Klage nr 2012165

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Plussmegleren Kristiansand AS

 

Saken gjelder:              Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne var budgivere da innklagede formidlet den omtvistede boligen. Klagerne oppfattet at deres siste bud ble akseptert, og reagerte da budrunden fortsatte dagen etter. Klagerne ble ikke kjøpere av boligen, og klagen gjelder innklagedes håndtering av budrunden.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren viste våren 2012 interesse for en bolig formidlet gjennom innklagede. Det kom aldri i gang noen budrunde. Da innklagede igjen annonserte boligen høsten 2012 kom det inn et bud på kr. 4 450 000 med frist til kl. 11.00 den 11. oktober. Klagerne bød kr. 4 500 000 med forbehold om salg av egen bolig, og frist samme dag kl. 15.00. Ca. 14.30 ble klagerne varslet om nytt bud på kr. 4 520 000, også med frist til kl. 15.00. Det ble opplyst at det hadde vært tre interessenter, men at det på dette tidspunktet kun var to igjen. Innklagede opplyste samtidig om at selgeren ikke ønsket å akseptere bud med forbehold, og at budet på kr. 4 520 000 var uten forbehold.

 

Klagerne bestemte seg for å legge inn et bud på kr. 4 540 000, men da de gav innklagede beskjed om dette sa han at det ikke var nødvendig å høyne budet da den andre budgiveren ikke hadde finansiering. Det ble derfor gitt inn et bud på kr. 4 520 000 uten forbehold. Selgeren aksepterte dette, og innklagede foreslo kontraktsmøte allerede kl. 12.00 dagen etter.

 

Dagen etter ble klagerne oppringt av innklagede som kunne fortelle at det var inngitt nytt bud på kr. 4 550 000, altså 10 000 over det klagerne egentlig hadde planlagt å by dagen før. Denne henvendelsen var et stort sjokk, som klagerne protesterte på. Klagerne var av den oppfatning at handel allerede var inngått og hadde formidlet dette videre til resten av familien. Klagerne avviste innklagedes tilbud om å by over den nye budgiveren. Det er ikke logisk at deres siste bud skulle hatt en frist til kl. 12 den 12. oktober når de i det første og innledende budet kun satte en fire timers frist.

 

Klageren mener handel nummer to fra 12. oktober må annulleres. Klagerne hadde ingen mulighet til å by videre i budrunde nummer to da boligen gikk for en sum over det de som pensjonister kunne betale.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at klagernes første bud var på kr. 4 550 000 og ikke 4 500 000 som klagerne skriver. Budet inneholdt et forbehold om salg av egen bolig og fristen ble satt til 11. oktober kl. 15 000. Det var på dette tidspunkt fremsatt et annet bud, fra budgiver B, på kr.
4 520 000 med frist kl. 13.00. Budgiver C hadde på dette tidspunktet trukket seg. Etter at klagernes bud ble formidlet til de andre interessentene forlenget B sin frist til kl. 15.00.

 

Underveis i prosessen ble klagerne informert om at selgeren nok ville akseptere et lavere bud uten forbehold enn et høyere med forbehold. Klagerne ble oppfordret til å fjerne forbeholdet sitt. Fra innklagedes side ble det aldri formidlet noe motbud fra selgeren.

 

Underveis i prosessen fikk innklagede kontakt med Bs bankforbindelse, og det ble klart at B ikke fikk finansiering likevel. Innklagede tok da kontakt med klagerne og gav beskjed om at B ikke hadde finansiering, og at de således var de eneste med gjeldende bud på eiendommen. Klagerne sa de ville legge inn bud på kr. 4 540 000 uten forbehold. Innklagede tipset da klagerne om at de kunne forøke å gi et nytt bud på kr. 4 520 000 uten forbehold. Dette ble gjort. Under denne samtalen ble det på ingen måte uttrykt at selgeren aksepterte budet. Innklagede spurte om klagerne ønsket tilbakemelding på budet samme dag, hvorpå klagerne gav uttrykk for at det hadde vært en slitsom dag, og at de godt kunne vente til dagen etter. Klagerne satte ingen frist, og innklagede foreslo fristen til kl 12.00 12. oktober. Klagerne samtykket i dette. Interessenter og tidligere budgivere ble på vanlig måte informert om budet og akseptfristen.

