmelsgrunnlaget i forhold til renteavkastning. ”Renter opptjent på meglers klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid tilhører”, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 og § 3-10.

 

Klagerne viser til at det ble foretatt utbetaling fullt ut i henhold til dommen. Klagerne mener det er på det rene at de ikke engang var forpliktet til å sette tilbakeholdt beløp på meglerens klientkonto. Dette ble utelukkende gjort for å unngå innvendinger om at klagerne ikke var betalingsdyktige. Det kan neppe være tvilsomt at dersom pengen hadde stått på klagernes egen sparekonto, ville påløpt rente åpenbart tilfalt klagerne. Det kan ikke være annerledes når pengene har stått på meglerens klientkonto.

 

Retten fant i følge klagerne at tilbakeholdelsen av de kr. 500 000 var rettmessig. Klagerne fikk medhold i saken vedrørende prisavslag, men ikke i prisavslagets størrelse. Retten satte prisavslaget til kr. 150 000 i motsetning til klagernes påstand om prisavslag på kr. 400 000. Klagerne mener at dersom en annen enn eier av klientmidlene skal ha avkastningen, må dette bygge på klar hjemmel enten i lov, forskrift, avtale eller dom.

 

Avkastningen på klientkontoen er ikke utbetalt av innklagede. Klagerne mener innklagede skal pålegges straks å utbetale påløpt renteavkastning, samt renters rente som har stått låst på klientkontoen siden 2008 til klagerne.

 

Innklagede anfører:

Grunnlaget for klagen påstås å være at innklagede nekter å utbetale klagerne renter av klientmidler.

 

Det er enighet mellom partene, Finanstilsynet og innklagedes sikkerhetsstiller om at den som eier pengene på klientkonto også eier avkastningen, så lenge annet ikke er avtalt eller rettskraftig avgjort.

 

Til tross for at tvisten mellom klagerne og selgerne av eiendommen har vært behandlet av to rettsinnstanser, er tvisten om hvem som har rett til avkastningen av innestående på meglers klientkonto ikke løst.

 

Så lenge partene ikke har løst tvisten om hvem som er rettmessig eier av avkastningen, finner ikke innklagede å kunne etterkomme instruks fra klagerne. Innklagede har uten hell fremmet forslag til minnelig løsning i saken.

 

Innklagede avviser å ha en plikt til å ta stilling i tvisten mellom klagerne og selgerne. Så lenge partene ikke er enige om fordelingen av rentebeløpet og denne delen av tvisten ikke er rettskraftig avgjort, avviser innklagede at det er grunnlag for klagen. Innklagede mener saken bør avvises av Reklamasjonsnemnda.  

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Spørsmålet er utelukket hvem som er eier av klientmidlene. Eieren eier naturlig nok også renteavkastningen.

 

Klagerne anfører:

Ser man saken i en tidslinje kan den illustreres slik:

 

15.07.08: Kjøper beslutter tilbakeholdelse av NOK 500.000

01.08.08: Avtalt kjøpesum forfaller til betaling

 

Kommentar

[x] eiendomsmegling AS opplyste den gang at mine klienter er eier av tilbakeholdte midler så lenge tilbakeholdelse er besluttet før forfall. Beslutningen om tilbakeholdelse er åpenbart tatt før forfall og mine klienter er eiere. Mine klienter tar en risiko ved tilbakeholdelse i og med morarente kan påløpe på tilbakeholdt beløp. Denne risikoen er de fullt ut inneforstått med.

 

16.09.2009: Dom fra [y] tingrett

25.03.2012: Dom fra [z] lagmannsrett

 

Kommentar

Dommene er styrende for i hvilken grad selgerne kan kreve noe fra tilbakeholdt beløp innestående på meglers klientkonto.

 

Dommen fastslår i prinsipp tre ting:

–         [Klagerne] får medhold i at tilbakeholdelsen i sin helhet var rettmessig

–         [Klagerne] får medhold i krav om prisavslag, men ikke mer enn NOK 150.000

–         Selgerne får ikke medhold i morarentekravet.”

 

Fordelingen av innestående på klientkontoen har fullt ut foregått i henhold til rettskraftig dom, og da må innklagede forholde seg til at øvrige beløp, i dette tilfelle renteavkastningen, tilfaller den som er eier.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener saken dreier seg om at spørsmålet om eierskap til avkastningen av klientmidler ikke er avklart.

 

Innklagede som mellommann skal ikke ta stilling til konflikter mellom partene. Spørsmålet om eierskap til klientmidler må partene selv avklare. Når partene har løst konflikten og det er brakt på det rene hvem som eier avkastningen, vil innklagede etterkomme instruks fra denne om utbetaling. Alternativt vil innklagede etterkomme instruks fra partene i fellesskap.  

 

Innklagede mener det ikke er grunnlag for å kritisere ham for ikke å ha etterkommet instruks om utbetaling fra klagerne.

 

Innklagede mener saken må avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda, all den stund partene ikke har løst den underliggende konflikten.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at eierskap til klientmidlene er løst.

 

For det første ble det avtalt med megler i x eiendomsmeglingsforetak at beløp besluttet tilbakeholdt før forfall tilhørte den som hadde satt pengene på klientkontoen, altså klagerne.

 

For det andre kan det ikke forstås annerledes enn at klagerne er eier av det tilbakeholdte beløp når retten fastslår at tilbakeholdelsen var ”rettmessig”. Retten har videre understreket dette ved at selgeren ikke fikk medhold i sitt krav på morarenter.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder utbetaling av avkastning på klientkonto.

 

Reklamasjonsnemnda er enig med Finanstilsynet at det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 og § 3-10 tredje ledd jf. prinsippet om ytelse mot ytelse at renter opptjent på meglerens klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid tilhører.

 

Hvorvidt det er kjøperen eller selgeren som har krav på hele eller deler av renteavkastningen på det tilbakeholdte beløp vil bero på en tolkning av de foreliggende rettsavgjørelsene i saken.

 

Ifølge lagmannsrettens dom har kjøperen holdt seg innenfor slingringsmonnet for tilbakeholdelse, slik at selgeren ikke ble tilkjent forsinkelsesrenter. Dette er imidlertid ikke det samme som at kjøperen er eier av hele beløpet på meglerens klientkonto. Lagmannsretten har fastsatt prisavslaget til kr. 150.000. Dermed forutsetter lagmannsretten at kjøper eier kr. 150.000 av det tilbakeholdte beløpet, mens selger eier kr. 350.000. Rentene på klientkontoen må etter Reklamasjonsnemndas oppfatning utbetales forholdsmessig med bakgrunn i dette.  

 

 

Konklusjon:

 

Renter på innestående på klientkonto skal fordeles forholdsmessig på selgeren og kjøperen i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.