Klage nr 2012143
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestfold Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil eller manglende opplysninger om eiendommen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i oktober 2009 en enebolig formidlet gjennom innklagde. Klageren mener det er gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgave og boligsalgsrapport, og fremmer på bakgrunn av dette erstatningskrav mot megleren. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I salgsoppgaven og boligsalgsrapporten ble det gitt opplysninger om eiendommens bebyggelse og areal. Det følger av skriftlig dokumentasjon at eiendommen består av en ”eiertomt” samt bolighus med tilhørende ”utebod”. For tomtens del foreligger en gammel skylddelingsforretning som viser et areal på 1130 kvm, mens det i diverse annen dokumentasjon vises til arealer på hhv 580, 650 og 692 kvm.
Under visning ble det blant annet fremlagt en ”Erklæring” med tilhørende kart. På kartvedlegget er verken boden eller bolighusets inngangsparti inntegnet. Bolighusets inngangsparti er heller ikke med på kartskissen ”Forenklet situasjonskart”. Begge bygningene er korrekt gjengitt på ”Forenklet situasjonskart” fra byggesak et par år tidligere. Under befaring var det ikke satt ut noen form for markering av grenselinjen, og klageren ble ikke gitt annen fyllestgjørende og relevant informasjon om grenselinjen på tomten.
I ettertid er klageren gjort oppmerksom på at uteboden ligger delvis utenfor grenselinjen som er beskrevet i kartet som var del av vedlegget ”Erklæring”. For boligens adkomst er situasjonen slik at avstand mellom frontvegg m/inngangsdør og eiendomsgrense er i underkant av 1,7 m. Dersom det settes opp gjerde eller annen grensemarkering medfører denne situasjonen at det nærmest blir umulig å komme ut og/eller inn gjennom inngangsdøren med gjenstander av en viss størrelse
Klageren mener innklagde har brutt avhl.§§ 3-7 og 3-8. Det er ikke relevant at kjøpekontrakten viser til avhl.§ 3-9. Klageren mener det er gitt feil eller manglende opplysninger om eiendommen, at innklagde har brutt sin omsorgsplikt, og at han har opptrådt partisk.
Innklagede anfører:
På visning ble salgsoppgaven med vedlegg fremlagt. Tomten skulle deles, og det ble fremlagt erklæring som kjøperen måtte undertegne dersom tomten ikke var fradelt ved overskjøting. Likeledes ble kart fremlagt som viste hvor delelinjen skulle gå, 3 m fra boligen. Boligen var tegnet inn uten vindfang til sokkeletasjen. Ifølge selgeren ble dette gjort for å fjerne tvil om at grensen skulle gå 3 m fra husveggen.
Tomtens areal er 1130 kvm, som opplyst av kommunen. Ca 650 kvm følger boligen som er solgt til klageren (ihht salgsoppgaven). Areal på tomten som skal beholdes av selger utgjør 580 kvm. Dersom kommunen forlanger det, skal ytterligere 20 kvm kunne fradeles klagerens tomt, jf tinglyst erklæring.
Klageren hevder at boden ikke er tegnet inn i kartet. Boden sto der på visningen. Selgeren så for seg å rive boden, men har opplyst til innklagde at dersom boden kommer inn på selgerens grunn, vil han flytte den til klagerens tomt dersom klageren ønsker det. Det er snakk om kort avstand. Dersom innklagde ønsker at boden skal stå der den er, vil selgeren gi tinglyst rett til det.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener at det i møtet med innklagde ble erkjent at det i forbindelse med visningen ikke var satt ut noen fysisk markering av framtidig grenselinje, og at informasjon om tomt og grense foregikk muntlig.
Innklagde hevder at ”boligen var tegnet inn uten vindfang i sokkeletasjen”. Klageren vil her gjøre Reklamasjonsnemnda oppmerksom på at innklagedes beskrivelse ”vindfang i sokkeletasjen” er boligens hovedinngang, eneste annen adkomst er terrassedør oppe på fjellet i øst.
Når det gjelder kartet vil klageren bemerke at innklagede ikke har ”tegnet inn boligen”, men retusjert kommunens situasjonskart på en slik måte at bolighusets inngangsparti er fjernet, og i samme slengen fjernet eiendommens utebod fra kartet. Dersom innklagdes hensikt var å gi riktig informasjon om eiendommens tomt burde det være en selvfølge å benytte korrekt kart. I dette tilfelle ville slik grenseinformasjon gitt klageren kjennskap til hvor trangt det ville bli foran inngangsdøra, og kartet ville dessuten påvist at uteboden delvis ville bli liggende på naboens tomt slik at også dette spørsmålet kunne vært avklart før kontraktsinngåelsen.
Uteboden er beskrevet som tilhørende del av eiendommen, både i salgsoppgave og boligsalgsrapport og det er ikke på noe tidspunkt gitt informasjon om at boden skal rives eller flyttes. Det er uaktuelt for klageren med noen form for løsning som innebærer at boden blir liggende på naboens tomt. Selgeren har i forhandlingene erkjent klagerens rett til at boden skal stå på egen tomt.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Ved salgstidspunktet var eiendommen en tomannsbolig med hovedinngang i begge etasjer. Det forelå tilsvar fra kommunen over hva som måtte gjøres for å få bygget godkjent. Dersom klageren har bygget om etter kjøpet, er dette ukjent for innklagde. Forholdet har heller ingen betydning.
Kartet er tegnet av selgeren som vedlegg til søknad om deling av tomt. Selgeren opplyser at delelinjen ble tegnet slik den ble tegnet for å fjerne tvil om hvor den skulle gå, 3 m fra husveggen. Det er en risiko for at delelinjen kommer enda nærmere huset, det vises til avtalen/erklæringen som ble fremlagt under visning. Kommunen er selvsagt kjent med faktiske forhold på tomten på samme måte som klageren var under visning. Det var ikke mulig å misforstå hvor delelinjen skulle gå.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Objektet som ble solgt var ikke en tomannsbolig. Første side i salgsoppgaven viser ”meget attraktivt beliggende enebolig”.
Uteboden er beskrevet klokkeklart i de to viktigste dokumentene som beskriver salgsobjektet og det er ikke på noe dokument eller på annen måte gitt informasjon om at boden ikke var del av handelen. Dersom innklagde kjente til at boden måtte fjernes er det hans soleklare plikt til å opplyse en kjøper om et slikt vesentlig moment.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstand om mangelfulle/feilaktige opplysninger om utebod og eiendommens grenser mv.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at sakens dokumenter har vært svært omfattende, og saksfremstillingen derfor har blitt noe strammet inn
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil derfor ikke bli vurdert. Det samme gjelder forholdet til takstmannen og den avgitte boligsalgsrapporten.
Reklamasjonsnemnda bemerker at fradeling av tomten ikke var foretatt på kjøpstidspunktet, og at det dermed var uklart hvor den endelige grensen mellom eiendommene kom til å gå. Dette var klageren kjent med, og hun var også på visning før avtalen ble inngått. Klageren hadde følgelig en oppfordring til nærmere å undersøke forholdene rundt fremtidig tomtedeling, dersom dette var av vesentlig betydning for henne.
Problemene knyttet til plassering av boden synes å være løst mellom partene, og dette vurderes derfor ikke av Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda har for øvrig ingen opplysninger om hvorvidt tomten nå er delt, og i så fall hvor stor tomt klageren har fått.
Reklamasjonsnemnda finner ikke grunnlag for å kritisere innklagede for gjennomføringen av oppdraget.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.