Klage nr 2012138
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Teie
Saken gjelder: Meglers opptreden i forbindelse med budgivning.
Saksfremstilling:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede for salg av sin eiendom. Innklagede har feilaktig videreformidlet aksept på bud til en budgiver. Lagmannsretten har behandlet saken mellom klageren og budgiveren og slått fast at det ikke forelå en muntlig, bindende avtale om salg av eiendommen. Saken er begjært gjenåpnet. Det er klagerens oppfatning at innklagede på flere punkter har brutt eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften.
Både klageren og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klageren” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ble kontaktet av innklagede i november/desember 2009 i forbindelse med at innklagede hadde fått kunnskap om at klageren ønsket å selge sin eiendom. Kontrakt for salgsoppdraget ble underskrevet den 9. november 2009.
I april 2010 ble en takst over eiendommen utarbeidet pålydende kroner 2 500 000. Da
eiendommen to år tidligere var blitt taksert til kroner 3 000 000, ønsket klageren en ny takst utarbeidet. På råd fra innklagede ble eiendommen lagt ut for salg på www.finn.no for å teste markedet i påvente av ny takst. Klageren ga streng beskjed om at eiendommen ikke skulle selges før ny takst forelå.
Det ble etter kort tid avholdt visning med påfølgende budrunde. Innklagede kontaktet klageren vedrørende flere bud som kom inn på eiendommen.
Når det gjelder det siste budet som kom inn, pålydende kroner 3 200 000, har innklagede hatt en opptreden som etter klagerens oppfatning strider med god meglerskikk. Klageren avviste først budet per sms ved to ulik anledninger. Da innklagede stadig ringte, tok klager til slutt ikke telefonen. Innklagede ringte da til sentralbordet ved klagers arbeidsplass, og opplyste at det var kommet inn et nytt og høyere bud. Dette fikk klager til å ringe innklagede. Det viste seg at det var det samme budet som tidligere, nemlig budet pålydende kroner 3 200 000 fra den samme budgiveren som tidligere. Innklagede krevde så et møte på hans kontor 14. mai kl. 12.00. Innklagede fortalte at han fortsatt ikke hadde hørt fra takstmannen, og det ble enighet om at klageren skulle prøve å ta kontakt med denne. Innklagede mente budet pålydende kroner 3 200 000 var et godt bud og mente hun burde akseptere dette. Han opplyste dessuten at det hadde vært mange innom på visning, og lurte på hva som skulle til for at klageren skulle selge eiendommen. Klageren sa da at hun ikke ville godkjenne bud under kroner 5 000 000 før ny takst forelå. Klageren ønsket innsyn i budloggen, men fikk ikke det.
Den 18. mai 2010 ble klageren kontaktet på Facebook av en bekjent som gratulerte henne med salget. Salget hadde vedkommende fått kjennskap til siden det var sønnen til en kamerat som var budgiveren. Klageren ble overrasket av det hele. Hun hadde verken blitt oppringt av innklagede, eller akseptert det angivelige budet. Hun fikk kontaktinformasjon av sin bekjente og fikk kontaktet budgiveren og fortalte at hun ikke hadde godtatt noe bud. Den påfølgende dagen kontaktet hun innklagede via e-post og fikk svar tilbake om at klageren hadde godtatt budet med forbehold. Hun svarte at hun ikke hadde godtatt noe som helst, at hun tydelig hadde sagt nei på alle innklagedes henvendelser. Hun hørte ikke mer fra innklagede før hun fem timer senere ble tilsendt akseptbrev med beskjed om å signere.
Innklagede har feilaktig videreformidlet klagerens aksept av budet til budgiveren. Klageren aksepterte aldri budet på kroner 3 200 000. Tvisten mellom klageren og budgiveren har vært behandlet av lagmannsretten 15. juni 2012. I lagmannsretten fikk klageren medhold i at det ikke var gitt aksept på budet.
Klageren oppfattet denne situasjonen som at innklagede prøvde å presse henne til å akseptere budet.
Innklagede anfører:
Det er ikke påfallende at innklagede i november/desember 2009 ønsket å innhente en ny takst, da den som forelå var fra februar 2008. Innklagede hadde ingen befatning med verdisettingen av eiendommen i den nye taksten.
