Klage nr 2012142
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Bergen Chr.Michelsensgt
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte i 2006 en hytte med nausttomt formidlet gjennom innklagede. I 2012 oppdaget klagerne at nausttomten ikke var tinglyst og derfor formelt sett fortsatt tilhørte hovedbruket. Klagen gjelder hvorvidt innklagede har brutt godt meglerskikk ved å gi feilaktige opplysninger i salgsoppgaven.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne kjøpte 27. juli 2006 en hytte og en nausttomt formidlet gjennom innklagede. Nausttomten var en avgjørende forutsetning for at klagerne var villige til å by på eiendommen, samt at den hadde enkel tilkomst til sjø og at nausttomten lå i umiddelbar nærhet til hytta.
I 2010 tok klagerne kontakt med innklagede for å avklare formalitetene omkring nausttomten. Det forelå en skylddelingsforretning fra 1970. Det viste seg at denne ikke var tinglyst, og tomten var derfor ikke formelt opprettet. Klageren forsøkte å få dette i orden men lyktes ikke. Klagerne mottok et brev fra innklagede og slo seg til ro med dette.
Sommeren 2012 tok klagerne kontakt med kommunen for å undersøke hvordan de skulle gå frem for å bygge naust på tomta. Det ble da klart at saken måtte behandles som en ny delingssak der grunneier av hovedbruket måtte signere og stå som søker. Grunneier ble kontaktet, men han nektet å medvirke til fradelingen. Grunneieren hadde overtatt gården etter sin far og hevdet at han var ukjent med nausttomten. Grunneieren mente derfor at eventuelle rettigheter var ekstingvert.
Selv om grunneieren skulle ha medvirket til å få satt i gang en søkeprosess, er det etter dagens regler høyst usikkert om nausttomten ville blitt godkjent fradelt. De senere årene har det vært sterkt fokus på fradeling i strandsonen særlig i LNF-områder som dette.
Klagerne kan derfor risikere at nausttomten de kjøpte ikke kan formaliseres.
Klagerne mener innklagede har markedsført eiendommen på en måte som er i strid med god meglerskikk jf lov av 16. juni 1989 nr 53 §§ 3-6 og 3-7.
Salgsoppgavens opplysninger om nausttomten er direkte villedende. De faktiske forhold skulle vært beskrevet på en mer konkret og spesifikk måte slik at interessenter på en enkel måte kunne forstå hva som gjaldt og hvilke risiko som forelå.
Klagerne mener deres krav mot megler ikke er foreldet, da fristen først begynte å løpe da de ble klar over de faktiske forhold, jf. foreldelsesloven § 9.
Klagerne mener innklagede må være erstatningsansvarlig for deres økonomiske tap, som tilsvarer verdien av eiendommen med og uten nausttomt.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at klagernes krav er foreldet, jf. foreldelsesloven § 9. Etter innklagedes oppfatning hadde klagerne tilstrekkelig oversikt over relevante faktum allerede ved kontraktssignering den 25. juli 2006, og senest på overtakelsestidspunktet den 27. juli 2006. Dette må være utgangspunktet for foreldelsesfristen.
Det vises i denne sammenheng til kjøpekontrakten § 1 der følgende er inntatt:
”Selger overdrar herved kjøper sin eiendom; [eiendommens navn] gnr [x] bnr 33 og en parsell på ca 0,5 d.a. på gnr [x] bnr 1(…)”
Forholdene rundt naustparsellen ble spesifikt gjennomgått på kontraktsmøtet, og kjøperne ble forelagt grunnboksutskrift og kartutsnitt som viste ovennevnte. Det må således ha vært klart for klagerne allerede på dette tidspunktet at den del av eiendommen som representerte nausttomten befant seg på et annet bruksnummer.
Subsidiært, dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at saken kan tas til behandling, anføres følgende:
På tidspunktet for salg av eiendommen var det uomtvistet at selgeren hadde eiendomsrett til området ved sjøen, nauttomten. Det følger av skylddelingsforretning datert 31. mai 1970 at området ble fradelt hovedbølet. Det er imidlertid ikke tildelt eget bruksnummer da skylddelingen ikke ble tinglyst. Dette har ingen betydning for det reelle eierforholdet, og det er uomtvistet at eiendommen tilhørte selgeren på salgstidspunktet.
