Klage nr 2012075 – 2
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Krogsveen AS avd Sandefjord
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagen har tidligere vært behandlet av Reklamasjonsnemnda på møte 17. oktober 2012. Saken har blitt tatt til fornyet behandling etter at innklagede ikke kunne etterkomme nemndas avgjørelse, fordi innklagede mente at all informasjon fra ham ikke var vurdert, og dette kunne hatt innvirkning på avgjørelsen. Klagerne er informert om innklagerens henvendelse og har fått anledning til å besvare denne.
Reklamasjonsnemndas avgjørelse av 17. oktober 2012 lyder slik:
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 1. august 2011 for kroner 3 350 000. Boligen hadde utsikt utover mot fjorden. Etter kjøpet ble det oppført et byggeprosjekt som blokkerte utsikten til boligen. Klagerne krever erstatning for tapet av utsikten.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne kjøpte en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 1. august 2011 for kroner 3 350 000.
Saken gjelder manglende utsikt fra boligen. I salgsoppgaven er det opplyst følgende:
”- Fra huset har man en flott utsikt ned mot [fjorden] og det yrende båtlivet en sommerdag, samt fergene til Sverige.
– Hagen er opparbeidet over 2 nivåer i skråningen bak huset, hvor man bl.a. kan nyte usikt mot [fjorden].”
På visningen opplyste megler at noe av utsikten over fjorden ville forsvinne som følge av oppføring av nybygg foran eiendommen. Denne opplysningen er ikke inntatt i salgsoppgaven. På visningen pekte innklagede utover fjorden og viste at noe av utsikten mot høyre kom til å forsvinne, men at man fremdeles ville ha flott utsikt utover fjorden.
Selgerne fremhevet hvor flott det var å sitte på tomten og se utover fjorden når båtkortesjen kom på St. Hans-aften. Selgerne anbefalte også å sette opp et lysthus for å nyte den flotte utsikten.
Klagerne valgte å stole på opplysningene og la inn et bud på eiendommen. Budet ble akseptert og det ble avtalt kontraktsmøte. På kontraktsmøtet fremla innklagede nye dokumenter. Det var mange dokumenter, og det var følgelig ikke nok tid til å gjennomgå dem.
De nye dokumentene var en karttegning over nybygget og båtplassene som skulle oppføres. Som det fremkommer av karttegningen, viser tegningen ikke hvordan eiendommene rundt berøres. I forbindelse med saken mot selgerne og eierskifteforsikringen har klagernes advokat hentet inn korrekte tegninger fra kommunen.
Som det fremkommer på tegningen fra kommunen, kan man se hvordan eiendommene berøres av nybygget. Klagerne finner det underlig at kartet som ble fremlagt av innklagede, ikke viste alle eiendommene rundt eiendommen.
Etter overtakelse ble byggearbeider igangsatt på nabotomten. Bygget som ble reist, så ut til å bli større og ville ta noe mer utsikt enn beskrevet av innklagede. Derimot var avviket ikke graverende.
Høsten 2011 ble det derimot igangsatt arbeider på et nytt bygg ved siden av det opprinnelige bygget. Dermed ville hele sjøutsikten utover fjorden forsvinne. Klagernes advokat oversendte de nye opplysningene om tap av utsikt til innklagede. Innklagede svarte da per e-post at dersom utsikten ble borte, var dette helt nytt for han.
Det ble innhentet en takst som vurderte verdifallet på eiendommen. Tapet ble anslått til kroner 400 000.
Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det ble ikke fremlagt plantegninger forut for salget. Det ble heller ikke nevnt noe i salgsoppgaven om utbyggingen og at utsikten ville forsvinne. Tvert imot ble utsikten fra eiendommen fremhevet særskilt.
Klagernes eiendom har tapt seg i verdi og klagerne mener at det er innklagede som har ansvaret for dette. Klagerne mener å ha krav på erstatning på kroner 400 000.