 

Dagen etter, 12.oktober, la budgiver C inn et nytt bud på kr. 4 550 000 med frist til kl.10.00. Klagerne ble straks informert om det nye budet. Det kom i denne samtalen frem at klagerne hadde tolket samtalen dagen før som om selgeren hadde akseptert deres bud på kr 4 520 000, og at de skulle møte selgeren kl. 12.00 for kontraktsmøte. Klagerne fikk tilbud om å legge inn et nytt bud, med ble sinte, skuffede og valgte derfor å avstå fra å legge inn nytt bud.

 

Innklagede ringte så til selgeren for å forklare hvordan klagerne hadde oppfattet situasjonen. Selgeren ønsket ikke å ta hensyn til dette, og leiligheten ble derfor solgt til C for kr. 4 550 000 kl. 09.46.

 

Innklagede beklager situasjonen som er oppstått, men stiller seg undrende til at klagerne har misforstått så fullstendig og tolket det dit hen at de hadde fått aksept for sitt bud og at tidspunktet neste dag var en innkallelse til kontraktsmøte med selgeren. Innklagede er lei seg for at klagernes oppfatning av salgsprosessen tilsier at han ikke har vært tydelig nok overfor klagerne. Innklagede er likevel av den oppfatning at innklagede har opptrådt i tråd med sine plikter, både som megler og som rådgiver.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

De sentrale punktene i klagen er som følger:

• Innklagede hadde selv satt akseptfristen
• Innklagede ville fastsette overtakelsesdato
• Innklagede har unnlatt å gjennomføre den avtaleinngåelsen som han selv la grunnlaget for

 

Klagerne er forbauset over at den ukorrekte fremstillingen av salgsprosessen fortsetter i innklagedes tilsvar. Klagerne er uenig i store deler av innklagedes fremstilling av faktum.

 

Klageren anfører følgende:

 

”I avsnitt 3 i tilsvaret unnlater meglerfirmaet å klargjøre hvorfor man opererer med en megler som fremstår som ikke ansvarlig ved å kalle megleren som startet salg nr. 2 fredag 12/10 som ansvarlig. Den tette kontakten som det påstås å ha vært mellom ”vår megler” og den såkalte ansvarlige er ikke troverdig. ”Underveis i prosessen”, heter det i tilsvaret, 3. avsnitt. Men det var ingen ”underveis”-tilstand mellom megleren og oss før første telefon kom kl.1430 mens vi befant oss nær et portrom i […gaten] hvor samtalen kunne finne sted med minst mulig støy. Min kone tok telefonen og fikk beskjed om at en budgiver hadde trukket seg og at selger ikke ville akseptere vårt bud p.g.a. forbeholdet. ”Det er kommet et bud på kr.4.520.000 uten forbehold som selger er villig til å akseptere. Fristen går ut kl.1500”, fortalte megleren min kone som ba meg overta samtalen. Da gjentok megleren det som hadde blitt sagt til min kone og tilbød å ringe oss kl.1500 hvis vi ville trekke forbeholdet og komme med et nytt bud. ”Jeg ringer dere kl.15”, sa megleren som vi oppfattet som rask og effektiv.

I avsnitt 5 fortsetter [innklagede] med å snu saken på hodet. Fakta: Vel hjemme ringte megleren og fikk beskjed om at vi trakk forbeholdet og bød 4.540.000. Megleren brøt inn med beskjed om at budgiver B ikke kunne finansiere budet på 4.520.000 kr. ”Da er dere alene. Dere er eneste budgiver”, sa megleren, og gjentok det som ”det glade budskap” flere ganger. Vi tok opp følgende: Kan vi gå inn i B`s bud som selgeren hadde uttalt at han ville foretrekke fremfor et høyere bud med forbehold? Det hadde megleren forståelse for. Hvis det ikke var i overensstemmelse med kutyme og/eller eiendomsmeglingsbestemmelser å gå inn i et bud som var trukket, ville vi selvsagt ha latt 4.540.000 stå. Vi ville også ha tatt opp igjen vårt 1. bud på kr.4.550.000 hvis megleren hadde rådet oss stil det. I tilsvarets siste setning kommer selvrosen: Megler har gjort sin plikt, både som megler og rådgiver”. Vi fikk ingen råd underveis og hadde ingen kontakt med ”den ansvarlige” før salget kl.15 den 11/10.