Innklagede øvet ikke press mot klageren for å få henne til å selge. Det er riktig at innklagede på bakgrunn av taksten mente at budet pålydende kroner 3 200 000 var en bra pris for eiendommen. Innklagedes råd om å selge for denne prisen var derfor i fullt samsvar med meglerens omsorgsplikt for selgeren. Innklagede var dessuten interessert i et snarlig salg fordi det var mottatt varsel om tvangssalg.
Det er ikke riktig at klageren i møtet på innklagedes kontor den 14. mai 2010 gav uttrykk for at hun ikke ville selge eiendommen for under kroner 5 000 000. Tvert imot ønsket klageren å få brakt på det rene om budgiveren ønsket å stå ved sitt bud fra 10. mai 2010. Dette skulle innklagede bringe på det rene, noe som ble gjort påfølgende virkedag, den 18. mai 2010.
Når det gjelder klagerens vitne for lagmannsretten, som har bekreftet å overhørt samtalen mellom klageren og innklagede den 18. mai 2010, så har han vedkjent seg at han ikke var på jobb den aktuelle dagen. Han har i en e-post nevnt at han følt seg presset av klageren til å oppgi den aktuelle datoen under lagmannsrettens behandling. Han innrømmer derfor at han har forklart seg uriktig for lagmannsretten. Følgelig gjenstår da kun klagerens egen oppfatning av samtalen som bevis i saken, da ingen av de andre vitnene kan bekrefte at samtalen de overhørte fant sted 18. mai. 2010. Innklagede hevder at ingen av klagerens kolleger overhørte samtalen mellom innklagede og klageren den 18. mai 2010 kl. 10.09. Dette kan ha sammenheng med at klageren vanligvis fjernet seg fra kontorlandskapet når hun hadde private samtaler.
Klagerens arbeidsgiver har bekreftet at det var registrert en samtale på klagers arbeidstelefon 18. mai 2010 kl. 11.19. Bortsett fra den hektiske budrunden 10. mai 2010 hvor innklagede etter hvert ikke fikk tak i klageren per mobiltelefon, har ikke innklagede tatt kontakt med klageren på hennes arbeidssted. Innklagede ber Reklamasjonsnemnda pålegge klageren å forklare seg om samtalen 18. mai 2010 kl. 11.19.
Budgiveren har bekreftet at han stod ved budet pålydende kroner 3 200 000, da han ble oppringt av innklagede den 18. mai 2010.
Innklagede fastholder at budet ble akseptert av klageren i telefonsamtalen 18. mai 2010 kl. 10.09, slik megleren og meglerens kollega har forklart som vitner for både tingretten og lagmannsretten. Forklaringene de har gitt understøttes av budloggen sammenholdt med aktivitetsloggen. Aktivitetsloggen var ikke fremlagt som bevis under lagmannsrettens behandling av saken.
Innklagede stiller seg undrende til hvorfor klagerens vitne i lagmannsretten ikke vitnet i tingretten, når han var så sikker på å ha overhørt den aktuelle samtalen. Dessuten kan det nå bevises at han ikke var på jobb den dagen samtalen med innklagede visstnok skal ha funnet sted. Videre opplyste vitnet at han var ”uforbundet med partene”, selv om hans mormor er ”bestevenninne” med klagerens mor. Innklagedes representant anmoder Reklamasjonsnemnda om å pålegge klageren å klargjøre om hun fastholder at hennes kollega som var vitne i lagmannsretten, var på jobb den 18. mai 2010.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har presisert følgende forhold i forhold til innklagede. For det første har ikke oppdragsavtalen blitt fornyet. Det ble inngått oppdragsavtale for megleroppdraget mellom klager og innklagede 9. november 2009. Det poengteres at oppdragsavtalen ikke ble undertegnet av megler, noe som er et brudd på lov om eiendomsmegling § 6-3 nr. 3, hvor det fremgår at avtalen skal undertegnes av ansvarlig megler for oppdraget. Videre vises det til at oppdragets varighet ble avtalt til 4 måneder, jfr. punkt 7 i kontrakten. Oppdragsperioden utløp med andre ord 9. mars 2010, mens påstått aksept av bud skjedde 18. mai 2010. Innklagede hadde ikke fornyet oppdragsavtalen med klager innen utløpet av perioden, og hadde ikke gyldig oppdragsavtale pr. tidspunkt for påstått aksept fra klager. Krav til fornyelse av oppdragsavtalen følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 nr. 1, som sier at dette må skje skriftlig. Det anføres at innklagedes forsømmelse av forannevnte forhold er kritikkverdig og i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 nr. 7.
