Klage nr 2012157
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14.januar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Südøst
Saken gjelder: Feil og/eller mangler ved salgsprosessen
Saksfremstilling:
Klageren tok i juli 2012 kontakt med innklagde for å få en verdivurdering av sin bolig i forbindelse med det forestående salget. Etter verdivurdering av leiligheten, anslo innklagde i sitt skriftlige tilbud at salgspris ville kunne ligge mellom kr 2 390 000 og kr 2 850 000. Klageren syntes disse oppgitte mulige salgsprisene hørtes rimelige ut i forhold til markedet. Leiligheten ble til slutt solgt til kr 70 000,- under takst. Klageren mener problemene sett under ett resulterte i et dårlig salg av en god leilighet.
Klageren ønsker ikke å betale meglerprovisjon da hun mener det var mange feil og mangler i salgsprosessen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Allerede i begynnelsen av salgsprosessen oppsto det feil. Totalsalgssummen i salgsoppgaven var kr 90 000 høyere enn det korrekte beløpet. Feilen ble ikke rettet av innklagde etter at klageren hadde gjort innklagde oppmerksom på feilen. Det var kostbart å bestille nye salgsoppgaver, så det ble ikke gjort. Klageren mener det er ganske relevant å tenke at totalsummen i salgsoppgaven har vært avskrekkende for de seks interessentene på første visning. Det ble likevel bestilt nye salgsoppgaver med riktige opplysninger til neste
visningsrunde etter at klageren oppdaget at det kun var bestilt 20 av de 40 som var inkludert i markedspakken.
Etter første visning kom det inn bud på kr 2 350 000, noe som – ifølge klageren – var alt for lavt i forhold til markedet.
Før visningsrunde nummer to ble det lagt ut annonse på FINN, igjen med rot/slurv. Tidene for visningene ble bl.a. ikke oppgitt. Det ble gitt beskjed til innklagde. Til neste gang var tidene oppgitt, men tidspunktet var ikke korrekt. Dagen etter feilen ble oppdaget sto de korrekte tidspunktene i annonsen. Ingen bud kom inn denne gangen.
Etter visning meddelte klageren innklagde om sin misnøye. Dessverre fortsatte feilene helt frem til den siste visningsrunden, bl.a. var det feil i beskrivelsen av badet. Den som hadde blitt brukt frem til dette tidspunkt, beskrev ikke badet i den aktuelle leiligheten. Til neste visning (nummer fem) rettet innklagde dette etter klagerens anmodning. Klageren mener at innklagde selv burde ha sett dette etter så lang tid.
Til siste visning ble klageren rådet til å gå ned i prisantydning for å trekke flere på visning. Prisantydning ble satt til kr 2 190 000. Klageren var ikke helt komfortabel med dette, men lyttet til innklagdes råd.
Én uke før siste visning så klageren at annonsen fortsatt ikke var lagt ut på FINN. Klageren ringte innklagde, men fikk ikke kontakt. Klageren ringte derfor innklagdes sjef, og meddelte at hun ikke lenger ønsket å samarbeide med innklagde. Lederen var imøtekommende til klagen og det ble enighet om at endringer skulle skje førstkommende mandag. Etter noe betenkningstid bestemte likevel klageren seg for å fortsette samarbeidet.
Det var mange på visningen 28. og 29.oktober. Budrunden endte på kr 2 320 000. Klageren ønsket ikke å selge under takst, og kom derfor tilbake med motbud til budgiveren på kr
2 350 000. Kjøperen gikk opp til kr 2 330 000. Klageren godtok budet på kr 70 000 under takst.
Klageren mener dette er en meget dårlig handel for en praktisk og flott utsiktsleilighet. I samme tidsrom ble to leiligheter, med lik standard, lik størrelse og samme fellesgjeld, solgt i samme borettslag. Disse ble solgt for flere hundre tusen over takst. Én av leilighetene hadde samme standard som klagerens leilighet, men med nytt kjøkken. Klageren mener det kan trekkes fra noen kroner for gammelt kjøkken, men ikke flere hundre tusen.
Klageren er overbevist om at de mange grove feil og forglemmelser fra innklagdes side har bidratt til et dårlig salg. Klageren ønsker ikke å betale full pris som avtalt ved inngåelsen av kontrakten.
