Klage nr 2012158

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:         DnB Eiendom AS Kongsberg

 

 

Saken gjelder:  Feil/ manglende opplysninger   

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 1. august 2008 for kr 1 200 000. Eiendommen var på salgstidspunktet ikke regulert til boligformål. Omreguleringsprosessen pågikk i perioden april 2010 frem til 15. juli 2011. Klageren flyttet fra eiendommen den 15. juni 2010 grunnet brukshindring. Boligen ble solgt 31. august 2011. Ettårsfristen for skattefri gevinst ved realisasjon var da overskredet. Klageren krever sitt skattekrav på kr 96 590 erstattet av innklagede.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren anfører at megler unnlot å opplyse om manglende bruksendring av eiendommen fra kontor til bolig, dvs. […] kommunes manglende godkjenning av eiendommen til boligformål.

 

I henhold til eiendomsmeglingslovens § 6-7, andre ledd, punkt 8 plikter megler ”før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger (…) ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse”.

 

Klageren bemerker også at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, og at den manglende informasjonen hadde betydning for handelen ettersom eiendommen var ulovlig å bruke som bolig, samt umulig å videreselge, grunnet manglende godkjenning for boligformål.

 

Prosessen med å omregulere eiendommen fra næringsformål til boligformål, pågikk fra forholdet ble oppdaget i april 2010, frem til endelig vedtak om omregulering 15. juli 2011.

 

Eiendommen ble solgt 31. august 2011. Grunnet prosessen med å skaffe nødvendig godkjenning, var det ikke mulig å tilfredsstille kravene fra Skatteetaten for å unngå beskatning av fortjeneste i forbindelse med salg av eiendommen.

 

Klageren flyttet fra eiendommen 15. juni 2010 grunnet brukshindring, og eiendommen ble som nevnt solgt 31. august 2011. Dette medfører at Skatteetatens ettårsfrist for skattefri gevinst ved realisasjon ble overskredet.

 

Klageren retter følgelig et krav mot innklagede om å dekke hennes skattekostnader som utgjør kr 96 590.

 

Innklagede anfører:

Innklagede bemerker innledningsvis at det i brev er gjort forsøk på å avslutte saken ved å tilby klageren kr 30 000.

 

Innklagede er feil innklaget

Innklagede hadde salgsoppdrag på den aktuelle boligen da klager kjøpte eiendommen i 2008. Seksjonen var forut for dette solgt som bolig flere ganger.

 

Det fremgår av opplysningene i klagen at det er meglerforetakets håndtering av salget i 2008 klagen retter seg mot. Klageren krever erstatning på kr 96 590 med bakgrunn i brudd på meglerens opplysningsplikt og omsorgsplikt (rådgivningsplikt). Innklagede anfører at bakgrunnen for kravet er at et senere salg fra klageren i 2011 medførte beskatning av salgsgevinsten på kr 344 966. Ilignet skatt av gevinsten er identisk med det beløp som kreves erstattet av innklagede.

 

Innklagede gjør gjeldende at klager ønsket å selge seksjonen i 2010, og gav salgsoppdraget til […] Eiendomsmegling i […]. Innklagede hevder at det ved oppstarten av dette oppdraget kom frem at seksjonen ikke var registrert med boligformål, og at salget deretter ble stilt i bero. Innklagede gjør deretter gjeldende at klageren flyttet fra seksjonen 15. juni 2010, angivelig grunnet brukshindring.

 

Etter dette skal klageren ha henvendt seg til innklagede, som da bistod klager med søknad om bruksendring til boligformål. Innklagede anfører at bistanden ikke ble registrert som megleroppdrag, og ble gitt uten krav om vederlag av noe art. Søknadsprosessen ble vanskeligere enn antatt, og tillatelse om bruksendring forelå først 15. juli 2011.

 

Etter at bruksendring til bolig var gitt, gjenopptok […] Eiendomsmegling salgsprosessen som var stilt i bero, og seksjonen ble solgt 31. august 2011.

 

Innklagede anfører at ettersom klageren hadde fraflyttet boligen allerede 15. juni 2010, oppfylte hun ved salget ikke kravet til botid for å kunne få fritak for beskatning av salgsgevinsten.