Videre inneholdt salgsoppgaven som ble utarbeidet av innklagede flere feil, blant annet opplysninger om konsesjon som var direkte feil og villedende. Det ble videre feilaktig opplyst i salgsoppgaven at eiendommen var en odelseiendom, noe som ikke var korrekt. Salgsoppgaven ble ikke sendt klageren for korrekturlesning og godkjenning forut for at den ble trykket opp og utlevert til interessenter. Det har blitt anført at det er kritikkverdig og brudd på rutiner når slik godkjenning av salgsoppgaven ikke er blitt innhentet av megleren.
For det tredje er det blitt vist til den budloggen som er utarbeidet av innklagede. Det er blitt anført at innklagede ikke har ført budloggen korrekt. Krav til korrekt føring av budlogg er innskjerpet, og det vises til blant annet rundskriv fra Finanstilsynet hvor dette er kommentert, og presisert at avvik mht korrekt føring av budlogg raskt vil anses som brudd på god meglerskikk. Videre er det vist til eiendomsmeglerforskriften § 3-5 ”Budjournal”, hvor det angis hvordan og når bud skal føres inn i budjournalen. I forhold til den aktuelle budloggen ble det notert følgende feil:
– Ikke ført inn budgivernes telefonnummer.
– Ikke ført inn budgivernes adresse.
– Ikke ført inn forbehold fra budgiveren.
– Ikke innført bud fortløpende i budloggen.
– Ført inn feil tidspunkt med hensyn til salg, avslag og aksept på bud.
Som et eksempel på det siste ble det vist til at det ifølge budloggen innkom et bud stort kroner 3 200 000 den 10. mai 2010 kl. 14.37, som ble avslått 18. mai 2010 kl 10.09. Samtidig fremgår det av samme budlogg at bud på kroner 3 200 000 fra samme budgiver ble mottatt 18. mai 2010 kl. 10.00 og akseptert 18. mai 2010 kl. 10.00. Disse feilføringene i budloggen har skapt betydelig usikkerhet om hvordan budrunden forløp, og gjaldt ikke minst et vesentlig moment i forhold til mulig salg av eiendom. Det er blitt anført at disse feilføringene i budloggen var i strid med kravene til korrekt føring av budloggen, og følgelig må anses som brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Videre ble det anført at innklagede har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med den påståtte budaksepten. Innklagede skulle ha sikret bevis for budaksepten, noe også lagmannsretten har kommentert. Innklagede hadde på grunn av de tidligere avvisningene til budene pålydende samme beløp, god grunn til å sikre bevis for aksepten. Innklagede kunne enkelt via sms eller e-post innhentet bevis for budaksepten, noe han imidlertid ikke gjorde, med de uheldige konsekvenser dette fikk for klageren og budgiveren. Det er blitt anført at innklagede har opptrådt kritikkverdig og forsømt sin omsorgsplikt for partene. I samme forbindelse ble det vist til at forbehold som er inntatt i akseptbrevene innklagede sendte henholdsvis klageren og budgiveren, ikke fremkommer av budloggen. Videre er det poengtert at innklagede dagen etter at budet angivelig ble akseptert, den 19. mai 2013, mottok en e-post fra innklagede med en ”bekreftelse” på at budaksept har vært gitt 18. mai kl. 10.00. Av vedlegg følger det at klageren protesterte umiddelbart på denne e-posten, nemlig ni minutter senere, og nektet for at det var gitt noen form for aksept.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Når det gjelder oppdragsavtalen, er det hevdet at denne ikke er undertegnet av innklagede. Dette er uriktig. Oppdragsavtalen ble tilsendt per e-post før den var undertegnet av noen av partene. Det er denne e-postversjonen med klagers egen underskrift, og før retur til avtalemotparten, som brukes som bevis i saken. Ved mottak av denne versjonen 9. november 2009, ble den selvsagt undertegnet på vanlig måte av megler og lagt på saken.