Innklagede anfører:
Det er ikke korrekt at dokumentene vedrørende utbygging av 128/89 som fulgte kjøpekontrakten var nye for klagerne. Dokumentene som fulgte kontrakten, lå fremme på fellesvisningen, og alle som var til stede på visning så på disse.
På den annonserte fellesvisningen av eiendommen, som klagerne var til stede på, fikk alle interessenter forelaget tegninger av nybygget. Tegningene var utferdiget av utbyggeren. Interessentene fikk på visningen også forelagt alle dokumenter innklagede hadde mottatt fra kommunen slik disse forelå på visningstidspunktet, inkludert situasjonskart. På tidspunktet for fellesvisningen var arbeidene på tomten i startfasen og anleggsmaskiner var påbegynt grunnarbeidene.
Dokumentene som alle interessenter på fellesvisningen ble forelagt, er de samme som klagerne har parafert på ved kontraktsinngåelse, jf. vedlegg 5 til kjøpekontrakten. Innklagede opplyser at han husker spesielt at klagerne hadde flere spørsmål vedrørende tegningene av nybyggene som de fikk svar på av innklagede og av selgerne som var til stede.
Klagerne var også på en privat visning med bare selgerne til stede. Også i denne forbindelse skal klagerne ha fått seg forelagt tegningene av nybygget på nabotomten.
Innklagede opplyser at han og selgerne var helt åpne på at noe av den utsikten man hadde på tidspunkt for visning av eiendommen ville forsvinne. Det er imidlertid helt nye opplysninger for innklagede og ut fra slik bygningstegning forelå, er det vanskelig å forstå at alt av utsikt mot sjøen skal være forsvunnet. Denne påstanden fra klagerne er heller ikke dokumentert og følgelig vanskelig å uttale seg noe om uten å ha befart eiendommen etter ferdigstillelse av nybyggene. Det bemerkes at fotodokumentasjon som er fremlagt fra klagerne, er tatt med store byggestillaser rundt nybygget og at fotoet dermed ikke viser situasjonen slik den er etter ferdigstillelse.
Det er korrekt at utbyggingen ikke er spesielt fremhevet i salgsoppgaven. Opplysningene klagerne og andre interessenter har fått om dette er gitt på visninger.
Videre har innklagede inntatt i kontraktens punkt 11 at: ”kjøpet er informert om utbyggingen på motsatt side av [veien], og har fått forelagt tegninger av dette”.
Klagerne har i klagen hevdet at plantegningen som ble fremlagt på kontraktsmøtet, ikke viste eiendommene rundt. Ut fra klagernes fremleggelse av nytt bilag 4 ved e-post av 21. juni 2012 er det for innklagede uklart hva klagerne mener er faktum på dette punkt.
Klagernes anførsel om at de mange dokumentene som ble fremlagt på kontraktsmøtet ikke ble gjennomgått, er ikke korrekt. Det vises til at samtlige sider i kjøpekontrakten og dennes vedlegg er paragrafert av klagerne. Partene har signert på at de har gjort seg kjent med bilagene og aksepterer disse som en del av avtalen, jf. kontrakten øverst på side 6.
Innklagede erkjenner at opplysningen om utbygging burde vært tatt inn i selve salgsoppgaven og tar selvkritikk for dette. Imidlertid mener innklagede at feilen er tilstrekkelig rettet ved at opplysningene er gitt på visning og ved kontraktsinngåelsen.
Klagerne har gjentatte ganger blitt forelagt tegninger og situasjonskartet som på det aktuelle tidspunkt forelå hos kommunen. Klagerne har hatt muligheten til å foreta egne tilleggsundersøkelser.
I den grad Reklamasjonsnemnda skulle komme til at det foreligger et ansvarsgrunnlag for innklagede, blir spørsmålet hvorvidt de øvrige betingelser for erstatning er oppfylt. Innklagede bestrider at det foreligger årsakssammenheng. Det har formodningen sterkt mot seg at klagerne ville fått aksept fra selgerne på et bud pålydende kroner 2 950 000.
Det bemerkes at takstmannens vurdering av eiendommen er gjort før byggene er ferdigstillet og det stilles spørsmål ved om takstmannen kan ha fått et korrekt inntrykk av utsikten under byggeprosessen.
Det synes som om klagernes takstmann, uten videre og utelukkende ut fra opplysninger som er gitt i salgsoppgaven, legger til grunn at innklagede har lagt stor vekt på utsikten ved sin prisfastsettelse. Dette medfører ikke riktighet. Innklagede var ved prisfastsettelsen kjent med at den eksisterende utsikten ville blitt redusert og dette forhold har følgelig vært hensyntatt ved den markedsmessige vurderingen av prisantydningen fra innklagede. Betingelsene for erstatning er således ikke oppfylt.
Innklagede mener at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for erstatning er oppfylt krever umiddelbar bevisførsel både hva gjelder vitne-/partsforklaringer og dokumentasjon. For sakens fulle opplysning er også en befaring av eiendommen nødvendig. Klagernes billedmateriale vil naturlig nok ikke kunne være tilstrekkelig på dette punkt. Saken er etter dette ikke egnet for en skriftlig klagebehandling i Reklamasjonsnemnda.
Etter innklagedes oppfatning bør saken derfor avvises. Dersom saken tas opp til behandling, er innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.
Klagernes ytterlige anførsler:
Innklagede hevder at plantegningene og planer vedrørende utbygging av nabotomten ble fremlagt for klagerne på visning. Dette bestrides og kan ikke anses som dokumentert. Det følger av rettspraksis at det er selgersiden som har bevisbyrden for at opplysningene faktisk ble gitt på visning. Det vises i denne sammenheng til LE-2001-971. Retten påpeker at selgersiden på en enkel måte kunne sikret seg bevis med å innta opplysningene skriftlig i salgsdokumentene.
Det stilles spørsmålstegn ved hvorfor ikke dette er påpekt i salgsdokumentene. I stedet for å innta opplysningene i salgsoppgaven, fremheves den flotte utsikten, til tross for at innklagede hadde kjennskap til at utsikten ville forsvinne.
Når det gjelder fremleggelse av plantegningene så sent som på kontraktsmøtet, vil det følgende bemerkes.
Det ble fremlagt en stor bunke med papirer, og det var ikke tid til gjennomgang av alle dokumentene. Videre ble det fremlagt en manipulert plantegning. Som det fremkom av de fremlagte plantegningene, er eiendommene rundt de aktuelle byggene på nabotomten fjernet. Det var således ikke mulig for klagerne å gjøre seg kjent med de faktiske forhold.
Motparten har innrømmet at opplysningene om utbyggingen av nabotomten skulle være medtatt i salgsoppgaven. Klagerne er enige i at dette ville vært korrekt håndtering og at innklagede her har utvist nødvendig grad av skyld. Når dette er unntatt fra alle salgsdokumentene, er det i strid med god meglerskikk og det foreligger et ansvarsgrunnlag.
Da hele utsikten er forsvunnet, påføres klagerne et økonomisk tap. Vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt.
Klagerne mener at reklamasjonsnemnda har opplysninger som tilsier at det kan foretas en korrekt vurdering av innklagedes opptreden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede ga tilstrekkelig informasjon om byggeprosjektet og hvorvidt det er grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt med hensyn til om klagerne ble forelagt plantegningene på visningen av boligen. Reklamasjonsnemnda finner ikke dette avgjørende for sakens bevismessige stilling og vil behandle saken slik den er fremlagt.
Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det ikke fremkommer opplysninger om byggeprosjektet i salgsoppgaven. Megler har imidlertid en plikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) til før handelen sluttes å fremskaffe opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det er ikke dokumentert at megler var avskåret fra å gi opplysningene om utbyggingen i denne saken. Det er ikke tilstrekkelig at informasjonen skal ha vært tilgjengelig på visningen når det ikke lar seg dokumentere at kjøperen er gjort kjent med informasjonen. Det er heller ikke tilstrekkelig at informasjonen var vedlagt kjøpekontrakten som ett av mange vedlegg, når det ikke tydelig fremgår av kontrakten at klageren godtok at den endelige kjøpekontrakten var inngått på grunnlag av tilleggsinformasjonen. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til tapets størrelse.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagernes dokumenterte tap.
