Klage nr 2012163

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:         Privatmegleren Røa     

Scenario Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:  Partisk opptreden       

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte i juli 2010 en enebolig. Innklagede var gitt i oppdrag å forestå oppgjør og skrive kjøpekontrakt mellom partene. Innklagede og selgeren hadde inngått slik avtale før utarbeidelse av salgsoppgaven, og før klagerne og selgeren hadde møtt hverandre. Selgeren bekrefter at innklagede og selgeren var enige om å utsette tinglysingen av skjøtet uten at innklagede hadde forsikret seg om at klagerne var informert og innforstått med dette.

 

Klagerne mener innklagede har brutt god meglerskikk ved å handle i strid med kontrakten, og krever erstatning for merkostnaden de er blitt påført som følge av avtalebruddet.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

I henhold til kontraktens ordlyd i § 5-1 skulle ”meglers oppgjørsavdeling foreta tinglysing (av skjøte) når kjøper har innbetalt fullt oppgjør inkl. omkostninger”. I henhold til kontraktens
§ 9-1 skulle klagerne ved overtakelse overta ”eiendommen med alle rettigheter og plikter slik den har tilhørt selgeren”. Kontraktens innhold og ordlyd er utformet av innklagede. Det var videre avtalt i kontraktens vedlegg at hele eiendommen skulle overskjøtes til klagerne, mot at klagerne ikke kunne motsi seg seksjonering av eiendommen i etterkant. Selgeren skulle således få anledning til å utvikle den seksjonen som ikke skulle tilhøre klagerne.

 

Fullt oppgjør ble innbetalt 13. august 2010 og overtakelse gjennomført samme dag. Skjøtet skulle altså tinglyses umiddelbart etter dette, men ble først tinglyst 28. desember 2010. Dette er kontraktsbrudd fra innklagedes side, og det var ifølge fagansvarlig hos innklagede en helt tilsiktet handling. Klagerne mener innklagede har opptrådt uaktsomt og partisk. Som oppgjørsansvarlig skulle innklagede ha undersøkt om en slik forsinket tinglysing var kjent og akseptert av klagerne.

 

Innklagede anfører:

Eiendommen var på tidspunktet for overtakelse (13. august 2010) ikke ferdig seksjonert. Ved overtakelse var det på eiendommen tinglyst en obligasjon til sikkerhet for et lån stort
kr 12 000 000 samt en utleggsforretning. Lånet var sikkerhet både for kjøpesummen ved eiendommen fra selgerens erverv, og byggelån for den nye boligen som skulle oppføres på eiendommen. For å sikre klagernes interesser ble ikke skjøtet tinglyst eller penger utbetalt til selgeren før eiendommen var ferdig seksjonert, og klagernes bank fikk rett prioritet i eiendommen med sin obligasjon. Dette ble gjort i desember 2010. Skjøtet ble tinglyst så snart dette var praktisk mulig, straks etter at seksjoneringen var gjennomført.

 

Det klagerne oppfatter som et avvik mellom tomtekart utdelt av utbyggeren i forbindelse med kontraktsmøtet og tomtekart benyttet i seksjoneringen, har Oslo tingrett avvist. Dette er uansett ikke noe innklagede kan fange opp ved et oppgjørsoppdrag. Vedlegget som er beskrevet, var medtatt i selve kontrakten og parafert av begge parter. Selve seksjoneringen ble gjennomført av selgeren.

 

Innklagede mener han ikke har brutt god meglerskikk.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Kjøpekontrakten ble ikke signert i august 2010, men i juli 2010. Det forelå ingen forsinkelser i innbetaling, og innklagede har dermed begått avtalebrudd ved å utsette tinglysingen til desember 2010, jf kjøpekontraktens § 5-1.

 

Innklagede mener den forsinkede tinglysingen var i klagernes interesse, men klagerne finner det underlig at de ikke på noen måte ble informert om dette av innklagede på kontraktsmøtet eller senere. Forholdet er heller ikke skriftlig dokumentert i kontrakten, som tvert imot lyder i motsatt retning, jf § 4-4: ”Selger gir herved megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri, eventuelt midlertidig innfri for overføring til annet pantobjekt de lån som fremgår av bekreftet grunnbokkopi/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta”. At selgeren ikke hadde anledning til å innfri sitt lån eller flytte sitt lån til annet pantobjekt, er ikke opplyst, og skal ikke være til ugunst for klagerne.

 

Videre viser klagerne til kontraktens § 12, 2. ledd. Paragrafen viser at innklagede var kjent med innholdet i akseptbrevet, som igjen sier noe om den spesielle situasjonen i og med at eiendommen ikke var seksjonert.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Den forsinkede tinglysingen var i klagernes interesse. Utbyggeren har i ettertid gått konkurs, og dersom konkursen hadde foregått med klagerne som hjemmelshaver for eiendommen, ville utbyggerens bank kunne krevd inndrivelse av sitt lån (stort kr 12 000 000)

 

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Selgeren ble i fire måneder etter overtakelsen uriktig stående som hjemmelshaver ovenfor kommunen. Seksjoneringen kunne derfor gjennomføres uten klagernes medvirkning til tross for at klagerne hadde betalt fullt oppgjør, gjennomført overtakelse og var rette hjemmelshavere av hele eiendommen. I forbindelse med seksjoneringen ble fordelingen av utearealet mellom seksjon 1 og 2 vedtektsfestet ved en tegning som ikke var i overensstemmelse med klagernes kontrakt. Denne fordelingen ble senere opphav til tvist mellom klagerne og selgeren, behandlet i Oslo tingrett. Klagerne fikk ikke medhold, og dommen ble anket. I september 2012 ble det inngått bindende forlik mellom partene. Klagerne anfører således at tingrettsdommen ikke er rettskraftig. Merkostnadene er likevel uendret, og lyder på 161 362,50.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder forsinket tinglysing og brudd på god meglerskikk som følge av dette.

 

Tvisten som ble tatt opp i tingretten er en tvist mellom kjøperne og selgeren. Dette er ikke noe Reklamasjonsnemnda tar stilling til. Klagerne har også uttrykkelig sagt at dette forhold er forskjellig fra det forhold klagerne nå ønsker behandlet av Reklamasjonsnemnda.

 

Klagerne fikk ikke medhold i tingretten, og ble dømt til å betale saksomkostninger til begge motpartene. Tingretten bemerket at innklagede handlet i strid med kontraktens bestemmelser om overskjøting. Det ble uttalt:

 

”Retten er enig i at [klagerne] som reelle eiere på tidspunktet for innsending av seksjoneringsbegjæringen burde vært involvert, herunder at [innklagede] opptrådte i strid med partenes avtale ved ikke å overskjøte eiendommen formelt til [klagerne] umiddelbart etter kontraktsinngåelse og betaling av kjøpesum…”.

 

Reklamasjonsnemnda legger også til grunn at innklagede har handlet i strid med kontrakten. Når innklagede unnlot å tinglyse skjøtet som forutsatt i kontrakten, og unnlot å informere klagerne om bakgrunnen for dette, har innklagede handlet i strid med god meglerskikk.

 

Når det gjelder det fremsatte erstatningskrav på idømte saksomkostninger til én av de saksøkte i tingretten, finner nemnda det klart at dette kravet ikke kan føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Røa Scenario Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.