Klagerne har anført at innklagede ikke overholdt sin opplysningsplikt ovenfor dem, og at dette representerer et brudd på god meglerskikk.
I henhold til eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 skal megleren sørge for at kjøperen mottar et minimum av opplysninger om eiendommen. Eiendommens betegnelse følger av salgsoppgaven. Videre er eiendommen annonsert som en hytte med tilhørende nøstetomt ved sjøen. Det er innklagedes oppfatning at dette er korrekt- området ved sjøen er en del av eiendommen som ble solgt, og eiendomsretten tilhørte selgeren. Innklagede mener at det i henhold til dagjeldende lov ble gitt tilstrekkelige opplysninger om eiendommen slik at innklagede har overholdt sin opplysningsplikt.
Videre ble det i forbindelse med kontraktsmøtet fremlagt fullstendig grunnboksutskrift samt kartutsnitt over eiendommen. Også kjøpekontraktens formulering viser en presisering av eiendommens betegnelse, og at parsellen tilhørte et annet bruksnummer enn eiendommen. I den grad klagerne var usikre på betydningen av at nausttomten ikke var tinglyst på eget bruksnummer, henvises det til kjøpernes egen undersøkelsesplikt.
Innklagede har opptrådt i samsvar med lovens §§ 3-6 og 3-7 og god meglerskikk for øvrig.
Forutsatt at innklagede likevel skulle anses å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, anføres det at det ikke foreligger erstatningsbetingende ansvarsgrunnlag. Innklagede viser til Rt-1995-1035 hvor det presiseres at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses erstatningsbetingende uaktsomt. Å ikke eksplisitt angi i salgsoppgaven at området ved sjøen var situert på en parsell fremfor på eget bruksnummer, må anses å være innenfor dette spillerommet.
For det tilfellet at ansvarsgrunnlaget likevel skulle foreligge, anføres det at klagerne ikke har hatt et økonomisk tap. Salgsobjektet var taksert til kr. 2 200 000. taksten var basert på de reelle forhold. Kjøpesummen i henhold til kjøpekontrakten utgjorde kr. 1 990 000. Det blir ikke riktig å legge til grunn en beregning der parsellen holdes utenfor, da eiendomsretten til denne var uomtvistet på salgstidspunktet.
Innklagede anfører avslutningsvis at det uansett ikke foreligger årsakssammenheng mellom klagernes påståtte økonomiske tap og innklagedes opptreden. Eiendomsretten var som nevnt ikke omtvistet. Tingslysing kunne ikke skje da skylddelingsforretningen var gjennomført i 1970. At ny delingsforretning nå, seks år senere, ikke kan gjennomføres som følge av endret praksis i kommunen, er ikke et forhold innklagede kan holdes ansvarlig for. Uavhengig av om delingsforretning kan finne sted eller ikke har klagerne fremdeles eiendomsrett til parsellen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers opplysningsplikt.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 1989.
Foreldelse
Det følger av foreldelsesloven § 9 at erstatningskrav utenfor kontrakt ”foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige”.
Av kjøpekontrakten, signert av klagerne 27. juli 2006 er følgende inntatt:
”Selger overdrar herved kjøper sin eiendom; [eiendommens navn] gnr [x] bnr 33 og en parsell på ca 0,5 d.a. på gnr [x] bnr 1(…)”
Eiendommen ble også overtatt av klagerne 27. juli 2006.
Klagerne hadde eller burde på dette tidspunkt hatt kunnskap om at nausttomten lå på hovedbølet. Det fremgår ikke av sakens dokumenter om og i tilfelle på hvilken måte innklagede har informert klagerne om hvordan rettighetene til parsellen kunne sikres. Reklamasjonsnemnda har likevel kommet til at klagernes krav uansett er foreldet.
Reklamasjonsnemnda bemerker at selv om man legger til grunn at rettsforholdet mellom eiendomsmegler og kjøper er av kontraktsrettslig natur i kraft av reglene om tredjemannsavtaler, jf. Rt. 2012 side 335, vil et eventuelt erstatningsansvar uansett være foreldet, jf. foreldelsesloven § 3, jf. tilleggsfristen i § 10.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold.