Klage nr 2012170

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:         Privatmegleren Asker

                        Solli & Partnere AS

 

 

Saken gjelder:  Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede meglerforetak. Oppdraget ble signert den 19. april 2012. Boligen ble solgt den 15. mai 2012. Klagerne krever erstatning av innklagede for påstått mangelfull og klanderverdig behandling og rådgivning i forbindelse med salget.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Saken gjelder klage på og erstatningskrav mot innklagede meglerforetak for mangelfull og klanderverdig behandling og rådgivning i forbindelse med salget av klagernes eiendom.

 

Klagerne anfører for det første at de har et erstatningskrav mot innklagede som konsekvens av prisavslagskravet fra kjøperen av boligen.

 

Klagerne hevder at prisavslagskravet fra kjøperen var begrunnet med påstått mangel ved opplysninger om eiendommens solforhold i salgsoppgaven og annonsen.

 

Klagen på og erstatningskravet mot innklagede er begrunnet med klanderverdig behandling av

 

problemene vedrørende solforholdene. Klagerne mener at innklagede burde ha gitt profesjonelle råd som forhindret uklarheten om solforholdene, og derved grunnlaget for prisavslagskravet fra kjøperen.

 

Klagerne anfører dernest at innklagede har gitt mangelfull og klanderverdig rådgivning ved tegning av eierskifteforsikring.

 

Klagerne hevder at overtakelsestidspunktet ble fastsatt til tre måneder og tre dager etter kontraktssignering, uten at innklagede henledet oppmerksomheten mot det forsikringsvilkårene. Av disse fremgår at forsikringen ikke gjelder dersom overtagelse skjer tre måneder etter kontraktsunderskriving.

 

Klagerne synes å mene at det ikke foreligger bestemmelser i forsikringsavtalen som ville ha unntatt kjøperens krav fra dekning, dersom tremåneders fristen ikke var oversittet.

 

Endelig anfører klagerne at det foreligger generell kritikkverdig gjennomføring av megleroppdraget.

 

Klagerne fremholder at det er foreslått en ansvarsfordeling mellom innklagede og klagerne, men med forbehold om at klagerne kan kreve fullt ansvar for innklagede dersom det ikke oppnås et forlik. Forliket er avvist av innklagede.

 

Etter klagernes oppfatning er hovedårsaken til prisavslagskravet, og klagernes derav følgende tap, innklagedes klanderverdige saksbehandling.

 

Klagerne krever derfor nå full erstatning for det totale krav, inklusive utgifter pluss eventuelle kostnader til klagebehandlingen med tillegg av renter.

 

Innklagede anfører:

Solforhold:

Innklagede anfører at når foretaket opplyser om solforhold til en kjøper, forholder de seg alltid til informasjon gitt av selgeren. Bakgrunnen for at innklagede sender skjemaet ”info fra selger” er for å avklare blant annet solforholdene på eiendommen.

 

Innklagede anfører at det først ble opplyst at det er sol til kl 20.00. Klagerne endret opplysningen om solforhold til kl 21, med den tilleggsopplysning at de hadde lengst kveldssol på feltet.

 

Innklagede anfører at det aldri ble diskutert om de skulle sette solforhold tilbake til kl 20.00. Innklagede mener de heller ikke har sagt at soltiden ikke har betydning. Det er nettopp fordi soltiden har betydning at innklagede ber om opplysninger om solforhold.

 

Det skal ha blitt diskutert om de skulle skrive ca for å være sikre. Det ble skrevet ca kl 21.00 i nøkkelinfoen om eiendommen. Det anføres at innklagede aldri oppfordrer en selger til å gi feilaktige opplysninger.

 

Uansett fremholder innklagede at kjøperen skal ha opplyst at den reelle soltiden på St. Hans var kl 19.35.

 

Innklagede påpeker at klagerne og kjøperen av boligen uttaler seg ulikt om hvorvidt selger skal ha forklart seg muntlig om solforholdene etter visning. Uansett ble solforholdene beskrevet i nøkkelinfo som er godkjent av klagerne.