Tilsvaret, avsnitt 5, fortsetter med feilinformasjon eller å unnlate å referere fra akseptsamtalen som begynte kl.1500 11/10. Samtalen fortsatte om overtagelsesdato, der vårt ønske var en dato i slutten av november. ”Hvorfor ikke 1. desember”, sa megleren. Siden det ville bli en lørdag havnet vi på fredag den 30. I siste del av samtalen spurte megleren om vi skulle fullføre handelen samme ettermiddag eller kveld. ”Det har vært en lang dag”, sa hun. Hun foreslo å møtes kl.12 neste dag. I siste setning i avsnitt 5 i tilsvaret står en setning som røper manglende oversikt over hele prosessen eller en bevisst usannhet, nemlig at interessenter/budgivere (en flertallsformulering) ble informert om at vårt bud og budfristen. Hvilken budfrist? I de tilsendte dokumenter opereres det med tre budgivere, oss og to som hadde meldt seg ut. Med samtykke fra megleren gikk vi inn i et bud som var kjent og godtatt av selgeren samme dag uten at vi fikk noen informasjon fra den ansvarlige megleren om at ”prosessen” skulle fortsette etter at man hadde blitt ferdige med oss. Det er grunn til å etterlyse både moral og saklig/faglig grunnlag for handlemåten.

Tilsvaret fortsetter med påstander: ”Klageren ble sint”. Vi minnet den såkalte ansvarlige megleren om at handelen var avsluttet torsdag kl.15.05, og at han hadde satt oss i sjokktilstand med sin oppringning. Vi ga også uttrykk for at vi ikke hadde tiltro til ham og følgelig ikke ville være med i det spillet han forsøkte seg på. Vi fikk ikke kontakt med ”vår megler”. Han skjøv vedkommende til side og slapp oss ikke til, men løp mellom den umyndiggjortes kontor og sitt eget mens vi satt i telefonen. Vi avsluttet samtalen med beskjed om at vi ville gå videre med saken. ”Det må dere gjerne gjøre”, svarte den ansvarlige. Tilsvaret prøver også en påstand om at vi skulle ha kontaktet selgeren fredag morgen etter at handel nr.2 ble satt i gang. Det korrekte er at min kone kontaktet selgeren senere på dagen for å gi uttrykk for den ubehagelige håndteringen vi hadde vært utsatt for fra den ansvarlige meglerens side. I den lange visningsperioden var vi blitt meget godt betjent av selgeren. Hans ektefelle viste oss rundt ved to anledninger og kontaktet sin mann over telefonen med våre tekniske spørsmål. Derfor ringte min kone selgeren.

Vi skal unnlate å kommentere at tilsvaret avsluttes med en beklagelse, at det er leit, samtidig som [innklagede] ribber oss for det meste av ære. Når det gjelder erfaring i forhandlinger, erfaring i å memorere og nedfelle skriftlig, kan det være grunn til å nevne at jeg har flere tiårs erfaring i å referere rettssaker, bystyremøter, krigsreportasjer, økonomiske forhandlinger osv. uten å ha blitt beskyldt for å misforstå eller ikke oppfatte poengene. Som nevnt i første brev til nemda har vi erfaring i megling både på salgs- og kjøpssiden. Overfor [innklagede] spilte vi med åpne kort, hvorfor vi var i markedet og til slutt hvordan vi kunne komme i havn i forståelse med selgers betingelser og meglerens mellomkomst.”

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å omgjøre salget.

Sakens kjerne dreier seg om hva som ble formidlet fra innklagede til klagerne i telefonsamtale 11. oktober 2012 vedrørende budet på kr. 4 520 000 uten forbehold. Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda finner derfor at klagen må avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.