Klage nr 2012164
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Kristiansand
Saken gjelder: Meglers opptreden under budrunden.
Saksfremstilling:
Klageren har deltatt i budrunde som endte med at selgeren ga motbud til en annen interessert kjøper, som endte med å kjøpe eiendommen. Klageren ønsker Reklamasjonsnemndas vurdering av om innklagede har brutt god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren har deltatt i en budrunde vedrørende salg av en eiendom. Midt i budrunden ga selgeren et motbud pålydende kroner 7 620 000. Dette budet ble ikke meddelt klageren. Klageren har henvendt seg til innklagede for å få innsyn i styrets vedtak vedrørende salget, noe som ikke ble imøtekommet. Klageren antar at styrets vedtak vedrørende et salg skal skje til høystbydende.
Klageren mener at manglende fremvisning av styrets vedtak er brudd på god meglerskikk.
Videre anfører klageren at motbudet fra selgeren skulle ha vært forelagt ham som budgiver, jf forskriften om eiendomsmegling § 6-3 annet ledd tredje punktum.
Klageren viser til praksis fra Reklamasjonsnemnda som viser at det er viktig at megleren forsikrer seg om at alle budgivere har fått beskjed om høyere bud før aksept, enten ved at det settes en frist som det skal svares innenfor, eller at megleren faktisk får en bekreftelse på at budgiveren faktisk trekker seg. En budrunde blir uforutsigbar og lite tillitsvekkende dersom megleren ikke videreformidler motbud til andre budgivere i budrunden før aksept fra selgeren.
Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk i saken og ønsker Reklamasjonsnemndas bemerkninger i saken.
Innklagede anfører:
Innklagede viser til at selgeren har anledning til å selge til hvem han vil, og til den prisen han ønsker. Selgeren er ikke forpliktet til å selge til den høystbydende. I denne saken valgte selgeren å gi underliggende budgiver et motbud som de var fornøyd med for eiendommen, noe selgeren står fritt til å gjøre.
Videre anfører innklagede at selgeren er bundet av sitt motbud helt til fristen for budet utløper, eller til det blir akseptert av den som har fått motbudet. I det tidsrommet motbudet løper, kan ikke megleren verken ta imot nye bud, og langt mindre gi motbudet til andre enn den selgeren har gitt megleren fullmakt til å gi motbudet til. Som budgiver på en eiendom har man rett til å få en anonymisert utskrift av budjournal. Styrevedtak og fullmakter kan man ikke kreve innsyn i, da disse gjelder avtaleforholdet internt og er unntatt offentlighet.
Innklagede anfører at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede hevder at det forelå en ”instruks” fra selgeren om at motbudet bare skulle gis til den ene budgiveren. Dette hørte klageren aldri noe om i forbindelse med budgivningen, eller i etterkant da han kontaktet innklagede for å forhøre seg om hvorfor eiendommen var solgt uten at klageren ble varslet om motbudet. Dette er en ny opplysning som kom frem først i brev fra fagsjefen hos innklagede etter at klagerne hadde kontaktet advokat. Det er ikke fremlagt noe skriftlig dokumentasjon på dette. Det er ifølge klageren påfallende at dette dukker opp nå.
Innklagede har etter klagerens syn uansett brutt kravene til god meglerskikk ved ikke å meddele denne instruksen til klageren. Dersom klageren hadde fått informasjon om en slik instruks i forbindelse med budgivningen, kunne han i større grad slått seg til ro med at innklagede hadde opptrådt som en nøytral mellommann og muligens fått vurdert hvorvidt selgeren hadde myndighet til å gi en slik fullmakt.
Klagerne fikk aldri slik informasjon, og han bestrider at det er gitt noen slik informasjon fra selgeren i forbindelse med budgivningen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers manglende opplysning om motbud gitt til en annen interessent av eiendommen.
Klageren synes å ha misforstått hva et mottilbud er. Det dreier seg ikke om noen instruks, men om et tilbud fra selgeren til en potensiell kjøper som selgeren er bundet av. Da kjøperen aksepterte tilbudet, var avtale inngått.
Selgeren kan etter norsk rett inngå avtale med hvem han vil, og om hva han vil. Dette gjelder også ved salg av fast eiendom. Selgeren står derfor fritt til å selge til hvem av budgiverne han selv måtte ønske uavhengig av pris.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.