Klage nr 2012090

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Plussmegleren AS

 

Saken gjelder:              Feil opplysninger om reguleringsplan

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede våren 2011. Prisantydningen var satt til kr. 3 250 000. I ettertid har klagerne måttet betale erstatning til kjøperen fordi kjøperen hadde fått uriktige opplysninger om reguleringsplan. Klagerne mener innklagede i forbindelse med innhenting og formidling av informasjon om pågående reguleringsarbeid har brutt god meglerskikk.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne er tidligere eiere av eiendom xx, som ble solgt gjennom innklagede. Eiendommen ligger i et etablert boligfelt der det har vært arbeidet med fortetting de siste årene. Det er i privat regi blitt utarbeidet en reguleringsplan med nye boenheter og utvidelse av eksisterende adkomstvei. I denne forbindelsen har en del av eiendommen, bestående av utmark, blitt innregulert som henholdsvis midlertidig anleggsområde/ sykkelsti.

 

Ved en feil hadde kommunen utelatt klagerne som høringspart i forbindelse med reguleringsarbeidet. Da klagerne ble oppmerksomme på dette, tilskrev de kommunen med anmodning om at reguleringsarbeidet ble stanset og hjemsendt til ny politisk behandling. Anmodningen førte ikke frem.

 

Klagerne hadde på dette tidspunkt eid eiendommen i 28 år. Klagerne var nylig pensjonert og engasjerte den 15. april 2011 innklagede til å bistå dem med å selge eiendommen.

 

I forbindelse med at innklagede klargjorde eiendommen for salg, ble egenerklæringsskjemaet utfylt av klagerne. Dette skjedde på et møte hos innklagede. Under punkt 12 angående selgernes kjennskap til reguleringsplaner mv. som kan medføre endring av bruken av eiendommen, gjorde klagerne oppmerksom på at de var tilskrevet av kommunen i forbindelse med ovennevnte reguleringsplan. Innklagede skal ha opplyst at han ville sørge for at de aktuelle reguleringsplaner ble innhentet og hensyntatt i den videre håndteringen av oppdraget. I egenerklæringen skrev klagerne følgende: ”Påbegynt reguleringsplan for område”.

 

I salgsoppgaven under punktet diverse har innklagede kun tatt inn følgende opplysning: ”Ny reguleringsplan er under utarbeidelse i naboområdet”.

 

Eiendommen ble etter dette lagt ut for salg og en interessent henvendte seg den 21. mai 2011 til innklagede med spørsmål om hva som var status angående reguleringen. Innklagede besvarte henvendelsen i e-post der han skrev: ”Området er uregulert, men en privat utbygger har kjøpt opp noen eiendommer nedenfor. Prosessen er stoppet. Oppl. Flg. Selger.” Interessenten inngav deretter bud på eiendommen og ble senere kjøper av eiendommen.

 

I januar 2012 ble kjøperen kjent med at reguleringsprosessen ikke var stoppet og det kom da frem at reguleringsplanen var vedtatt før budet ble inngitt/ kjøpekontrakten var inngått. Som følge av dette ble kjøperen involvert i forhandlinger med utbyggeren og kommunen idet deler av eiendommens areal inngikk i den nye reguleringsplanen til veiformål. Kjøperen reklamerte derfor til klagernes eierskifteforsikring. Forsikringsselskapet avviste imidlertid reklamasjonen. Begrunnelsen for avslaget var at klagerne hadde utvist svikaktig adferd ettersom opplysningene gitt i egenerklæringsskjemaet var feil. Den aktuelle reguleringsplanen var vedtatt og ikke bare påbegynt.

 

Klagerne rettet en klage mot innklagede, som på sin side nektet for å ha utført megleroppdraget i strid med god meglerskikk. Innklagede viste til at han kun har plikt til å innhente endelige reguleringsplaner.

 

Kjøperen rettet etter dette sitt krav direkte til klagerne. Etter forhandlinger mellom partene kom det den 26. april 2012 i stand en forliksavtale der klagerne betalte kr. 195 000 til kjøperen.  

 

Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1). Kravet til meglerens innhenting og videreformidling av relevante opplysninger om eiendommen er regulert i § 6-3 (2) og § 6-7. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) skal det minimum opplyses om forholdet til endelige offentlige planer. Klagerne anfører at det imidlertid er sikker rett at meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt går lenger enn dette. Klagerne viser til § 6-7 (1):

 

”Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.”

 

Klagerne henviser videre til forarbeidene til § 6-7 (1):

 

”(NOU 2006:1 s 121 og Ot.prp nr 16 (2006/2007) s.186 og 154) er det uttalt at eiendomsmeglere etter omstendighetene også må opplyse om/kontrollere opplysninger om ikke endelige offentlige planer.”

