Klage nr 2012083
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Aveny
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede. Budet ble akseptert 23. april 2012 kl 12.00. Det første budet i budrunden ble inngitt av et aksjeselskap selv om borettslagets vedtekter bestemmer at seksjoner kun kan selges til fysiske personer.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede. Den 23. april 2012 ønsket klageren å legge inn et bud på leiligheten og ringte derfor innklagede. Budet skulle være kr.
3 750 000. Under telefonsamtalen fikk klageren opplyst at et firma hadde lagt inn bud på kr.
3 800 000 med frist til kl 12.00 samme dag. Klageren fikk også opplyst at firmaet undersøkte med sin bank med tanke på lån. Under denne telefonsamtalen ble det ikke opplyst at leiligheten ikke kunne kjøpes av firmaet, men dette følger av borettslagets vedtekter.
Innklagede ble gjort oppmerksom på at klagerens bud ville vært kr. 3 750 000, men etter telefonsamtalen bestemte klageren seg for å legge inn bud på kr. 3 850 000 med frist til kl. 12.00.
Da klokken ble 12, ringte klageren tilbake til innklagede for å høre hvordan det hadde gått. Han fikk da beskjed om at budet hadde blitt akseptert. Han ble også opplyst om at firmaet hadde ønsket å inngi bud på kr 3 900 000, men at dette ikke ble godtatt da det sto i vedtektene at leiligheten ikke kunne selges til et firma.
Klageren føler seg lurt da det ikke ble opplyst om vedtektenes bestemmelse før budrundens slutt. Dersom klageren hadde fått disse opplysningene med en gang, kunne han ventet til innklagede hadde fått svar fra styret angående salg til firmaet, og deretter vurdert å gå inn i en budrunde.
Innklagede skal ha anført at selgeren uansett ikke ville solgt leiligheten for en pris under kr. 3 850 000. Klageren mener innklagede har skjult viktig informasjon for ham og føler seg lurt. Klageren har tidligere vært med i flere budrunder og har aldri opplevd noe liknende.
Innklagede anfører:
I forbindelse med salget ble siste visning avholdt den 22. april kl. 13.30.
Innklagede mottok uoppfordret et bud fra x AS på e-post klokken 22.24 den 22. april. Budets størrelse var på kr. 3 800 000 med akseptfrist kl. 12.00 den 23. april og inneholdt to forbehold. Disse var at lån ble gitt av aksjeselskapets bankforbindelse, samt at styret aksepterte at leiligheten kunne benyttes som utleieleilighet selv om kjøperen var et aksjeselskap.
Innklagede ble oppringt av klageren morgenen etter. Det ble stilt spørsmål om det var kommet inn bud på eiendommen. Innklagede leste da ordrett opp fra x’ budskjema. Klageren ble således informert om alle forhold rundt budet.
Klageren la inn bud på kr. 3 850 000 kl. 08.37, med akseptfrist kl 12. 00 samme dag.
Ettersom vedtektenes § 5 har restriksjoner vedrørende rettslig råderett valgte innklagede å henvende seg til styret for å få en uttalelse fra dem om styret kunne godkjenne overdragelse til et AS. Innklagede sendte denne forespørselen per e-post til styreleder kl. 08.33. Det ble også forsøkt å få kontakt med styret via telefon, uten at innklagede fikk svar.
Innklagede beklager at klageren føler seg lurt. Han tilstreber alltid å gjennomføre budprosesser på en korrekt måte. Imidlertid presiserer innklagede at klageren fikk alle forbeholdene til x presentert.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av påstått manglende opplysninger i budrunde.
Ut fra de fremlagte vedtektene, synes det som om boligselskapet er et eierseksjonssameie og ikke et borettslag. Boligselskapet reguleres dermed av eierseksjonsloven og selskapets vedtekter.
Boligselskapets vedtekter § 5siste setning lyder slik:
”Leilighetene kan utelukkende eies av fysiske personer og bare benyttes som bolig.”
Vedtektene inneholder ingen unntak fra dette og ingen dispensasjonshjemmel.
På denne bakgrunn mener Reklamasjonsnemnda at det er misvisende av innklagede bare å lese opp budgiverens forbehold uten å informere om bestemmelsen i vedtektene og forklare at dette innebærer at budet fra aksjeselskapet ikke kunne blitt akseptert. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren det tap han har lidt som følge av meglerens forsømmelse.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å si noe om hvor stort tap klageren har lidt. Nemnda har imidlertid merket seg at prisantydningen på leiligheten var kr 3.800.000, altså kr 50.000 lavere enn det klageren la inn bud på.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren hans tap.