Innklagede anfører:
Innklagede ber om at Nemnda tar stilling til sakens faktum på ny. Innklagede mener at vesentlig informasjon må ha blitt oversett ved behandlingen av saken.
Innklagede anfører at det synes som om Nemnda la til grunn at opplysninger vedrørende utbyggingen kun var vedlagt kjøpekontrakten som ett av mange vedlegg til kontrakten.
Nemnda har ikke kommentert det faktum at megleren rettet opplysningene i salgsprosessen og sørget for notoritet ved å innta informasjon om dette i kjøpekontraktens punkt 11- under særlige forhold – om at klageren faktisk var informert om utbyggingen og fikk seg forelagt tegninger på dette. Innklagede mener det er helt avgjørende for saken at det var laget et eget punkt om dette i kontrakten som klagerne signerte etter gjennomgang av kontrakten i møte med innklagede. Innklagede mener på denne bakgrunn at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og heller ikke kan være erstatningsansvarlig.
Innklagede er enig i det prinsipp at alt av viktig informasjon skal fremkomme i salgsoppgaven. Det kom imidlertid ny informasjon underveis i prosessen. Denne informasjonen fikk klagerne fremlagt før aksept, men de valgte likevel å akseptere de nye opplysningene for deretter å signere kontrakten. Innklagede mener på denne bakgrunn at han har opptrådt i tråd med god meglerskikk og at ansvaret for opplysningene hadde gått over på klagerne.
Innklagede har også enkelte presiseringer hva gjelder forutsetningen for erstatningsansvaret. Forutsetningen for erstatningsansvaret er at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, at det kan dokumenteres et økonomisk tap, og at det er sammenheng mellom den uaktsomme handlingen og det økonomiske tapet. Vilkårene er kumulative, og det kreves således mer for å pålegge erstatningsansvar enn at megleren eventuelt skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede anfører at det ikke er ført skriftlige bevis for at det foreligger et økonomisk tap eller at kravet til årsakssammenheng er sannsynliggjort.
Klagerne anfører:
Klagerne bestrider at det at utsikten ville forsvinne er noe som fremkom ”underveis” i prosessen. Byggemeldingene og alle tegningene som er innhentet fra kommunen er datert lenge før salgsoppgaven ble utferdiget/ salget gjennomført. At utsikten ville forsvinne er altså noe som har vært kjent i lang tid. Likevel blir sjøutsikten særlig fremhevet i salgsoppgaven.
Klagerne presiserer videre at de kun var på én visning, og at utsiktsforholdene ble særlig fremhevet på denne visningen. Riktignok opplyste megleren at noe av utsikten ville forsvinne som følge av et nybygg på nabotomten. Det var derimot kun en liten del av sjøutsikten til høyre som ville forsvinne. Fremdeles ville det være flott utsikt over fjorden.
Hva gjelder kontraktsmøtet, mener klagerne å ha blitt forelagt en rekke dokumenter i en bærepose. Det ble aldri nevnt at hele sjøutsikten ville forsvinne. Klagerne hevder at de derfor ikke hadde grunn til å anta at noe hadde endret eiendommens utseende.
Etter overtakelse ble bygging igangsatt på nabotomten. Da bygg nr. to ble igangsatt reagerte klagerne. For det første var det av innklagede kun opplyst at det ville oppføres ett bygg. For det andre ville bygg nr. to medføre at hele sjøutsikten forsvant.
Klagerne anfører at innklagede hadde et ansvar og en plikt til å gi korrekte opplysninger, og at dette ikke er blitt gjort, all den tid papirene og opplysningene var godt kjent hos kommunen.
Videre er opplysningen fra innklagede om at noe av sjøutsikten til høyre ville forsvinne uriktig, jf. innrømmelse av dette i e-post fra innklagede til klagernes advokat datert 21. desember 2011.