 

Klagerne mener at det avgjørende blir hvorvidt planforslaget er informasjon kjøperen har grunn til å regne med å få, og om det kan ha betydning for avtalen. Klagerne mener at innklagede hadde plikt til å innhente samt kontrollere opplysninger både om endelige planer og pågående planarbeid som var relevant for kjøperen av eiendommen. Videre hadde innklagede plikt til å si i fra dersom han ikke hadde foretatt en slik innhenting/kontroll.

 

I forbindelse med klagernes utfylling av egenerklæringsskjemaet fikk innklagede informasjon om reguleringsplanene. Informasjonen gikk i retning av at planen var uferdig. Klagerne mener innklagede da hadde en plikt til å kontrollere dette. 

 

Klagerne anfører at innklagede ikke har gjort annet enn å gjøre et standardisert søk på kommunens nett-tjeneste. Klagerne har også lagt frem dokumentasjon på at et nettsøk via Google på ”Reguleringsplan” + ”x” ville gitt mange treff på den aktuelle planen. Alternativt kunne innklagede tatt en kort telefon til utbyggeren og/ eller bygningsmyndighetene for å få avklart situasjonen. Klagerne mener det vill tatt fem minutter å få dette avklart.

 

Klagerne viser også til RfE 024/11 og LB-2006-129842 som de mener støtter deres syn i saken.

 

Klagerne har betalt provisjon til innklagede med kr. 78 750. Klagerne mener at innklagedes vederlag må falle bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, subsidiært nedjusteres etter Reklamasjonsnemndas skjønn.

 

Klagerne påpeker at innklagede den 21. mai 2011 opplyste mulig kjøper at prosessen var stoppet opp, uten at han hadde gjort nærmere undersøkelser i forhold til reguleringsplanen. Innklagedes feil har ført til at klagerne har fått et reklamasjonsansvar etter avhendingsloven på kr 195 000 eks. advokatkostnader.

 

I tillegg til nedsettelse av vederlaget krever klagerne erstattet sitt økonomiske tap i form av advokatkostnader i prosessen med eierskifteforsikringen, mot kjøperen og mot innklagede. Klagerne mener at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Totalt er påløpt kr 50 000 eks mva. Klagerne krever derfor at innklagede betaler erstatning med kr. 62 500.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener han ikke har brutt god meglerskikk, og avviser klagernes krav om nedsettelse av vederlag og erstatning.

 

Det er riktig at kjøperen ikke er blitt tilstrekkelig informert om det pågående reguleringsarbeidet i området. Innklagede mener dette ikke skyldes at han har opptrådt i strid med god meglerskikk, men at klagerne ikke har gitt korrekte opplysninger til innklagede og kjøperen.  

 

Under befaring i boligen opplyste klagerne at en utbygger hadde påbegynt en reguleringsplan, men at dette arbeidet var stoppet. Klagerne opplyste også at de ikke hadde mottatt noe nabovarsel. Innklagede anfører videre at klagerne direkte til kjøpeen opplyste at reguleringsprosessen var stoppet, og dette ble også opplyst på kontraktsmøtet.

 

Det korrekte, som klagerne ikke hadde opplyst hverken innklagede eller kjøperen om, var at de den 21. september 2010 fikk oversendt forslaget til reguleringsplanen. I brevet ble klagerne informert om at planforslaget skulle behandles i bystyret 27. oktober, samt at merknader måtte være innsendt innen den 20. oktober. Klagerne sendte den 6. oktober inn sine merknader.

 

Kommunen informerte i brev av 1. november 2010 om at reguleringsplanen var blitt godkjent av bystyret. I følge adresselisten er dette brevet sendt til klagerne. På denne bakgrunn mener innklagede at klagernes informasjon til innklagede og kjøperen fremstår som misvisende.

 

Innklagede innhentet på vanlig måte offentlige planer fra kommunen. I dokumentasjonen fra kommunen fremgikk det ingenting om reguleringsplanen. Heller ikke på kommunens hjemmeside og eiendommens reguleringskart var det noen opplysninger om reguleringsplanen.

 

I salgsoppgaven hadde innklagede i tråd med klagernes (selgernes) opplysninger i egenerklæringen skrevet at ny reguleringsplan var under utarbeidelse i naboområdet, og at området var uregulert. Salgsoppgaven ble forelagt klagerne som ikke hadde noen innsigelser til disse punktene. Etter henvendelse fra kjøperen opplyste megleren at reguleringsprosessen i følge klagerne var stoppet opp. Dette hadde som nevnt også klagerne opplyst direkte til kjøperen.