 

Det salget som utløste gevinstbeskatningen ble håndtert av […] Eiendomsmegling; ikke av innklagede. […] Eiendomsmegling burde opplyst klageren om at hun ikke oppfylte kravet til botid, og derfor ville få skatt av gevinsten, dersom hun solgte seksjonen på det tidspunktet. Innklagede synes å mene at det er […] Eiendomsmegling som må holdes ansvarlig for klagerens tap. Innklagede mener at […] Eiendomsmeglings ansvar er åpenbart og følger av Høyesterettsdom referert i Rt. 1988 side 7 (Eikas-dommen).

 

Innklagede mener derfor å være feil innklaget i saken, og at klagen derfor må avvises.

 

Vilkårene for erstatningsplikt for innklagede er ikke oppfylt

Selv om Reklamasjonsnemnda likevel tar klagen til behandling, anfører innklagede at de tre kumulative vilkår for erstatning ikke er innfridd. Innklagede mener for det første ,at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og innklagedes håndtering av salgsoppdraget i 2008. Innklagede anfører at det heller ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Manglende årsakssammenheng

Salget som utløste gevinstbeskatning for klager ble håndtert av […] Eiendomsmegling. Innklagede anfører at det er […] Eiendomsmegling som har forvoldt skaden; ikke innklagede. Innklagede bisto kun med å oppnå bruksendring til bolig, slik at salget kunne gjennomføres. Bistanden var etter innklagedes syn intet megleroppdrag, og bistanden faller også utenfor definisjonen av eiendomsmegling.

 

Innklagede anfører at tapet dermed ikke er en følge av salget innklagede håndterte i 2008. Innklagede mener at det følgelig ikke er årsakssammenheng mellom innklagedes håndtering i 2008, da klageren kjøpte boligen, og det økonomiske tap som oppstod etter salget gjennom […] Eiendomsmegling i 2011. 

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag

Innklagede mener det er uklart hva klageren sikter til ved sin anførsel om at innklagede ikke oppfylte sin opplysnings- og omsorgsplikt (rådgivningsplikt) ved salget i 2008.

 

Klageren var kjøper av seksjonen ved salget i 2008. Innklagede avviser at det representer noe pliktbrudd dersom det med brudd på rådgivningsplikten siktes til at innklagede i 2008 skulle opplyst om vilkårene for å få fritak for gevinstbeskatning ved et senere salg. Innklagede anfører at salg og eventuell gevinstbeskatning ikke var en aktuell problemstilling for klageren i forbindelse med denne overdragelsen. Innklagede mener det er å trekke meglers plikter for langt å kreve at det skulle vært opplyst om regelverket for dette i den forbindelse.

 

Ved salget i 2008 ble det innhentet standard meglerpakke med informasjon fra […] kommune. Av denne fremgikk under punktet ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse at dokumentasjon for dette ikke var funnet. Innklagede anfører at klageren mottok kopi av denne informasjonen, som blant annet utgjorde et bilag til kjøpekontrakten. I og med at seksjonen var solgt som bolig flere ganger før 2008, mener innklagede at meglerforetaket kunne legge til grunn at den var godkjent for boligformål, men at dokumentasjonen hos kommunen var mangelfull.

 

Da […] Eiendomsmegling innhentet informasjonen fra kommunen ved oppstart av salgsoppdraget i 2010 var opplysningene langt mer utførlige.

 

Kravet etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd (nr. 8) er at det før handel sluttes skal gis opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Innklagede mener at vilkåret må anses oppfylt i og med at klageren fikk kopi av infopakken fra kommunen fra 2008.

 

I den grad Nemnda likevel skulle finne at det er noe å bebreide innklagede i forbindelse med opplysning om brukstillatelse ved salget i 2008, anfører innklagede at det ligger innenfor den gråsone for kritikkverdig adferd som er akseptabel uten at megler pålegges ansvar. Innklagede viser i den forbindelse til Høyesterettsdom referert i Rt. 1995 side 1350 (på side 1356).

 

Under enhver omstendighet har innklagede tatt konsekvensen av eventuell utilstrekkelighet ved salget i 2008 ved at det ble gitt vederlagsfri bistand til å oppnå brukstillatelse til bolig slik at eiendommen kunne klargjøres for salg gjennom […] Eiendomsmegling. Brukshindringen var dermed fjernet, og innklagede anfører at en eventuell forsømmelse i 2008 således var reparert før […] solgte seksjonen i 2011.