Det er også uriktig at det ville oppføres ett bygg på nabotomten. Faktum er to bygg.
På kontraktsmøtet informerte innklagede ikke om tegningen som lå i ”bunken” av papirer i bæreposen. Uansett mener klagerne at disse tegningene og planene var godt kjent før salget, og noe de skulle blitt kjent med før de la inn bud.
Klagerne synes videre å hevde at plantegningen er ”manipulert”. Originaltegningene hos kommunen viser alle eiendommene rundt nybygget på nabotomten. Tegningen klagerne mottok fra innklagede viser kun nybygget. Eiendommene rundt nybygget er fjernet. Klagerne anfører at tegningen som ble fremlagt, ikke gir et riktig bilde av byggets betydning for eiendommen deres.
Klagerne fastholder at innklagede misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådte i strid med god meglerskikk Klagerne hadde aldri betalt så mye for eiendommen dersom de visste at utsikten ville forsvinne. Markedsprisen var således kunstig høy.
Eiendommen er nå mindre verd og takstmann vurderte tapet til kr 400 000.
Årsaken til at markedsprisen ble kunstig høy, er at innklagede ikke opplyste om alt han kjente til og at han ga uriktige opplysninger.
En videre årsak er at innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk Innklagede utferdiget en salgsoppgave som var fullstendig villedende for eiendommens faktiske tilstand. Dette kunne på enkelt måte vært unngått ved å gi korrekt informasjon allerede i prospektet.
Klagerne hevder i lys av det gjennomgåtte at det foreligger flere ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og en adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlagene og det økonomiske tapet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede ga tilstrekkelig informasjon om byggeprosjektet, og hvorvidt det er grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt med hensyn til om klagerne ble forelagt plantegningene på visningen av boligen. Reklamasjonsnemnda finner ikke dette avgjørende for sakens bevismessige stilling og vil behandle saken slik den er fremlagt.
Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det ikke fremkommer opplysninger om byggeprosjektet i salgsoppgaven. Megler har imidlertid en plikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) til før handelen sluttes å fremskaffe opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Det er ikke dokumentert at megleren var avskåret fra å gi opplysningene om utbyggingen i denne saken. Som vedlegg til salgsoppgaven fulgte kart som ikke viste den planlagte utbyggingen. Nemnda holder fast ved at dette er i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda konkluderte i sin avgjørelse av 17. oktober 2012 med at det ikke var tilstrekkelig at informasjonen var vedlagt kjøpekontrakten som ett av mange vedlegg, når det ikke tydelig fremgikk av kontrakten at klagerne godtok at den endelige kjøpekontrakten var inngått på grunnlag av tilleggsinformasjonen.
Ved den nye behandlingen av saken i nemnda, har nemnda imidlertid kommet til at meglers feil er rettet opp i forbindelse med kontraktsinngåelsen, jf. punkt 11 Særlige forhold, hvor det heter:
”Kjøper er informert om utbyggingen på motsatt side av […veien] og har fått forelagt tegninger av dette. I forbindelse med utbyggingen vil den gamle bryggen bli erstattet med ny”.
Det fremgår her at kjøperne er informert om utbyggingen og har fått seg forelagt tegninger av denne. Det var forøvrig kun utbyggingen på motsatt side av veien, samt bryggeanlegget, som var omtalt i punkt 11 i kontrakten. Reklamasjonsnemnda bemerker at den som skriver under på en kjøpekontrakt uten forbehold, derved er bundet av innholdet i avtalen. Dette gjelder selv om det på kontraktsmøte ble utlevert en rekke dokumenter.
Reklamasjonsnemnda har etter dette kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda finner imidlertid ikke at det er grunnlag for å ta erstatningskravet til følge, og nemnda viser til det som ovenfor er sagt om kontraktsinngåelsen.
Konklusjon:
Klagerne gis medhold i at Krogsveen AS avd. Sandefjord har handlet i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.