Det er videre feil når klageren hevder at oppdraget ikke ble fornyet. Både taksmannens sykdom og tiden det tok for å stoppe igangsatt tvangssalg på eiendommen, førte til at det tok tid før eiendommen kunne legges ut for salg. Først da den opprinnelige oppdragsavtalen etter sin ordlyd var utløpt, var derfor eiendommen klargjort for salg, slik at utarbeidelse av salgsoppgaven kunne iverksettes. Den 5. mai 2010 sendte innklagede salgsoppgaven per e-post til klageren. Tilbakemelding ble sendt samme dag. Det anføres at tilbakemeldingen fra klageren på denne e-post er å anse som en fornyelse av oppdraget. Det er riktig at formkravene ved fornyelse ikke er fullt ut oppfylt etter lovens ordlyd, men all den tid fornyelsen har funnet sted på en måte som gir tilstrekkelig notoritet i forhold til salget til budgiveren snaut to uker senere, bestrides det at formfeilen gir grunnlag for betegnelsen dårlig meglerskikk.
Videre anføres det at den samme e-posten, sendt til innklagede 5. mai 2010 kl. 11.34, er å anse som en godkjennelse av salgsoppgaven.
Når det gjelder feilføringene i budloggen vedrørende feil telefonnummer og manglende adresse på den ene budgiveren, anføres det at dette er uten betydning, fordi innklagede i tillegg til budloggen har et salgsverktøy kalt CRM som inneholder alle budgivere og interessenter med navn, adresse og telefonnummer, samt de ulike interessentenes reaksjon på de innkomne budene. At budloggen ser ut som den gjør når det gjelder budgiverens bud på kroner 3 200 000 skyldes ikke unøyaktig loggføring fra innklagedes side, men at budprosessen fikk en atypisk utvikling i dette tilfellet som budloggen elektronisk ikke tok fullt ut høyde for. Den tok ikke høyde for at en budprosess avbrytes, legges på is, og deretter gjenåpnes på et seinere tidspunkt. Budloggen må derfor i dette spesielle tilfellet leses i sammenheng med aktivitetsloggen. Det anføres derfor at budprosessen i dette tilfellet har foregått på en måte som er 100 % sporbar, og at det ikke er grunnlag for å kritisere meglerens håndtering av loggføringen i denne noe spesielle budprosessen.
De aktuelle forbeholdene i saken ble omforent av klageren og innklagede i møte avholdt på innklagedes kontor den 14. mai 2010. At det var avtalt forbehold i forbindelse med bud/aksept 18. mai 2010, går uttrykkelig fram av innklagedes aktivitetslogg. I tillegg ble forbeholdenes innhold gjengitt i bekreftende brev til klageren 19. mai 2010. Tilsvarende brev ble sendt budgiveren per e-post to dager senere. Det er riktig at de aktuelle tre forbeholdene etter eiendomsmeglingsforskriftens § 3-5 skulle vært innført i budloggen. Notoritetshensynet er imidlertid ivaretatt ved at forbeholdene er detaljert gjengitt i brev til klageren og budgiveren dagen etter bud/aksept. Det bestrides derfor at denne formalfeilen innebærer brudd på god meglerskikk.
Spørsmålet om bevissikring står i en helt annen stilling for Reklamasjonsnemnda enn den gjorde for lagmannsretten i saken mellom klageren og budgiveren. Lagmannsrettens dom må leses i lys av at klageren tilsynelatende hadde et vitne som hadde overhørt samtalen mellom klageren og innklagede. I dag vites det at dette bare var tilsynelatende. Ingen kan bekrefte å ha hørt klageren avslå bud i samtale med innklagede. Alle bevis peker i retning av innklagedes forklaring.
– Dersom klageren i møte hos innklagede 14. mai 2010 hadde holdt fast ved sitt avslag knyttet til et bud pålydende kroner 3 200 000 fra 10. mai, var det ingen grunn til at innklagede skulle kontakte budgiveren og gjenåpne budloggen på morgenen første påfølgende virkedag.
– I motsetning til klageren har innklagede et troverdig vitne som hørte hva klageren sa til innklagede i telefonen den 18. mai 2010.
– Klagerens aksept av budgiverens bud fremgår ikke bare av budloggen, som lagmansretten fikk seg forelagt, men også klart av aktivitetsloggen innklagede nå har fremlagt som nytt bevis for Reklamasjonsnemnda.
– Alt innklagede sa i sin vitneforklaring i tingretten og i lagmannsretten har i etterkant blitt bekreftet med til dels nye dokumentbevis.
– Samtidig har klageren i etterkant av lagmannsrettsaken mistet all troverdighet gjennom de avsløringer som er gjort når det gjelder hennes opptreden i lagmannsrettssaken.
