Klageren anfører:

Klagerne anfører at innklagede skremte bort potensielle kjøpere ved å anvende og senere akseptere et bud som var kommet inn før visningen. Prisantydning var satt til kr 600 000, og det innkomne budet lød på kr 750 000. Da klagerne fikk høre hvem som hadde lagt inn budet, ba de innklagede sjekke budet nøye fordi vedkommende person var kjent for å ha dårlig økonomi. Innklagede valgte til tross for advarselen å legge ut budet på Internett, samt opplyse andre interessenter om budet.

Under visningen møtte personen som hadde lagt inn budet frem, og forhøyet budet til kr 800 000. Innklagede anbefalte klagerne å godta budet. Innklagede opplyste i den forbindelse at budgiver hadde med seg skriftlig dokumentasjon på at finansieringen var i orden. Klagerne aksepterte budet, og innklagede orienterte budgiver om at budet var akseptert.

Neste dag ringte innklagede til klagerne og orienterte om at budgiveren likevel ikke hadde finansiering, og at budet falt bort. Innklagede opplyste at han hadde fått inn et bud på kr 600 000, og at han skulle ta kontakt med andre interessenter for å se om andre var interessert i å by. Innklagede ringte kort tid senere tilbake og sa at ingen ville by. Klagerne fikk en frist på 10 minutter for å ta stilling til det innkomne budet. Innklagede anbefalte sterkt å godta budet, og fortalte at klagerne kunne kreve å få dekket differansen mellom opprinnelig bud på kr 800.000 og dette budet av første budgiver. Eiendommen ble solgt for kr 600 000.

Klagerne gjør prinsipalt gjeldende at innklagede ved å godkjenne en mangelfull finansiering har gått god for budet, og at han derfor er ansvarlig ovenfor klagerne for differansen mellom budet på kr 800 000 og kr 600 000, som eiendommen ble solgt for.

Subsidiært gjøres gjeldende at innklagede har skremt bort potensielle kjøpere, og deretter anbefalt klagerne å godta en for lav pris. Klagerne er kjent med at en annen eiendom innen samme felt er solgt for kr 700 000. Forskjellen mellom disse eiendommene er at klagernes eiendom har et innskudd på kr 300 000, og den andre har et innskudd på kr 245 000. Dessuten var klagernes eiendom oppgradert med anslagsvis kr 50 000 i form av integrerte hvitevarer m.m. Klagerne mener at innklagede plikter å betale klagerne et beløp fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn begrenset oppad til kr 200 000.

Innklagede anfører:

Innklagede anfører prinsipalt at de omstridte bud på henholdsvis kr 750 000 og kr 800 000 aldri ble akseptert av klagerne, og at det således ikke eksisterer verken noe dekningssalg eller økonomisk tap som følge av dette.

At budene ble mottatt og registrert er ikke bestridt. Innklagede hadde ingen kjennskap til budgiver, og hadde derfor ingen foranledning til å foreta særskilte undersøkelser.

Første bud ble avgitt fredag 3. september, med svært kort akseptfrist. Budgiver oppga Stavanger kommune som aktuell finansieringskilde. I og med at budet kom inn på fredag ettermiddag, var det ikke mulig å avklare finansieringen før påfølgende mandag. Samme kveld økte budgiver sitt bud til kr 800 000, med akseptfrist til mandag kl 12.00 slik at det skulle være mulig å sjekke finansiering. Budet ble for øvrig avgitt uten forbehold. Budgiver bærer selv ansvaret og risikoen for egen finansiering.

Ved ordinær visning søndag ble interessentene informert om det var innkommet bud, men at finansieringen ikke ville bli avklart før på mandag. Mot slutten av visningen møtte budgiver opp og fremviste noe som han mente dokumenterte at finansieringen var i orden. Innklagede mente at denne dokumentasjonen ikke i tilstrekkelig grad var egnet til formålet, noe klagerne ble informert om.Budet på kr 800 000 ble aldri akseptert av klagerne. De hadde kjennskap til budgivers økonomiske situasjon, og ville ikke akseptere hans bud uten fullgod finansieringsbekreftelse. At det i denne forbindelse ble nevnt for klager at et eventuelt mislighold av betalingsforpliktelsen kunne avstedkomme erstatningsansvar for kjøper, synes naturlig all den tid betalingsevnen var såpass tvilsom. Det ble med stor sannsynlighet redegjort for reglene om dekningssalg.

Mandag ble det klart at finansieringen ikke ville gå i orden. Både klagere og interessenter ble informert om dette. Samme kveld forsøkte budgiver igjen å få aksept for sitt bud på kr 800 000, men dette ble avvist. Det finnes en budlogg som bekrefter dette.

Dagen etter kom det inn et bud kl 09.45 på kr 600 000, med akseptfrist til kl. 12.00. Selger ble umiddelbart informert om dette. En telefonrunde til øvrige interessenter ga ikke noe resultat. Det ble på ingen måte øvet noen form for press fra innklagede for å oppnå aksept.

