Klage nr 2012095
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Megleroppgjøret AS
Saken gjelder: Renter på klientkonto
Saksfremstilling:
Klagerne solgte et hus formidlet gjennom et eiendomsmeglingsfirma i 2008. I påvente av rettslig avgjørelse i tvist om prisavslag mellom klagerne og kjøperne, holdt kjøperne tilbake kr. 500 000 på meglerens klientkonto. Da eiendomsmeglingsfirmaet gikk konkurs, ble midlene overført innklagede.
Klagerne mener de har krav på 70 prosent av det innestående beløpet, mens kjøperne kun har krav på 30 prosent.
Kjøperne i saken har også fremmet klage for Reklamasjonsnemnda, se sak 2012082. Kjøperne har i sin klage lagt ned påstand om at det i retten ble fastslått at de rettmessig hadde holdt tilbake summen på kr. 500 000 og at de derfor var eiere av beløpet og har rett til renteavkastningen.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne anfører at de krevde at kjøperne innbetalte hele kjøpesummen til megleren før de fikk overta eiendommen. Kjøperne betalte inn hele kjøpesummen, men holdt tilbake et beløp på kr. 500 000 på klientkontoen. Klagerne mener kjøperne ikke kunne beholdt pengene på egen konto, de ville da ha misligholdt partenes avtale, og ville heller ikke fått overta eiendommen.
Klagerne mener at beløpet som sto på meglerens klientkonto, tilhørte dem fra og med overtakelsen og oppgjørstidspunktet i henhold til kjøpekontrakten.
Klagerne henviser til at rentespørsmålet ble tatt opp og avklart i avgjørelsen fra lagmannsretten. Da lagmannsretten kom til at kjøperne skulle få et prisavslag på kr. 150 000, aksepterte klagerne at kjøperne fikk rentene på klientkontoen av kr. 150 000. Dette var under forutsetning av at klagerne fikk rentene på restbeløpet. Det betyr at innklagede skal utbetale 70 prosent av rentebeløpet til klagerne og 30 prosent til kjøperne.
Innklagede anfører:
Tvisten mellom kjøperne og klagerne har vært behandlet i både tingretten og lagmannsretten uten at spørsmålet om hvem som har krav på renter er avklart.
Som mellommann påhviler det innklagede å ivareta både kjøperens og selgerens interesser. Det kan imidlertid ikke være slik at megler skal måtte avgjøre tvister mellom kjøper og selger.
Innklagede alene har ingen råderett over klientmidler, ei heller over avkastningen av midlene. Klientmidler tilhører den som har innbetalt beløpet inntil pengene er brukt i overensstem-melse med hva partene har avtalt, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9. Det foreligger ingen avtale mellom partene om fordeling og utbetaling av midlene, partene er i høyeste grad uenige. Den avtalen som forelå jf. kjøpekontrakten, ble satt til side ved at kjøperne rettidig instruerte megleren om å holde tilbake deler av oppgjøret.
Klagerne mener at beløpet som sto på klientkontoen, tilhørte dem fra og med overtakelsen. Innklagede kan ikke se at denne påstanden stemmer overens med tolkningen av, og formålet med, kjøpernes tilbakeholdelsesrett. Hensynet bak regelen om kjøpers tilbakeholdelsesrett, jf. avhendingsloven § 4-15 er utelukkende å gi kjøperen sikkerhet for krav som følge av mangler. Et tilbakeholdt beløp er således som utgangspunkt under kjøperens råderett. Innklagede henviser i den forbindelse til Trygve Bergsåker, kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 4. utgave s. 345 og 346.
Spørsmålet er om kjøperne i denne tvisten gjennom bare å ha fått delvis medhold av retten, fortsatt har råderetten. Dette spørsmålet tok ikke retten stilling til. Spørsmålet er derfor ikke avklart.
Innklagede mener saken må avvises under henvisning til at dette er et kjøper-selgerforhold. Subsidiært mener innklagede at klagerne ikke kan gis medhold i at innklagede har opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk ved ikke å ta stilling til konflikten mellom klagerne og kjøperne.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder utbetaling av avkastning på klientkonto.
Reklamasjonsnemnda er enig med Finanstilsynet at det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 og § 3-10 tredje ledd jf. prinsippet om ytelse mot ytelse at renter opptjent på meglers klientkonto tilfaller den som pengene til enhver tid tilhører.
Hvorvidt det er kjøper eller selger som har krav på hele eller deler av renteavkastningen på det tilbakeholdte beløp vil bero på en tolkning av de foreliggende rettsavgjørelsene i saken.
Ifølge lagmannsrettens dom har kjøperen holdt seg innenfor slingringsmonnet for tilbakeholdelse, slik at selger ikke ble tilkjent forsinkelsesrenter. Dette er imidlertid ikke det samme som at kjøperen er eier av hele beløpet på meglerens klientkonto. Lagmannsretten har fastsatt prisavslaget til kr. 150.000. Dermed forutsetter lagmannsretten at kjøper eier kr. 150.000 av det tilbakeholdte beløpet, mens selger eier kr. 350.000. Rentene på klientkontoen må etter Reklamasjonsnemndas oppfatning utbetales forholdsmessig med bakgrunn i dette.
Konklusjon:
Renter på innestående på klientkonto skal fordeles forholdsmessig på selgerne og kjøperen i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.