– Det er etterpåklokskap å hevde at innklagede skulle sendt en sms om at hun anså budgiverens bud som akseptert. Innklagedes håndtering må ikke ses i lys av klagerens avslag den 10. mai, men i lys av møtet med innklagede den 14. mai og den påfølgende kontakten med budgiveren på morgenen den 18. mai 2010. I lys av dette kan ikke innklagede kritiseres for å ha ventet til 19. mai før han sendte bekreftelse på klagerens aksept til henne og budgiveren. Innklagede hadde ingen grunn til å tro noe annet enn at klageren hadde akseptert.
På denne bakgrunn kan ikke innklagede se annen forklaring på klagerens etterfølgende opptreden enn at hun har ombestemt seg – uten at innklagede kjenner grunnen til dette.
Innklagede fastholder at innklagede ikke har begått formalfeil i saken som gjør det berettiget å fastslå at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Det registreres at innklagede erkjenner at oppdragsavtalen ikke ble fornyet skriftlig. Det foreligger dermed brudd på lov om eiendomsmegling § 6-4 nr. 3. Innklagedes forsøk på å bortforklare forsømmelsen endrer ikke på dette faktum.
Det er dessuten positivt feil at klageren hadde problemer med tvangssalg knyttet til den aktuelle eiendommen. Klageren ryddet selv opp i dialogen med Namsmannen, og det var ikke på noe tidspunkt besluttet eller tinglyst utlegg i eiendommen. Allerede i april 2010 inngikk klageren avtale med Namsmannen om nedbetaling av utestående beløp over en periode på 24 måneder. Klageren innbetalte imidlertid hele beløpet i løpet av 3 måneder, og Namsmannen bekreftet dette i brev av 24. juni 2010.
Det fastholdes videre at innklagede ikke besørget innhentning av godkjenning av salgsoppgaven fra oppdragsgiveren (klageren). Det registreres at det fra meglerens side ikke er fremlagt noe skriftlig bevis for at slik godkjenning ble innhentet, noe som i henhold til rutiner skal innhentes. E-post fra oppdragsgiveren til megleren 5. mai 2010 gjelder kun oppdragsgivers aksept for å annonsere og avholde visninger for eiendommen, og inneholdt ingen godkjenning av salgsoppgaven som sådan. Vanlig rutine er at utkast til salgsoppgave oversendes oppdragsgiveren i egen e-post, hvor oppdragsgiveren deretter bekrefter godkjenning med/uten kommentarer/rettinger, noe som ikke skjedde i dette oppdraget fra innklagedes side.
Klageren registrerer at det fra innklagedes side erkjennes at budloggen er ført feil. Det er imidlertid direkte feil når det anføres at det på grunn av tidsbrudd i budrunden og gjenåpning av budrunden ikke var mulig å føre budloggen tidskronologisk. Budloggen skal og kan føres tidskronologisk, og dette er det fullt mulig å etterleve, selv om det går noen dager mellom bud/budrunder. Det er videre helt uinteressant i denne sammenheng om innklagede har ført sin egen interne aktivitetslogg korrekt, all den tid det er budloggen som oppdragsgiveren og budgiveren forholder seg til med hensyn til notoritet for gjennomførte budrunder. Denne loggen kan kreves utlevert av oppdragsgivere og budgivere for kontroll i etterkant av budrunden. Den er følgelig et svært viktig dokument og bevis for gjennomført budrunde, og med tilsvarende strenge krav til korrekt føring. Det fastholdes at innklagedes feilføring av budloggen er å anse som brudd på god meglerskikk.
Det registreres at det fra innklagedes side er behov for å forsøke å argumentere seg vekk fra det faktum at megleren på en enkel måte kunne sikret bevis for budaksepten den 18. mai 2010 via sms eller e-post, noe som også lagmannsretten kommenterte i sin dom på side 10. Det anføres at god meglerskikk ville vært å sikre bevis for budaksept på slik måte, når innklagede tydelig var klar over den uenigheten som eksisterte mellom innklagede og klageren om budet på kroner 3 200 000. Klageren etterlyste, som nevnt i dommen fra lagmannsretten side 11, overfor innklagede opptak av telefonsamtalen fra 18. mai 2010.
