Klage nr 2012154
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. januar og 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Røyken
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede i september 2012. Klagen gjelder gjennomføring av budrunde i forbindelse med salget.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren deltok i budrunde på den aktuelle eiendommen den 4. september 2012. Under gjennomføringen av budrunden mottok klageren beskjed fra innklagede om at hans bud på
kr 4 950 000 var akseptert. Selgeren ønsket overtakelse i første halvdel av oktober. Samtidig som klageren vurderte denne overtakelsesdatoen mottok innklagede et bud på kr 5 000 000 fra en ny budgiver som ikke tidligere hadde lagt inn bud. I den påfølgende samtalen med innklagede ytret klageren et ønske om å overta boligen den 1. november. Innklagede opplyste da at han formelt måtte registrere at klageren ikke aksepterte selgerens forslag om overtakelse, og at klageren måtte komme med et nytt bud på kr 4 950 000 med overtakelse 1. november.
Innklagede opplyste imidlertid ikke at det hadde kommet en ny interessent på banen, og at
klageren ved å fremsette forslag om overtakelse den 1. november åpnet for at denne interessenten kunne legge inn bud. Klageren endte med å kjøpe boligen for kr 5 150 000.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3, 6-7 og eiendomsmeglerforskriften § 6-3. Klageren er påført et tap på kr 200 000 som han mener innklagede må dekke.
Innklagede anfører:
Klageren har anført at innklagede burde informert klageren om at nytt bud var kommet inn på eiendommen, mens klageren vurderte motbudet fra selgeren. Innklagede anfører at det ikke er grunnlag for å ta klagen til følge. Innklagede måtte i situasjonen enten ivareta selgerens ønske om høyest mulig pris, eller klagerens ønske om lavest mulig pris. Innklagede anfører at en megler i henhold til god meglerskikk skal arbeide for at det oppnås høyest mulig pris i budrunden, og han kunne derfor ikke opplyse klageren om det konkurrerende budet.
Innklagede er ikke enig i at selgeren hadde gitt aksept for klagerens bud, slik klageren anfører. Derimot ble det formidlet et motbud fra selgeren på samme kjøpesum, men med forbehold om overtakelse første halvdel av oktober.
Spørsmålet er hvorvidt innklagede opptrådte korrekt da klageren ringte tilbake for å gi tilbakemelding på selgerens motbud. Innklagede var på det tidspunktet kjent med at det var kommet inn bud fra ny budgiver på kr 5 000 000. Klageren har anført at innklagede burde opplyst om dette, fordi klageren da ville akseptert motbudet. Han la isteden inn et nytt bud på samme sum, men med overtakelse 1. november. Innklagede gjorde deretter klageren oppmerksom på det nye budet, og budrunden fortsatte. Klageren fikk til slutt akseptert sitt bud på kr 5 150 000.
Det presiseres at innklagede ikke på noe tidspunkt anbefalte klageren å avslå motbudet fra selgeren. Innklagede hadde en lengre samtale med klageren da motbudet ble formidlet, men da klageren ringte tilbake, forholdt innklagede seg nøytral, og mottok kun informasjon om avlag og nytt bud.
Innklagede anfører at dersom han ikke hadde opptrådt på den måten som ble gjort, ville selger oppnådd en kjøpesum på kr 200 000 lavere, og innklagede kunne da mottatt klage fra selgeren.
Innklagede er av den oppfatning at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede synes å være av den oppfatning at megleren under budrunden nesten utelukkende skal jobbe for å oppnå best mulig pris. Dette er ikke riktig. En megler skal arbeide for at handel sluttes på best mulig vilkår for sin oppdragsgiver, men dette betyr ikke at megleren kan se vekk fra hensynet til budgiveren.
Særlig i denne saken finner klageren det vanskelig å godta innklagedes begrunnelse om at megleren utelukkende skal ivareta selgerens interesser, og dermed kunne holde tilbake opplysninger som innebærer at en budgiver kommer med et uvesentlig forbehold (om overtakelse 20 dager senere), som innebærer at budgiveren lider et økonomisk tap på kr 200 000.
At innklagede kunne risikere et erstatningskrav fra selgeren dersom han hadde handlet annerledes, er irrelevant for saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder mangel på informasjon fra megler i budrunden.
Klageren og innklagede er uenige i om klagerens bud var akseptert når det gjaldt pris, men ikke overtakelse, eller om det ble formidlet et motbud fra selgeren på samme kjøpesum som klagerens bud, men med annen akseptfrist. Da det fremkommer klart av budjournalen at det ble gitt et motbud fra selgeren til klageren, legges dette til grunn. Motbudet lød på
kr 4 950 000, med overtakelse første halvdel av oktober 2012. Akseptfrist var satt til kl. 14.15. Kl. 14.14, det vil si ett minutt før akseptfristen gikk ut, mottok innklagede et bud på
kr 5 000 000 fra en ny interessent. Klageren var tidligere informert om at de andre interessentene hadde trukket seg. Partene er enige om at klageren ikke fikk informasjon om verken budet eller den nye interessenten før motbudet ble avslått og nytt bud fra klageren på samme sum, men annen overtakelsesdato, ble fremmet.
Spørsmålet i saken er om innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke gi informasjon om den nye budgiveren og det nye budet før klageren avslo motbudet.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) at megler ”skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.”
I denne saken hadde selgeren avgitt et motbud han var bundet av da det ble inngitt nytt og høyere bud. Da klageren gav uttrykk for at han ikke ville akseptere motbudet, grunnet overtakelsesdatoen, valgte innklagede å ivareta selgerens interesser ved ikke å formidle at nytt bud hadde blitt inngitt. Innklagede har anført at situasjonen ikke kunne løses slik at begge parters interesser ble ivaretatt. Saken dreier seg således om hvilke parts interesser innklagede skal prioritere dersom de er motstridende.
Reklamasjonsnemnda støtter innklagedes syn om at det er oppdragsgiverens hensyn som i størst grad skal ivaretas i en budprosess, jf. NOU 2006: 1. I utgangspunktet kan likevel ikke opplysninger om konkurrerende interessenter og nye bud holdes tilbake. Nemnda viser til Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, side 393-394.
I dette tilfellet stod man imidlertid ikke overfor en normal budrunde, hvor de enkelte budgivere er med i en budprosess, og slik at det er opp til selgeren om han vil akseptere et bud eller ikke. Selgeren hadde inngitt et motbud. Dette innebærer at selgeren var bundet av sitt bud til utløpet av akseptfristen, eller til klageren eventuelt hadde avslått budet. Selgeren var altså avskåret fra å akseptere høyere bud. Dette tilsier etter Nemndas syn at så lenge selgeren var bundet av motbudet, har innklagede opptrådt korrekt ved at det nye budet ikke ble videreformidlet til klageren før klageren hadde avslått motbudet. Til dette kommer at det nye og høyere budet kom inn ett minutt før akseptfristen gikk ut, og det er sannsynlig at informasjon om dette nye budet kunne påvirket klagerens vurdering av om mottilbudet skulle aksepteres eller avslås.
Nemnda har etter dette kommet til at innklagede ikke har brutt god meglerskikk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.