 

Kjøper sendte en skriftlig reklamasjon angående solforholdene til klagerne den 17. juni. Klagerne kontaktet innklagede for å diskutere hva man skulle gjøre. Det ble avholdt et møte mellom klagerne og innklagede neste dag den 18. juni. Innklagede synes å hevde at de i dette møtet gav uttrykk for at kravet fra kjøperen på kr 150 000 virket urealistisk. Innklagede mener de var klare på at det var gitt feil opplysning, men at de var usikre på hvor stor betydning denne opplysningen hadde for kjøpet. Klagerne skal ha hatt en dialog direkte med kjøperen hvor innklagede ble holdt orientert. Innklagede kan ikke se at de kunne tatt noen rolle utover å gi begge parter råd i prosessen.

 

Eierskifteforsikring:

Innklagede mener at egenerklæring med vilkår ble sendt klagerne per e-post samme dag som oppdraget ble inngått. I budet ble det angitt overtagelse etter avtale. I innledende forhandlinger ble det angitt overtagelse i løpet av uke 35. Endelig dato for overtagelse ble satt til 29. august 2012.

 

Innklagede anfører at man ikke kan forutsette at det kommer reklamasjon før overtakelse. Innklagede kan ikke se at det var klanderverdig ikke å fraråde overtagelse på denne datoen. Klagerne har også hatt god tid til å lese vilkårene i forsikringen. Forsikringen dekker uansett ikke feilaktige opplysninger.

 

Andre forhold:

Innklagede er ikke enig i at salgsprosessen er klanderverdig. Klagerne anfører at ”alt” er blitt gjort i siste liten og at de måtte drive prosessen. Innklagede presiserer at det er klagerne som har hatt ”dårlig” tid med at de ønsket visning så snart som mulig.

 

Innklagede mener de hele tiden har levert materiell for gjennomgang i henhold til hva som er vanlig. At klagerne føler at materiellet er blitt levert for sent er synd, men innklagede anfører at de har forholdt seg til faste frister, som de forholder seg til hver uke hele året.

 

At klagerne mener at innklagede bør ta hovedansvaret for opplysninger gitt av klagerne, kan innklagede ikke se seg enig i. At innklagede ikke viste interesse er også feil. Innklagede har som tidligere nevnt avholdt møte med klagerne og gitt de råd innklagede mente var riktige. Innklagede har også opplyst til klagerne at de må være upartiske i slike saker.

 

Innklagede hevder at det at klagerne måtte rådføre seg med advokat er naturlig. Innklagede mener også å ha gitt et godt tilbud på å reselge eiendommen etter forespørsel fra klagerne som ville bruke dette til forhandling. Dette for å hjelpe klagerne best mulig.

 

Klagerne skrev at de konkluderte med at innklagede og klagerne var enige om ”sakens fakta”. Innklagede bemerker at de ikke kan ta stilling til hva kjøperen og klagerne diskuterte da innklagede ikke var tilstede.

 

Innklagedes konklusjon er at de innhenter opplysninger rundt en bolig på best mulig måte før salget. Noen av opplysningene er de avhengige av å få fra selgeren. Dette innhentes derfor både skriftlig og muntlig. Innklagede anfører at de som eiendomsmegler aldri kan gardere seg mot å få feilaktige opplysninger fra en selger. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt klanderverdig på verken fremdrift eller oppfølging.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne holder fast ved de faktiske forhold.

 

Klagerne fremholder at innklagede ikke tidligere har bestridt at solforholdene ble diskutert tidligere i prosessen. Klagerne mener det er påfallende at denne innsigelsen først kommer etter at saken er påklaget til Reklamasjonsnemnda. Påstanden om at diskusjonen ikke skal ha funnet sted er etter klagerens syn lite troverdig.

 

Når det gjelder forsikringsspørsmålet, skriver innklagede følgende i sitt tilsvar:

 

”Man kan ikke forutsette at det kommer reklamasjon før overtagelse og at vi da burde frarådet overtagelse på denne datoen kan vi ikke se at er klanderverdig”.

 

Klagerne stiller spørsmål ved hvorfor innklagede selger en forsikring på vegne av et  forsikringsselskap med et innhold som ikke kan forutsettes å inntreffe. Klagerne mener det er en selvfølge at reklamasjon kan inntreffe før overtagelse, og at denne saken er et synlig bevis på dette. Klagerne anfører at risikoen sikkert er kalkulert med i premien på forsikringen. Klagerne mener det er åpenbart at den mangelfulle rådgivningen i forhold til forsikringsdekningen er klanderverdig.