Dersom det var slik som påstått fra innklagedes side, at klageren hadde gitt aksept på budet på kroner 3 200 000, hadde klageren ingen grunn til å etterlyse slikt opptak av telefonsamtalen. Et slikt opptak ville jo bekreftet at klageren likevel ga aksept på budet, slik som megleren påstod. Dette la også lagmannsretten vekt på i sin bevisvurdering, og konkluderte med at den bevistvil som forelå må gå ut over megleren som den profesjonelle part.
Videre stiller klageren seg uforstående til at det fra innklagedes side anføres at dommen fra lagmannsretten ikke har noen bevisverdi, og at den er avsagt på feil grunnlag i form av falske bevis. Dommen er rettskraftig for berørte parter. Dommen er videre sterkt kritisk til innklagedes håndtering av oppdraget, og det uttales på dommen side 10, at arbeidet fra innklagedes side bærer preg av mangelfull kommunikasjon med klageren og unnlatt overholdelse av sentrale bestemmelser i eiendomsmeglerforskriften. Basert på dette, var det ikke unaturlig for klageren om å be om en vurdering av meglerens håndtering fra Reklamasjonsnemnda.
I forhold til vitnet for lagmannsretten, som innklagede ønsker å gjøre til det eneste og avgjørende bevis for lagmannsretten, presiseres det at det i den aktuelle e-posten fra vitnet kun fremgår at han uttaler at det var den aktuelle datoen han ”ble presset” til å angi. Dette er uansett en påstand som klageren ikke kjenner seg igjen i. Det fremkommer heller ikke fra innklagede på hvilken måte slikt press har skjedd.
Ettersom at saken har blitt svært tidkrevende og omfattende, har dette gjort det nødvendig for klageren å skaffe seg juridisk bistand. Formålet med klagen til Reklamasjonsnemnda var å få belyst og vurdert innklagedes håndtering av det aktuelle salgsoppdraget, uten noe krav om erstatning. I forhold til avtalt provisjon, har innklagede på sin side aldri fremmet krav om provisjon, all den tid innklagede rent formelt kunne ha krevd dette, så lenge han har påstått at det var sluttet handel.
Klageren krever erstatning for sine utgifter til juridisk bistand i forhold til innsendt klage, og det tas forbehold om å komme tilbake med fremleggelse av dokumentert krav på erstatning for disse utgiftene. Så langt har det påløpt kroner 25 125 eks mva i utgifter til juridisk bistand, som kreves erstattet fra innklagede. Timeliste kan fremlegges om ønskelig.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
I en e-post av 8. januar 2013 bemerket innklagede at saken er begjært gjenopptatt av budgiverens advokat. Dette som et svar på at klagerens advokat i sitt brev av 4. januar 2013 skriver at dommen fra lagmannsretten er rettskraftig.
Klagers endelige anførsler:
Det er korrekt at dommen fra lagmannsretten er begjært gjenåpnet av budgiverens advokat.
Klageren legger til grunn at innklagede ved advokaten har bistått budgiveren i arbeidet med å forsøke å få dommen fra lagmannsretten gjenåpnet. Det vises i den forbindelse til lov om eiendomsmegling § 6-3 nr. 1. Det anføres at innklagede ved sin advokat har brutt reglene for god meglerskikk ved å inngå samarbeid med budgiveren, og å bistå budgiveren i arbeidet med å forsøke å få dommen fra lagmannsretten gjenåpnet. Meglerforetaket har dessuten gått langt utover sin rett til å inngi tilsvar til klagen til Reklamasjonsnemnda. Det anføres at innklagede, også etter at megleroppdraget med klageren ble avsluttet, har en plikt til å opptre nøytralt og med omsorg for begge parter. Meglerforetaket ved advokaten har gjennom klagesaksbehandlingen opptrådt på en måte som absolutt er egnet til å svekke tilliten til meglerforetakets integritet og uavhengighet.
Det synes som at innklagede har glemt at klageren er tidligere kunde/oppdragstaker og bør behandles deretter, selv om partene er uenige om hvordan innklagede har opptrådt som megler i det aktuelle salgsoppdraget.
Innklagedes endelige anførsler:
Klagerens advokat har tilsynelatende glemt at han for over ett år siden prosessvarslet innklagede i anledning lagmannsrettsaken mellom klageren og budgiveren.
