Klage nr 2012169
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS – Administrasjon
DnB Eiendom AS Ålesund
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en tomt formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 24. august 2010. Etter kjøpet kom det frem at det forelå et annet reguleringskart for eiendommen enn det innklagede fremla i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning for de kostnader han har hatt med utgraving av eiendommen grunnet manglende kjennskap til reguleringskartet som ikke var vedlagt salgsoppgaven.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak den 24. august 2010 for kr 2 200 000.
Saken gjelder kostnader i forbindelse med utgraving av eiendommen. Det følger av salgsoppgaven at ”eiendommen er regulert til boligformål”. Før kontraktinngåelsen ble det opplyst fra klageren at han ønsket å bygge boliger på eiendommen.
I salgsoppgaven er det vedlagt reguleringsplan og reguleringskart. Det fremgår av reguleringsplanens punkt 2.11 at:
”Før opparbeiding av området som omfattes av reguleringsplanen, skal det foretas arkeologiske granskinger av de automatisk fredete kulturminner som berører utbyggingen. Alle kostnader i forbindelse med granskningene skal kostes av tiltakshaver (kml. § 10). Det tas kontakt med Møre og Romsdal fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres”.
Ett år etter kjøpet planla klageren å igangsette utbygging på tomten. Han ble da informert av […] AS om at det forelå et annet reguleringskart for eiendommen enn det innklagede fremla i salgsoppgaven. Av reguleringskartet som er innhentet av […]AS er følger at det allerede er gjort granskninger, og at det er funnet steinalderboplasser. Det er opplyst at kartet stammer fra 97/98.
Etter at klageren ble oppmerksom på reguleringskartet fra […] AS har han blitt tilsendt budsjett for særskilt gransking/ særskilt tiltak etter kulturminneloven § 10. Kostnadene ved dette utgjør kr 204 716. Klageren har pr. d.d. betalt kr 100 000 av dette.
Klageren har måttet selge eiendommen på bakgrunn av kostnadene ved utgravingen.
Hadde klageren hatt kunnskap om funnet av steinalderboplass ved kjøpet av eiendommen, ville han ikke lagt inn bud i den størrelsesorden han gjorde.
Innklagede har en opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) og (2) nr. 10. I lys av bestemmelsen skal han opplyse om reguleringsbestemt arkeologisk gransking samt eventuelle funn dersom gransking er foretatt.
Klageren anfører at innklagede enkelt kunne ha innhentet reguleringsplanen som stammet fra 97/98 fra kommunen. Dersom innklagede ikke var kjent med opplysningene ved salget, hadde han en plikt til å innhente disse. Når dette ikke er gjort, har innklagede misligholdt sin undersøkelsesplikt.
På bakgrunn av det gjennomgåtte anfører klageren at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og således må erstatte de kostnader klageren har hatt med utgravingen av steinalderboplassen. Videre kreves dekket de utgifter klageren har hatt til juridisk bistand i denne saken.
Innklagede anfører:
Innklagede fremholder at meglerpakken er innhentet fra kommunen, og at det ikke fremkommer av de opplysningene at det kreves en arkeologisk utgraving av den aktuelle tomten, eller at det er et automatisk fredet kulturminne beliggende på tomten.
Det er opplyst på informasjonsarket fra kommunen at det ikke foreligger noen offentlige påbud.
Innklagede viser til brev hvor selger via […] Arkitekter har søkt om en mindre vesentlig reguleringsendring for tomten – deling av tomten i to. I vurderingen gjort av Rådmannen står det at eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen […]sundet. Tomten ligger nordvest i feltet B5. Tomten grenser mot et BK3 (konsentrert bebyggelse), spesialområde for bevaring av fornminner og bevaring av kulturhistorisk verdifull bebyggelse.
Videre skriver Rådmannen at reguleringsbestemmelsen for reguleringsplanen […]sundet vil være gjeldende for begge tomtene. Arkeologiske utgravinger ble aldri nevnt.
Kartet som klageren fikk fra […] AS er ikke stemplet av kommunen, ikke signert eller datert. Innklagede setter spørsmålstegn ved hvem som har laget dette kartet, samt hvorfor innklagede ikke fikk dette fra kommunen vedlagt meglerpakken dersom det fantes i kommunens arkiver.
Innklagede fremholder at han har innhentet kommunal informasjon fra kommunen; meglerpakken. Det er ikke avmerket på noen av de kartene som er vedlagt meglerpakken at det skal være funnet en steinalderboplass på tomten. Innklagede kan følgelig ikke se at han har opptrådt i strid med god meglerskikk og bestrider som sådan klagerens krav.
Klagerens ytterligere anførsler:
Ved ytterligere korrespondanse mellom partene fremlegger klageren stemplet reguleringskart.
Innklagede anfører at har har innhentet kommunal informasjon og følgelig ikke kan se at klageren har noe krav mot ham i denne saken. Klageren bestrider at det på dette grunnlag ikke foreligger noe krav.
Det fremgår av eiendomsmeglingslovens § 6-7 at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger som denne har ”grunn til å regne med å få” og som ”kan få betydning for avtalen”.
Klageren hevder at han hadde grunn til å regne med å få fremlagt det reguleringskart som foreligger for eiendommen.
Når innklagede opplyser at han har gjort det han kan for å innhente opplysninger fra kommunen, anfører klageren at innklagede mener at kommunen ikke har gjort som kommunen skulle ved utlevering av meglerpakken i den foreliggende saken. Klageren anfører i den forbindelse at dette i tilfelle er en regressmulighet som innklagede, ikke klageren, må benytte seg av.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har innfridd sin opplysningsplikt i det reguleringskartet fra 1997/1998 ikke ble innhentet og meddelt klageren.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til kommunen og selgeren vil ikke bli vurdert.
Av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 fremgår at megleren
”plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger (…) 10. forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett”.
I det foreliggende innhentet innklagede kommunalinformasjon (meglerpakken) fra kommunen. Det er innhentet reguleringsplan og reguleringskart. Det kan ikke oppstilles noen ytterligere undersøkelsesplikt for innklagede.
Innklagede har ikke brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 (2). Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for innklagede. Reklamasjonsnemnda finner følgelig ikke grunn til å vurdere om de øvrige vilkårene for erstatning er innfridd.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.