Klage nr 2012171
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 4. februar 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: iHUS Bekkelaget/Lambertseter
Villa Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder annonsering med lokkepris
Saksfremstilling:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt det er brukt lokkepris i markedsføringen av bolig til salgs. Boligen var markedsført med takst og prisantydning på kr 4 850 000. Boligen ble solgt for kr 7 300 000. Klageren krever erstatning for det økonomiske tap som tapt arbeidstid under budrunden har påført ham.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagen gjelder bruk av lokkepris i markedsføringen av bolig til salgs.
Eiendommen var en frittliggende enebolig på ca 188 BRA bygget i 1989 på en flat gressdekket tomt på ca 700 kvm. Boligen var rett vestvendt og lå i et rolig villastrøk innenfor Ring 3. Boligens standard var i all hovedsak fra byggeåret, men var i svært liten grad preget av slitasje.
Boligen var markedsført med takst og prisantydning på kr 4 850 000. Etter endt budrunde endte salgsprisen på kr 7 300 000.
Klageren skjønte før han besiktiget boligen, at prisantydning og takst var satt for lavt. Han hadde imidlertid budsjett til å sikre seg objektet dersom han la inn bud på 1- 1,5 millioner over prisantydning. På bakgrunn av dette la han inn mye tid og ressurser i vurdering av objektet og forhåndsplanlegging av eventuell oppussing av huset. Klageren deltok også i budrunden som foregikk 31. oktober 2012.
Klagerens deltakelse i budrunden forgikk fra morgenen av og frem til litt etter kl 12 da klageren ga seg. Høyeste bud var da på kr 6 400 000. Fokus på budrunden og det arbeid som dette medfører, resulterte i at klageren ikke fikk gjort noe annet arbeid denne dagen frem til kl 13.00. Klageren gikk som følge av dette glipp av 4,5 timers effektivt arbeid. Dette kommer i tillegg til den tid klageren brukte på kveldstid og i helgen.
Dersom klageren hadde antatt at prisen skulle ende i nærheten av salgspris, ville han ikke brukt tid på objektet.
Ifølge klageren var eiendommen en kurant enebolig som det burde ha vært enkelt å prissette. Klageren anfører derfor at det må ha fremstått som åpenbart for innklagede at prisantydningen var satt langt lavere enn det hans objektive vurdering tilsa. Klageren anfører at forholdet er i strid med markedsføringsnormens punkt 3.2.4 annen setning.
Hva gjelder det økonomiske tapet og erstatningskravet, gjør klageren gjeldende at han har krav på ca kr 2 500. Klageren jobber som advokat og mottar lønn i form av provisjon av fakturert arbeid. Provisjonssatsen er 40 %, og gjennomsnittlig timepris er kr 1 800 eks mva. Klageren anfører at han ville kunne utført fakturerbart arbeid tilsvarende 3,5 timer, dersom han ikke hadde deltatt i budrunden.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at boligen ble taksert av en uavhengig takstmann. Taksten var
kr 4 850 000, noe selgeren var godt fornøyd med.
I samråd med selgeren som i dette tilfellet var en verge utnevnt av overformynderiet, ble prisantydningen satt lik takst.
Innklagede hevder at boligen var av eldre og utdatert karakter, og at den på mange måter var spesiell for området. Området består hovedsakelig av eldre klassiske villaer med store luftige frukthager. Den aktuelle boligen var et ferdighus fra Moelven med liten tomt og beliggende meget tett inntil nabohus. Standarden var fra byggeåret 1989.
Innklagede anfører at informasjon fra selgeren var fullstendig fraværende, og at det derfor var vanskelig å fremskaffe normal informasjon om boligen. Boligen hadde dessuten kun to soverom. Dette pleier vanligvis å ha negativ påvirkning.
Når det gjelder pågang av interessenter, gjør innklagede gjeldende at pågangen var normal og at det for øvrig ikke er andre som har klaget på lav prisantydning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt det er brukt lokkepris i markedsføringen av bolig til salgs.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert.
Det fremgår av Bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4 første punktum at ”Prisantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere”.
Innklagede anfører at selgeren var godt fornøyd med takst og prisantydning. Reklamasjonsnemnda er ikke forelagt dokumentasjon som tilsier at selgeren av boligen ikke var villig til å godta bud på omkring kr 4 850 000 på det tidspunktet boligen ble annonsert.
Av punkt 3.2.4 annet punktum fremgår at prisantydningen ”må heller ikke settes lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi”.
Bestemmelsen er opprettet bl.a. med det formål å forhindre villedende markedsføring. Det vises for øvrig til markedsføringslovens § 2 som setter forbud mot å anvende uriktig eller villedende forretningsmetoder.
Prisantydningen ble satt lik taksten. Det at det ikke foreligger noe sprik mellom takst og prisantydning taler isolert sett mot at det her er tale om lokkepris.
Innklagede har trukket frem en rekke forhold som tilsier at prisantydningen ved det foreliggende oppdraget, måtte settes lavere enn gjennomsnittlig prisantydning for det aktuelle området. Innklagede har foretatt en objektiv vurdering av disse forholdene og kommet til en prisantydning lik takst. Nemnda kan ikke se at det her foreligger forhold som tilsier at innklagede har satt prisantydningen lavere enn det hans objektive vurdering skulle tilsi.
Reklamasjonsnemnda vil for øvrig bemerke at det ikke er uvanlig at boliger selges for langt over prisantydning.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda finner følgelig ikke grunn til å vurdere om de øvrige vilkårene for erstatning er innfridd.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.