Klage nr 2012136

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Privatmegleren Park

 

Saken gjelder:              Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte våren 2012 en leilighet formidlet gjennom innklagede. Da leiligheten ikke var ferdig og manglet brukstillatelse ble overtakelse avtalt til 1. august 2012. Klageren mener innklagede allerede på tidspunktet for budaksept måtte være klar over at overtakelse ikke ville kunne gjennomføres som avtalt.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klagerne inngikk kjøpekontrakt med X AS om kjøp av den aktuelle eiendommen. Tvisten mellom kjøperne (klagerne) og selgeren ble løst ved at handelen ble kansellert. Denne klagen gjelder innklagedes opptreden i salgsprosessen. Innklagede har ifølge klagerne, vel vitende om at det ikke forelå rammetillatelse for leiligheten, medvirket til et salg som innebar stor ulempe og økonomisk risiko for dem.

 

Klagerne ga bindende bud på leiligheten og dette ble akseptert av selgeren. Overtakelse ble avtalt til 1. august 2012. Akseptbrev ble sendt fra innklagede i e-post datert 14. mai 2012. Det fremkom av e-posten at utkast til kjøpekontrakt ville bli ettersendt. I akseptbrevet er følgende formulering inntatt:

 

”Vi viser til ditt/deres uforbeholdne kjøpetilbud på ovennevnte eiendom, stort kr. 6 990 000,- + omkostninger, med overtakelse den 01.08.2012. Det bekreftes at dette budet er akseptert av selger, og at det dermed er inngått bindende avtale mellom partene.”

 

På det tidspunktet hvor innklagede sendte dette akseptbrevet var det ikke gitt rammetillatelse til prosjektet. Det var heller ikke gitt noen igangsettelsestillatelse. Det må ha vært åpenbart for innklagede at det ikke under noen omstendighet kunne foretas overtakelse den 1. august 2012.

 

Klagerne purret på kontraktsutkastet en rekke ganger. Dette ble først oversendt den 30. mai.
I tillegg ble det etter avtaleinngåelsen oppdaget en rekke forhold ved eiendommen som klagerne vurderte som mangler.

 

Det tilsendte kontraktsutkastet fraviker fra den inngåtte avtalen med overtakelse 1. august. Klageren har henvist særlig til § 9 (1), § 12 (3) og § 12 (4) der følgende er inntatt:

 

”Eierseksjonen overtas av kjøper den 01.08.2012 eller senere ref. forbehold om reseksjonering og brukstillatelse, med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selger, under forutsetning av at kjøper har oppfylt sine forpliktelser. Dersom forbeholdet om reseksjonering og brukstillatelse ikke er oppfylt innen 01.01.2013 er begge parter fri fra kontrakten.

 

(…)

 

Det er en forutsetning for denne handelen at dersom reseksjoneringen ikke går igjennom, er kjøper fri fra denne kjøpekontrakt og hver av partene bærer sine eventuelle kostnader i forbindelse med saken. Eventuelt innbetalt beløp skal tilbakebetales i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

 

(…)

 

Dersom leiligheten ikke er reseksjonert innen 01.08.12 skal kjøper få disponere leiligheten fra 01.08.12 kostnadsfritt. Dette forutsetter at kjøper har innbetalt fullt oppgjør til meglers klientkonto. Skulle reseksjonering ikke gå igjennom skal kjøper frivillig flytte ut senest innen en måned etter at melding om fraflytting er mottatt kjøper.”

 

Innklagede informerte ikke klagerne om konsekvensene av innholdet i disse punktene.

 

Basert på bindende bud og etterfølgende akseptbrev hadde kjøperne inntil 30. mai en berettiget forventning om at overtakelse skulle skje 1. august. Endringene i kontrakten medførte at tidspunktet for overtakelse ble usikkert og at kjøperne skulle bære risikoen knyttet til om selgeren fikk aksept for reseksjoneringen. Endringene var etter sin art og omfang slik at det skapte betydelig ubalanse og usikkerhet i klagernes disfavør, og kunne derfor ikke aksepteres.

 

Klagerne mener at opplysningene i salgsdokumentene, sammenholdt med det faktum at boligen var lagt ut for salg, ga en forventning om at de nødvendige offentlige tillatelser kunne forventes innen rimelig tid. Dette var også bakgrunnen for at overtakelsestidspunktet ble satt til 1. august, noe som var 11 uker frem i tid. Situasjonen var at leiligheten ikke kunne overleveres til fastsatt tid, noe klagerne mener innklagede måtte være klar over dersom lovpålagte undersøkelser var gjennomført. 

 

På det tidspunktet budet ble akseptert, og både selgeren og innklagede må ha forstått at overtakelse 1. august var motiverende for klagerne, var ikke midlertidig brukstillatelse omsøkt. Klagerens undersøkelser viser at ikke engang rammetillatelsen ble mottatt før budet ble akseptert.

