Klage nr 2012166
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Steinkjer
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede i 2011. I ettertid har klageren hevdet at én av tegningene med kommunens stempel som var vedlagt salgsoppgaven, er en forfalskning. Saken gjelder hvorvidt dette er noe innklagede er ansvarlig for. Klagen gjelder også delvis andre sider av salgsarbeidet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede i april 2011. Deler av klagerens krav er rettet mot selgeren via eierskifteforsikringen. Denne klagen inneholder kun forhold klageren mener innklagede har vært ansvarlig for.
Innhenting av dokumenter fra kommunen
Ett år etter kjøpet oppdaget klageren ved en tilfeldighet at det ikke var samsvar mellom tegningen av sokkeletasjen i salgsoppgaven og tegningen hos kommunen. Dokumentet som var brukt i salgsoppgaven eksisterer ikke hos kommunen. I følge kommunens tegning skal det være en carport der det i følge salgsoppgaven er et soverom, bod og gang. Det har i følge kommunen aldri blitt søkt om omgjøring fra carport til soverom. Tegningen i salgsoppgaven
inneholder likevel kommunens stempel og underskrift, denne tegningen er også benyttet av innklagede ved salg av boligen i 2006.
Kartene som ligger vedlagt fra kommunen i salgsoppgaven fra 2011 har samme utskriftsdato som de som ble benyttet i 2006. Innklagede har således med stor sannsynlighet unnlatt å innhente dokumenter fra kommunen i forbindelse med salget. Ved å unnlate å kontrollere dokumentene har innklagede medvirket til at tegningen kunne vedlegges salgsoppgaven både i 2006 og 2011. Skulle innklagede ha innhentet tegningene i forbindelse med salget i 2006 mener klageren at innklagede direkte har gjort seg skyldig i en meget alvorlig handling.
Et møte mellom partene ble avholdt den 17. september 2012. Innklagede har i etterfølgende korrespondanse anført at tegningen ble innhentet fra takstmannen.
Klageren mener dette forholdet omfattes av eiendomsmeglingsloven. Uansett hvem som står bak endringen av kommunens dokument har innklagede et ansvar som ikke kan skyves over på andre.
Kvaliteten på salgsoppgaven
Klageren mener deler av salgsoppgaven strider mot kravet til god meglerskikk. Når det gjelder egenerklæringsskjemaet er det ikke inntatt opplysninger om hvem som er ansvarlig megler til tross for at det står at dette skal fylles ut. Egenerklæringen er heller ikke underskrevet av begge selgerne.
I boligsalgsrapporten står det oppgitt at besiktigelsen skjedde 17. mars, og at eierens egenerklæring ble fremvist. Boligsalgsrapporten er datert 21. mars, mens egenerklæringsskjemaet fra selger ikke er datert før 22. mars.
I egenerklæringsskjemaet er det videre krysset av for at boligen er energimerket. Denne energimerkingen er ikke vedlagt salgsoppgaven. Klageren spurte innklagede om dette og ble da forsikret om at energimerking var foretatt. Energiattesten klageren fikk overlevert på kontraktsmøtet er merket ”uoffisiell” og det er ikke angitt hvem som er ansvarlig for attesten, hvem som har utført undersøkelsene eller hvilken dato den er fra. Klageren mener dette er i strid med energimerkeforskriften §§ 4 og 5.
Klageren mener denne saken kan behandles uavhengig av den saken som er fremmet ovenfor selger.
Innklagede anfører:
Innklagede mener han tidligere har besvart klagerens henvendelse på en tilstrekkelig måte, både skriftlig og i møte. Innklagede viser til den delen av hans besvarelse som fulgte klagen.
Det er liten tvil om at megleren i saken har opptrådt på en måte som strider mot innklagedes rutiner med hensyn til innhenting av lovpålagte opplysninger, og at han har slurvet med utarbeidelsen av salgsdokumentasjon. Innklagede mener det ikke er årsakssammenheng mellom klagerens krav mot selgeren og innklagedes håndtering av oppdraget.
Innklagede har derimot sørget for at klageren tegnet rettshjelpforsikring, og selgeren tegnet eierskifteforsikring slik at det er et balansert styrkeforhold mellom partene i saken.
Innklagede forstår klagen slik at klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda skal gi innklagede en reprimande for den måten oppdraget er utført på.
Denne saken har medført at innklagede har påpekt ovenfor sine meglere hvor viktig det er at det interne kontrollsystemet følges, og innklagede føler seg sikker på at dette ikke vil skje igjen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener det er underlig at innklagede kan konkludere med at det ikke er årsakssammenheng mellom klagerens tap og meglerens håndtering av salget uten at han kjenner saken inngående. Klageren mener også innklagedes kommentar om rettshjelpforsikringen vitner om liten eller ingen forståelse for alvoret i saken.
Selgeren har gjennom sin eierskifteforsikring anført å ha blitt presentert for de samme tegningene ved kjøpet i 2006 og kjente således ikke til manglende godkjenning av soverommet.
Boligen er blitt omsatt fire ganger. De siste tre ganger har det vært innklagede meglerkjede som har formidlet salget, i 1995, 2006 og 2011. De siste to gangene var det innklagede meglerforetak ved samme ansvarlig meglers om foresto salget. Alle tre gangene har det vært benyttet den samme takstmannen.
Klageren har vært i kontakt med alle eierne av huset og det er ingen tvil om at omgjøringen ble startet av eieren av huset i perioden 1993-1995, altså før første salg gjennom innklagede meglerkjede.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder fremleggelse av uekte tegning påført kommunens stempel, samt innhenting av opplysninger fra kommunen.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert.
Innhenting av opplysninger fra kommunen
Da det ikke er dokumentert ovenfor Reklamasjonsnemnda hvilke økonomisk tap klageren er påført, kan nemnda ikke ta stilling til hvorvidt det foreligger årsakssammenheng eller økonomisk tap. Det er altså kun ansvarsgrunnlaget som vil vurderes.
Innklagede har i e-post av 5.oktober 2012 bekreftet at det ikke ble innhentet opplysninger fra kommunens arkiver ved salget i 2011, men at de ble hentet fra salgsoppdraget i 2006. Tegninger som er benyttet ble mottatt av taksmannen.
Megleren skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Det er ikke tilstrekkelig å benytte informasjon innhentet ved salg fem år tidligere. Innklagede skulle i dette tilfelle selv innhentet opplysningene direkte fra kommunen. Ved en slik henvendelse ville han fått tilgang til den godkjente plantegningen, og kunne lett oppdaget at tegningen mottatt fra taksmannen så annerledes ut til tross for samme datostempel.
Innklagede har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å innhente nødvendige opplysninger fra kommunen, og megleren har følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerloven § 6-3, jf. § 6-7 andre ledd punkt 8. Når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap, har Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å ta stilling til dette.
Feil i salgsoppgaven
Egenerklæringen utarbeides av selger. Innklagede kan således ikke klandres for at egenerklæringen eventuelt er noe mangelfull.
Når det gjelder påståtte feil i boligsalgsrapporten, er dette i utgangspunktet takstmannens ansvar, og dette vil således ikke vurderes.
Energimerking
Det følger av energiloven § 8-2 at eieren skal fremlegge energiattest før bolig selges. Dette er en plikt som påhviler selgeren av eiendommen, og ikke megleren. Innklagede kan således ikke klandres for eventuelle feil eller mangler som energiattesten skulle inneholde.
Konklusjon:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Steinkjer har opptrådt i strid med god meglerskikk.