Subsidiært hevder innklagede at det, forutsatt en aksept av tilbudet, ikke foreligger brudd på god meglerskikk i forhold til å undersøke budgivers betalingsevne i etterkant av budene. Meglers undersøkelsesplikt relaterer seg i all hovedsak til hvilke spesifikasjoner som skal gis i salgsoppgaven. Dette fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 3-7, sammenholdt med § 3-6. I den grad det eksisterer en undersøkelsesplikt i forhold til budgivers betalingsevne, må dette eventuelt utledes av kravet om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 3-1.

Bruk av megler forrykker ikke avtaleforholdet mellom kjøper og selger. Skulle det vise seg i ettertid at kjøper ikke klarer å oppfylle sin plikt til å betale kjøpesummen, er det naturlige utgangspunktet at selger er henvist til ordinære kjøpsrettslige misligholdsbeføyelser ovenfor kjøper. Innklagede viser til dom inntatt i Rt. 1993 side 156, hvor det vedrørende meglerens plikt til å undersøke kjøpers betalingsevne uttales at det ikke foreligger en alminnelig plikt til dette med mindre konkrete ting i saken tilsier at det er grunn til å betvile kjøpers betalingsevne.

I nærværende sak ble det gjort slike undersøkelser. Dette var imidlertid ikke mulig før budgiver fremla dokumentasjon som han mente var finansieringsbekreftelse. Innklagede mente på sin side at dokumentet ikke gav noen fullgod bekreftelse, og meddelte klagerne dette. Det foreligger derfor ikke noe grunnlag for å si at innklagede har opptrådt klanderverdig. Det foreligger ikke noe grunnlag for å kreve erstatning

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er feil når innklagede hevder at klagerne aldri aksepterte budet på kr 800.000. Da budet på kr 750.000 om inn, var klagerne skeptiske og ba derfor om at innklagede måtte sjekke finansieringen nøye. Til tross for dette opplyste innklagede potensielle kjøpere om budet.

Det antas at megler har tatt spørsmålet om finansiering opp med budgiver, for under fellesvisningen mandag ettermiddag, møtte budgiveren og foreviste innklagede en finansieringsbekreftelse. Budet ble da også øket til kr 800.000. Innklagede oppfordret etter visningen klagerne sterkt om å akseptere budet, da innklagede mente det var lite sannsynlig at de ville få et høyere bud. På dette grunnlaget aksepterte klagerne budet kort tid etter fellesvisningen. Klagerne anfører at innklagede har hatt god tid til å sjekke budgiverens finansiering. Første bud ble lagt frem fredag 03.09.04, og fellesvisningen var mandag 06.09.04 kl 17.00- 18.00. Innklagede hadde derfor god tid til å sjekke finansieringen. Klagerne fikk opplyst etter fellesvisningen at finansieringen var i orden. Klagerne har ikke fått brev av 21. september 2004 fra advokat Sekse. De har fått opplyst fra innklagede at budgiveren hadde forevist for ham skriftlig finansieringsbekreftelse og har på det grunnlag anbefalt å akseptere budet, noe som igjen førte til at dette ble akseptert kort etter fellesvisningen.

Hvorvidt og i hvilken utstrekningen megler har generell plikt til å sjekke finansiering kan muligens diskuteres. Poenget i dette tilfellet er at klagerne ba uttrykkelig om at det innkomne bud ble sjekket og at innklagede uttrykkelig skal ha bekreftet overfor selgerne at dette ville bli gjort. Etter fellesvisningen bekreftet innklagede overfor selgerne at budgiverens finansiering var i orden. Det har i ettertid vist seg at finansieringen ikke var i orden og at budet var fullstendig useriøst.

Klagerne mener innklagede har opptrådt uaktsomt både ved å legge budet på kr 750.000 inn på eiendommen overfor potensielle kjøpere og ved å bekrefte overfor klagerne at budgiveren hadde forevist finansiering og på det grunnlaget tilrådde aksept av budet. Klagerne mener at de ved denne fremgangsmåten har lidd et økonomisk tap ved at potensielle kjøpere er blitt skremt bort og at de ikke har fått en reell prøvelse av eiendommen i markedet. I en presset situasjon måtte de akseptere et bud på kr 600.000. Tapet er sannsynliggjort ved at det er vist til at en lignende leilighet, men dårligere utstyrt, på samme tid ble solgt for kr 690.000. Prisen for klagernes leilighet burde derfor vært en god del høyere. Innklagede opplyste også før salgsarbeidet startet at han regnet med at de ville flå bud godt over prisantydning.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det synes å foreligge til dels vesentlige forskjellige oppfatninger av de faktiske forhold i saken. Innklagede understreker sterkt at klagerne hele tiden var vel informert om situasjonen rundt budgiverens finansieringsbevis og at det ikke på noe tidspunkt ble handlet i strid med deres interesser.

I henhold til klagernes fremstilling skal det ha vært de som manet til forsiktighet i forhold til budgiverens finansielle situasjon. Dette medfører ifølge innklagede ikke riktighet. Det var innklagede som oppfordret til edruelighet i så måte og selv tok på seg å sjekke budgivers betalingsdyktighet nærmere. Normalt er ikke dette en del av meglerens pålagte arbeidsoppgaver, men grunnet omstendighetene rundt denne budgiveren, samt egne strenge rutiner, mente innklagede at ytterligere undersøkelser var nødvendig før han kunne anbefale salg til denne budgiveren. Innklagede har på den bakgrunn advart mot salget og har konkret aldri anbefalt aksept.