Innklagede anfører:
Klageren hadde full anledning til å trekke oppdraget da saken ble diskutert med innklagde per telefon. Klageren valgte likevel å fortsette salgsoppdraget med innklagde.
Det er trolig oppstått misnøye fra klageren grunnet manglende tydelighet fra innklagde, samt at det har forekommet enkelte slurvefeil. Avgjørende for saken er hvorvidt de påståtte feilene har gitt klageren et økonomisk tap. Innklagdes synspunkt i saken er at klageren ikke har lidd noe økonomisk tap som følge av de påklagede hendelsene. Innklagde har stilt på samtlige visninger. Videre har innklagde fulgt opp interessenter og mottatt og formidlet bud til klageren. Det er oppdragsgiver selv (klageren) som til slutt og etter flere visninger, har akseptert kjøperens bud. Innklagde har aldri påtvunget oppdragsgiver en budaksept. Videre er det lite trolig at for eksempel publiseringsdato på FINN.no fredag eller lørdag har noen nevneverdig innvirkning på oppnådd salgspris. At innklagde ikke har overholdt den avtalt dato, er slurvete meglerarbeid, men ikke avgjørende for oppnådd salgspris.
Det er korrekt at det ble oppnådd betydelig høyere salgssum på de tilsvarende objekt i omtrent samme tidsrom som klagers leilighet ble annonsert. Samme meglerkontor hadde salgsopppdraget på begge disse leilighetene. Innklagde stod også på visning i disse to leilighetene. At oppnådd salgspris ligger noe under verdiestimatets nedre grense, er ikke uvanlig og forekommer med jevne mellomrom. Begge de andre leilighetene hadde generelt bedre standard og i tillegg opplegg for vaskemaskin, som er svært viktig for leiligheter beliggende høyt oppe i etasjene.
Ut fra klagerens argumentasjon, kan ikke innklagde se at hun har rett til ikke å betale meglerprovisjon.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagde bagatelliserer feilene som ble gjort, og unngår å nevne feilen ved totalprisen som i salgsoppgaven ble satt til kr 90 000 høyere enn det korrekte beløp.
Én av de to leilighetene som ble solgt i samme bygård i samme tidsom, hadde moderne flott kjøkken og nye skap på soverommet. Ellers er leilighetene nokså like. Klageren kan derfor vanskelig forstå hva innklagde sikter til når han sier at ”begge de andre leilighetene hadde generelt bedre standard”. Alle hadde like nye/gamle bad og balkonger, og klagerens leilighet hadde nyslipte gulv og nymalte vegger. I tillegg til bokhyller og skap langt hele veggen ut mot balkongen. Ingen av de som skrev seg interesselisten etter visning en kom tilbake med bud. For klageren er det en klar link mellom å ha sett en mer moderne leilighet (referer moderne, nytt kjøkken og soveromskap) i samme borettslag til en rimeligere pris. Leilighetene har ellers samme flotte utsikt og samme takst. Differansen i salgspris er kr 380 000.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det er korrekt at oppgitt totalpris var kr 90 000,- høyere enn reell totalpris. Men dette gjaldt kun ett sted i markedsføringen. For høy totalpris er kun markedsført feilaktig i bildeprospekt, og ingen andre steder. Det er således oppgitt korrekt totalpris på all annonsering på FINN.no, innklage meglerforetaks hjemmesider, i takstrapporten og i innklagde meglerforetaks nøkkelinfo.
Interessenter på eiendommen har således fått riktig informasjon om totalpris via den viktigste kanalen, FINN.no. Denne kanalen er også eneste benyttede kanal hva angår markedsføring. I salgsoppgaven, som inneholder både bildeprospekt og nøkkelinformasjon, er det nøkkelinformasjonen som er av viktighet. Både denne og takstrapporten hadde korrekt totalpris.
Innklagde mener at feilaktig totalpris i salgsoppgaven ikke har hatt innvirkning på handelen eller salgsprisen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil og mangler ved salgsoppdrag.
Meglers vederlag kan setes ned eller falle bort dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er ikke et vilkår at det foreligger økonomisk tap for at nedsettelse kan bli aktuelt..
Reklamasjonsnemnda kan ut fra en totalvurdering av de påberopte forhold ikke se at innklagede har brutt god meglerskikk, jf, eiendomsmeglingsloven.§ 6-3.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.