 

Innklagede hevder at klageren valgte å flytte ut av boligen den 15. juni 2010 med begrunnelse at det ikke var tillatt å bo der. Det var imidlertid ikke gitt noe pålegg fra offentlig myndighet om fraflytting, og innklagede anfører at det ville heller ikke ville bli gitt slikt pålegg så lenge en søknad om bruksendring til bolig var under behandling. Innklagede anfører derfor at klageren selv må bære risikoen for sin rettsvillfarelse omkring dette og om regelverket for fritak for skatt av salgsgevinst på bolig.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har brutt opplysningsplikten ved ikke å opplyse klageren om kommunens manglende godkjenning av eiendommen til boligformål. 

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til kommunen eller […] Eiendomsmegling vil ikke bli vurdert.

 

Megleren skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7 (1).

 

Reklamasjonsnemnda bemerker at det ikke kan kreves at innklagede skulle ha opplyst om reglene om gevinstbeskatning ved salget i 2008. Nemnda forstår imidlertid ikke klagerens anførsel dit hen, at klagen relaterer seg til opplysninger om skattereglene.

 

Det legges til grunn at klageren mener det foreligger brudd på opplysnings- og omsorgsplikten i det innklagede ikke opplyste om status på seksjonen, kontor i stedet for bolig.

 

Det er på det rene at innklagede innhentet meglerpakken. Meglerpakken inneholdt opplysninger om reguleringsplanen. Innklagede inntok opplysningene i salgsoppgaven under punktet om ”Reguleringsmessige forhold”. Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2) nr. 10.

 

Spørsmålet for Nemnda er om det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede i det innklagede ikke opplyste om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2) nr. 8.

 

Det er ikke uvanlig at kommunepakken ikke sier noe om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Spørsmålet er hvilke plikter som påhviler megleren i slike tilfeller.

 

Innklagede mener at eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2) nr. 8 er innfridd i og med at klageren fikk kopi av infopakken fra kommunen fra 2008. Dette er ikke tilstrekkelig til å oppfylle lovens krav, idet megleren er lovpålagt å gi kjøperen en skriftlig oppgave som inneholder opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Når det ikke lykkes megleren å få tak i dokumentasjon, må det inntas et særskilt punkt i salgsoppgaven om at slik dokumentasjon mangler og grunnen til det.

 

I denne saken er det tale om en seksjon. Av seksjoneringsbegjæringen vil det fremgår hva seksjonen lovlig kan brukes til. Nemnda mener innklagede burde undersøkt seksjoneringsbegjæringen.

 

Innklagede kunne etter dette ikke legge til grunn at eiendommen var godkjent for boligformål, selv om den var solgt som bolig flere ganger før 2008.

 

Nemnda er ikke av den oppfatning at den manglende opplysningen om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ligger innenfor den ”gråsone for kritikkverdig adferd” som er akseptabel uten at megleren pålegges ansvar.

 

Innklagede har brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2) nr. 8.  Det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

 

Reklamasjonsnemnda tar dernest stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning er innfridd.

 

Det er på det rene at klageren har lidt et økonomisk tap stort kr 96 590.

 

Spørsmålet er om det er tilstrekkelig årsakssammenheng mellom gevinstbeskatningen av klageren etter salget i 2011, og den manglende opplysningen ved klagerens kjøp av eiendommen i 2008.

 

Salget som utløste gevinstbeskatningen for klageren ble håndtert av […] Eiendomsmegling i 2011.

 

Klageren fraflyttet eiendommen den 15. juni 2010. Kravet om brukstid i skatteloven § 9-3 (2) litra b var følgelig ikke innfridd på salgstidspunktet i 2011. Det var utflyttingen som var årsak til gevinstbeskatningen.

 

Det er ikke dokumentert at det forelå noe pålegg om fraflytting fra offentlig myndighet. Normalt vil en kunne bo i en eiendom som det er søkt om bruksendring for. Det at klageren valgte å flytte fra eiendommen grunnet påstått brukshindring var ikke påregnelig for innklagede.

 

Det foreligger etter dette ingen påregnelig årsakssammenheng mellom de manglende opplysningene fra 2008 og klagerens økonomiske tap. 

 

Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om innklagede er rett motpart.

 

 

Konklusjon:

 

DnB Eiendom AS Kongsberg har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet har ikke ført frem.