 

Det er riktig at megler har en plikt til å undersøke om det foreligger reguleringsplaner eller foregår reguleringsarbeid, og til å opplyse mulige kjøpere om dette. Megleren må i utgangspunktet kunne stole på de opplysningene som blir gitt av selgeren, særlig når disse samsvarer med opplysningen fra kommunen. I dette tilfellet, hvor klagerne opplyste at reguleringsarbeidet var stanset, hadde innklagede ingen foranledning til å undersøke nærmere. Det er derfor ikke relevant om innklagede kunne ha avklart de reelle forholdene på den måten som klagerne viser til i klagen. Selgeren kan ikke gi misvisende og mangelfulle opplysninger til megleren og kjøperen, og deretter velte et etterfølgende erstatningsansvar over på megleren.

 

Innklagede viser til at LB-2006-129842 ikke er relevant i denne saken. Der var forholdet motsatt. I denne saken har klagerne tilbakeholdt opplysninger om reguleringsprosessen slik at innklagede ikke har hatt noen foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne mener det er riktig at oppdragsgiveren er en viktig kilde til meglerens opplysninger, men mener det er en stor forskjell på opplysninger om for eksempel oppdragsgiverens egeninnsats ved oppussing og reguleringsmessige forhold. Klagerne er totalt ukjent med utvikling av boligprosjekter.

 

Klagerne anfører at det i egenerklæringens punkt 12 verken er krysset av for ja eller nei, men forsøkt å gi informasjon etter beste evne. Det er ikke omtvistet at innklagede unnlot å undersøke nærmere rundt pågående planarbeid, sannsynligvis fordi han trodde det kun var endelige planer som var av interesse. Et bredere, og dermed korrekt utført kontrollsøk, som også omfattet pågående planarbeid, ville resultert i korrekt informasjon.

 

Det er ikke oppdragsgiverens ansvar å overprøve de konklusjoner og funn som megleren feilaktig måtte komme til hvis meglerens undersøkelser er ufullstendige eller mangelfulle, og dette skyldes meglerens rettsvillfarelse om egne plikter. Oppdragsgiveren må kunne stole på at megleren gjør jobben sin. Dersom oppdragsgiveren av ulike grunner gir uttrykk for usikkerhet rundt en opplysning, eller kommer med opplysninger som megleren bør reagere på, er det meglerens plikt å kontrollere forholdet.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det kan sikkert være riktig at klagerne er totelt ukjent med utvikling av boligprosjekter. Det synes likevel klart at klagerne skjønte at denne reguleringsplanen ville få betydning for eiendommen, idet de har benyttet advokat i prosessen overfor kommunen.

 

Innklagede anfører at det ikke er riktig at han trodde det bare var endelige planer som var av interesse. Innklagede er vel kjent med at han etter omstendighetene også kan være pliktig til å foreta undersøkelser av pågående reguleringsarbeid. I dette konkrete tilfellet hadde imidlertid innklagede ingen foranledning til å foreta nærmere undersøkelser fordi klagerne flere ganger opplyste at reguleringsarbeidet var stanset. Innklagede henviser her til at klagerne var informert av kommunen om at bystyret hadde godkjent reguleringsplanen. Det må også antas at klagernes advokat opplyste klagerne om at deres anmodning om stans i reguleringsarbeidet ikke førte frem. Dersom klagerne hadde opplyst om dette, ville innklagede hatt en foranledning til å undersøke nærmere.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener innklagede skulle undersøkt nærmere da det ble opplyst at reguleringsprosessen var stoppet opp. Dette fordi ”stoppet opp” i seg selv er vagt. Det kan være snakk om en midlertidig stopp, en permanent stopp, stopp på grunn av politisk motvilje, problemer hos utbygger eller andre årsaker. Isteden har innklagede godtatt denne opplysningen og fremlagt den for kjøperen.

 

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Grunnlaget for innklagedes oppfatning om at reguleringsprosessen var stoppet opp er som tidligere nevnt klagernes egne opplysninger.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder opplysninger om ikke-endelig reguleringsplan.

 

Klagerne har fremsatt krav om nedjustering av innklagedes vederlag med kr. 78 750, samt erstatning på kr. 62 500.

 

Reklamasjonsnemnda må avgjøre saker på grunnlag av sakspapirer som fremlegges under en skriftlig saksbehandling. Etter Reklamasjonsnemndas syn reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan klargjøres under saken og den må derfor avvises, jf. Avtale om reklamasjonsnemnd punkt 2.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.