Det bestrides at eiendomsmeglingsloven pålegger innklagede en plikt til å opptre nøytralt og med omsorg for klageren etter at hun har prosessvarslet selskapet i forbindelse med tvisten med budgiveren. Etter tvl. § 15-7 stod innklagede fritt til å engasjere seg på budgiverens side, ved såkalt partshjelp, uten hinder av eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Innklagede hadde en åpenbar interesse av at budgiverens syn på sakens faktum for så vidt gjaldt meglers opptreden vant frem. At innklagede i dette tilfellet valgte å ikke tre inn i lagmannsrettssaken er uten betydning. Med tilsvarende begrunnelse og lovhjemmel står innklagede fritt til å engasjere seg på budgiverens side i anledning begjæringen om gjenåpning. Blir saken gjenåpnet, vil innklagede erklære partshjelp. I tillegg rettet budgiveren, etter å ha betalt de idømte saksomkostningene for sakens behandling i ting- og lagmannsrett, et regresskrav mot innklagede.
Klagerens endelige anførsler:
Klageren presiserer at ankepunkter mot innklagede som fremgår av klagen og brev av 13. desember skal undergis behandling, dvs
– Spørsmål om manglende fornying av oppdragsavtalen
– Spørsmål om manglende godkjenning av salgsoppgaven, herunder innholdsmessig feil i salgsoppgaven
– Feilføring av budlogg
– Manglende bevissikring av budaksept
I tillegg ønskes vurdert om innklagedes etterfølgende opptreden etter dom fra lagmannsretten avsagt 15. juni 2012, i forhold til samarbeid og bistand til kjøperen og kjøperens advokat knyttet til gjenåpningsbegjæringen, bryter med god meglerskikk.
Det presiseres at tvisten for lagmannsretten var en selger-kjøper-tvist, som faller utenfor Reklamasjonsnemndas mandat.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers opptreden i forbindelse med oppdraget generelt og budgivningen spesielt. Reklamasjonsnemnda bemerker at klagerens advokat i brev av 21. januar 2013 har presisert hva klageren ønsker at nemnda skal ta stilling til.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og at saksfremstillingen har blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumentene til gjennomgang.
De forhold som har vært behandlet av lagmannsretten, faller utenfor Nemndas mandat, og Nemnda kan ikke ta stilling til disse.
Det er i klagen anført at innklagede har gitt feil opplysninger vedrørende odel og konsesjon. Disse anførsler er ikke nærmere utdypet, og vil derfor ikke bli vurdert av Nemnda.
Vedrørende manglende underskrift fra innklagede på oppdragsavtalen, har Nemnda fått forelagt seg en versjon som ikke er underskrevet av innklagede og en versjon som er underskrevet. Nemnda bemerker at det er i tråd med god meglerskikk å utlevere eller oversende undertegnet oppdragsavtale til oppdragsgiveren.
Videre er det av klager blitt anført at oppdragsavtalen ikke er blitt fornyet. Dette har innklagede vedkjent seg. Det er fra innklagedes side imidlertid blitt anført at tilbakemeldingen fra klageren på e-post sendt den 5. mai 2010 er å anse som en fornyelse av oppdraget som gir tilstrekkelig notoritet. Nemnda er ikke enig i dette. Det følger klart av lov om eiendomsmegling § 6-5 nr. 1 siste punktum at fornyelse skal skje skriftlig. Kravet om skriftlighet og undertegning gjelder også ved fornyelser, jf. Rosén og Thorsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave, side 177. Nemnda finner under enhver omstendighet at e-posten av 5. mai 2010 ikke oppfyller dette kravet. Det at oppdragsavtalen ikke er fornyet i henhold til loven, anses å være i strid med god meglerskikk.
Klageren har videre vist til feilføring i budjournalen. Reklamasjonsnemnda finner at budjournalen ikke er ført i overensstemmelse med forskrift til eiendomsmeglingsloven § 3-5 bokstav b. Bestemmelsen gjelder den minimumsinformasjon som budjournalen skal inneholde.
Nemnda finner etter dette at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.
Nemnda kan ikke ta stilling til de øvrige anførsler fra klagerens side.
Når det gjelder saksomkostninger, bemerker Nemnda at det bare rent unntaksvis tilkjennes erstatning av advokatutgifter for behandlingen i Nemnda. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å tilkjenne klageren saksomkostninger i denne saken.
Konklusjon:
DnB Eiendom AS Teie har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagen vedrørende påstand om manglende bevissikring av budaksept og innklagedes etterfølgende opptreden etter lagmannsrettens dom avvises.