 

Basert på klagerens undersøkelser hadde selgeren ikke søkt om eller mottatt igangsettelsestillatelse for arbeidet med leiligheten. Alt arbeidet i leiligheten var allerede utført, og ville således vært ulovlig. Det er usikkert om disse ville blitt godkjent. Kravet i rammetillatelsen til prosjektering og kontroll er i følge klagerne ikke ivaretatt.

 

Klagerne anfører at selgeren på møtet 5. juni skal ha gitt opplysninger om at det ikke var nødvendig med noen ny brukstillatelse da den opprinnelige midlertidige brukstillatelsen fortsatt gjaldt. Dette skulle selgeren ha fått bekreftet fra plan og bygningsetaten i X kommune. Klageren anfører at dette har vist seg å være løgn. De aktuelle saksbehandlerne har aldri bekreftet noe slikt.

 

Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. De mener det er klanderverdig av innklagede å ikke opplyse om at kravene i rammetillatelsen til prosjektering og kontroll ikke var ivaretatt.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener han ikke har brutt god meglerskikk.

 

Innklagede har gjennomført oppdraget i henhold til interne rutiner og gjeldende forskrifter. Innklagede har også innhentet de dokumenter som er pålagt i emgll. § 6-7. I tillegg har han informert klagerne om alle de forhold som han var kjent med på salgstidspunktet.

 

I forbindelse med oppdraget ble det fremlagt informasjon om at eiendommen ikke kunne overføres uten at det ble utstedt midlertidig brukstillatelse, at leiligheten ikke var ferdigstilt og at selgeren ikke ville motta kjøpesummen før reseksjoneringen var gjennomført. Informasjon om overtakelse og brukstillatelse fremkom tydelig både i salgsoppgaven og i kjøpekontrakten. De samme forholdene fremkommer også av selgerens egenerklæringsskjema.

 

Innklagede anfører at han selvfølgelig ikke har garantert noe i forbindelse med når midlertidig brukstillatelse ville foreligge. Innklagede anfører at dersom klagerne mente at en slik informasjon som stred mot informasjon i salgsoppgaven ble gitt, burde de bedt om å få dette skriftlig. Det anføres for ordens skyld at innklagede uansett ikke har fullmakt til å binde selgeren i slike forhold, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-6.

 

Det var selgeren som tok opp muligheten for overtakelse uten at det først forelå en midlertidig brukstillatelse. Innklagede frarådet partene en slik løsning og anbefalte selgeren å ikke overlate bruken av boligen til klagerne så lenge midlertidig brukstillatelse ikke forelå. Innklagede var usikker på om overtakelse ville være mulig selv om partene skulle være enige om det, og tok på den bakgrunn kontakt med kommunen. Kommunen skal ha ment at dette var mulig, men innklagede fikk ikke dette skriftlig fra kommunen. Både klagerne og selgeren ble gjort kjent med dette. På tross av innklagedes anbefalinger valgte partene å gjennomføre en slik avtale.

 

Innklagede mener han har overholdt sin opplysnings- og omsorgsplikt.

 

Innklagede anfører at klagerne og selgeren har kommet til et forlik i tvisten der klagerne har fått den kompensasjonen de mener de var berettiget til. Innklagede på sin side mener at det ikke var grunnlag for noe kompensasjon og frarådet selgeren å yte dette. Dersom klagerne mener denne kompensasjonen ikke er tilstrekkelig skulle slik forlik ikke vært inngått.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å medvirke til at det ble inngått en ufordelaktig kjøpekontrakt for klagerne, samt om innklagede på tidspunktet for budaksept var klar over at overtakelse ikke kunne skje som avtalt og dermed måtte opplyse om dette.

 

Når det gjelder kjøpekontrakten, følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at en eiendomsmegler skal opptre i samsvar med begge parters interesser. Dersom de bestemmelsene kjøpekontrakten inneholder utgjør en risiko eller er særlig fordelaktig for den ene parten, må eiendomsmegleren gjøre partene oppmerksomme på dette, og hvilke konsekvenser det kan få å signere en slik avtale.

 

I dette tilfellet er det for Reklamasjonsnemnda klart at kjøpekontrakten § 9 og § 12 er ensidig til fordel for selgeren, og klart i strid med akseptbrevet utformet av innklagede.

 

Det var avtalt overtakelse 1. august 2012, mens kjøpekontrakten er av en slik karakter at selgeren ikke ville komme i mislighold før 1. januar 2013. Innklagede har ikke dokumentert hvilken veiledning klagerne ble gitt om risikoen rundt en slik avtale og de mulige konsekvenser av avtalen. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker for øvrig at da budet fra klagerne ble akseptert, forelå det ikke rammetillatelse, noe som klart burde vært opplyst i akseptbrevet.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Park, Parkveien Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.