 

Innklagede anfører også at forsikringen uansett ikke dekker feilaktige opplysninger. Klagerne mener at heller ikke dette er riktig. Klagerne anfører at et eventuelt ansvar for en objektivt sett uriktig opplysning gitt i god tro ikke unntas fra dekningsomfanget. Klagerne bemerker i den forbindelse at saken i sin tid ble sendt til forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet viste til oversittelse av tremåneders fristen, det skal ikke ha blitt anført noe om unntak for ansvar for objektivt sett feilaktige opplysninger.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at solforholdene ble diskutert også tidligere i prosessen.

 

Når det gjelder forsikringen og vilkårene, anfører innklagede at det er en god grunn til at dette sendes skriftlig. Begrunnelsen er å slippe misforståelser i etterkant.

 

Innklagede mener at klagerne fikk egenerklæringsskjema med vilkår tilsendt første gang den 19. april 2012, og enda en gang den 30. april 2012. Klagerne signerte på at de bekreftet å ha mottatt og lest vilkårene av 1. januar 2012 som er en del av egenerklæringen. Innklagede mener at det er spesifisert tydelig at dersom overtagelsen er mer enn 3 måneder fra undertegning til avtalt overtagelse, trer forsikringen først i kraft på overtagelsen.

 

Innklagede anfører at det ikke er riktig at feilaktige opplysninger ikke skal ha noe å si for forsikringen.

 

På bakgrunn av det ovennevnte står innklagede ved at de ikke kan klandres for at klagerne ikke har satt seg inn i tilsendt informasjon i forkant.

 

Avslutningsvis tilføyer innklagede at både annonsering, nøkkelinfo og prospekt ble godkjent skriftlig av klagerne med alt innhold.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved behandlingen og rådgivningen i forbindelse med salget av klagernes eiendom i […] vei.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partens anførsler var omfattende, og at saksfremstillingen er blitt strammet noe inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumentene til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt det skal ha blitt diskutert om innklagede skulle sette solforholdene tilbake til kl 20.00, og om hvorvidt innklagede skal ha sagt at soltiden ikke har betydning. Dette har dog ikke avgjørende betydning for saken.

 

Solforholdene:

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

 

”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.

 

Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at

 

”Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler”.

 

Innklagede innhentet skriftlig og muntlig informasjon fra klagerne hva gjelder solforholdene. Det kan ikke oppstilles noen ytterligere undersøkelsesplikt for innklagede.

 

Innklagede har derfor ikke brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1) ved ikke å ha gitt klagerne råd som forhindret uklarheten om solforholdene.

 

Eierskifteforsikringens varighet:

Reklamasjonsnemnda går så over til å vurdere spørsmålet om det var i strid med god meglerskikk ikke å opplyse om at forsikringen ikke gjaldt, i tilfeller der overtakelse skjer mer enn tre måneder etter kontraktsunderskriving.

 

Nemnda er av den oppfatning av at innklagede burde informert om dette på kontraktsmøtet. Riktignok har klageren krysset av på eierskifteforsikringsskjemaet om at vilkårene er lest, og hvor det fremgår når forsikringen trer i kraft. Når forsikringen er gyldig, er imidlertid en så viktig informasjon at en megler under enhver omstendighet må forsikre seg om at selgeren er klar over dette punktet i vilkårene. Nemnda finner derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk all den tid innklagede ikke gav slik informasjon.

 

 

Erstatningskravet:

Klagerne krever erstatning på totalt kr 55 568,25, hvorav prisavslaget utgjør kr 50 000. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til dette kravet. Det er for Nemnda ikke tilstrekkelig dokumentert at prisavslagskravet ville vært dekket under eierskifteforsikringen slik at de utgifter som kreves erstattet, ikke ville påløpt. Det er også uklart om forsikringsselskapet ville krevd regress av selgerne.

 

Klanderverdig opptreden generelt

Hva gjelder klagernes anførsel om at innklagede generelt skal ha opptrådt klanderverdig i prosessen, foreligger det ikke tilstrekkelig dokumentasjon som sannsynliggjør dette.

 

 

Konklusjon:

 

Privatmegleren Asker har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder manglende informasjon om eierskifteforsikringens gyldighet. For øvrig fører klagen ikke frem.