Klage nr 2012064
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Selvaag Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Eierformen for biloppstillingsplass og eierskiftegebyr
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte den 22. september 2009 en eierleilighet formidlet gjennom innklagede. Det fulgte med en garasjeplass. Klagerne forutsatte at garasjeplassen skulle organiseres som en egen næringsseksjon. Garasjene ble imidlertid tinglyst på et felles skjøte, hvor den enkelte kjøper ble andelseier. Klagerne er også misfornøyd med at de ble pålagt å betale et eierskiftegebyr.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne kjøpte den 22. september 2009 en eierleilighet formidlet gjennom innklagede. En forutsetning for kjøpet var at det skulle medfølge en garasjeplass, som egen næringsseksjon, som kunne omsettes fritt, uavhengig av leiligheten. Det ble ikke utarbeidet en egen skriftlig avtale om parkeringsplass, da denne ble inntatt i hovedkontrakten.
Kontrakten ble utferdiget av innklagede som bekreftet at klagernes forbehold var ivaretatt. Innklagede fulgte opp prosessen og var den som tildelte parkeringsplassen og sportsboden i et lukket anlegg i april 2010. På grunn av senere godkjennelse fra kommunen, ville skjøtet på parkeringsplassen komme noe senere.
I forbindelse med at klagerne fikk tilsendt forslag til endring av vedtekter for parkeringsseksjonen, ble klagerne kjent med at hele parkeringsanlegget ble skilt ut som en seksjon, og at det den 29. juni 2011, ble utstedt et samskjøte registrert på de som kjøpte parkeringsplass før dette tidspunkt. I forslag til nye vedtekter ønsket styret å kunne pålegge en andelseier å bytte parkeringsplass, slik at den da eventuelt kan knyttes opp mot boligseksjonen (noen boder er lokalisert rett bak parkeringsplassene). Dette ønsket ikke klagerne. Klagerne ønsket å ha juridisk og faktisk rådighet over egen parkeringsplass, uten bod bak.
Klagerne ønsket derfor at skjøtet skulle bli registrert på deres seksjon, som avtalt med innklagede i kontrakten. Klagerne tok derfor kontakt med innklagede. Innklagede avviste først saken, men har senere, den 3. februar 2012, oversendt klagernes forespørsel til juridisk vurdering. Klagerne har purret et par ganger, uten å få annet svar enn at saken er til vurdering i juridisk avdeling hos innklagede. Klagerne mener at innklagede er ansvarlig for en korrekt oppfølging av kontrakten i henholdt til god meglerskikk.
I tillegg har klagerne krevet tilbakebetaling av belastet eierskiftegebyr på kroner 4000 i forbindelse med innflytting. Eierskiftegebyret var ikke vedtektsfestet, og derved urettmessig. Det er ikke fremlagt annen dokumentasjon som berettiger gebyret. Innklagede avviser kravet og henviser klagerne til selskapet som utstedet gebyret. Selskapet var ikke forretningsfører på det tidspunktet da klagerne kjøpte leiligheten. Det er for øvrig å bemerke at oppgjørsstillingen er datert 3. august 2011, mer enn to år etter at kjøpet fant sted.
Innklagede anfører:
Klagerne innga den 24. juli 2009 bud på eiendommen. Kjøpekontrakten ble signert 22. september 2009. Kjøpekontrakten omfattet kjøp av bolig pålydende kroner 3 100 000 og parkeringsplass i garasjekjeller kroner 350 000.
Ved brev av 2. februar 2012 fremmet klagerne en klage mot innklagede. Klagen ble besvart av innklagede i brev av 5. mai 2012. Innklagede beklager sen tilbakemelding i saken. De ansvarlige for salget og seksjoneringen, har enten sluttet eller arbeider i andre deler av konsernet.
Innklagede har kartlagt prosessen rundt organiseringen av p-anlegget. Som det fremkommer av kontraktens § 12, var ikke organisering av garasjeanlegget avklart på kontraktsidspunktet. Det nevnes to muligheter, at hver p-plass organiseres som en egen næringsseksjon eller at p-plassene gjøres til tilleggsareal til hver kjøpers boligseksjon.
Som nevnt både i kontrakten og klagernes e-post av 24. juli 2009 ble det tatt forbehold om godkjenning hos kommunen. I følge de ansvarlige for prosessen ble det gjort fremstøt ovenfor kommunen for å få hver enkelt p-plass godkjent som separate næringsseksjoner. Fra kommunen ble denne formen for regulering ikke akseptert for garasjen. Oppdelingen i seksjoner ville kreve at hver enkelt plass måtte være fysisk adskilt, det vil si med vegg mellom hver plass. Det var altså ikke mulig å få hver p-plass organisert som separate næringsseksjoner.
Det ble i etterkant av fremstøtet besluttet at hver enkelt p-plass i garasjeseksjonen, skulle selges som en ideell andel. Denne løsningen, i motsetning til kontraktens andre alternativ, tilleggsareal, gir p-plasseierne mange av de samme fordelene som om hver p-plass hadde blitt en selvstendig seksjon – i all hovedsak uavhengighet mellom p-plass og leilighet – p-plassene kan eies, selges eller leies ut helt uavhengig av selve boligseksjonen.
For øvrig mener innklagede at klagerne skal rette sine krav mot selgeren, da kjøpekontrakten ikke er inngått med innklagede. Videre er det ikke noe økonomisk tap for klagerne at seksjoneringen ikke ble gjort i næringsseksjoner.
Klagernes påstand om at forretningsfører ikke har krav på eierskiftegebyr, som salgsoppgaven har med under utlegg, faller på sin egen utimelighet. Som sagt må et slikt krav rettes mot forretningsføreren.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne opplevde at alle selskapene i konsernet som innklagede foretak er en del av, var en del av salget. Innklagede ivaretok selgers interesser. Ved kjøpet av eiendommen ble klagernes anmerkninger ikke tatt inn i kontrakten, selv etter flere forsøk og press fra klagerne. Alternativet var å ikke få leiligheten. Ved overtakelse krevde innklagede at anmerkningene ble strøket. I henhold til kontrakt var overtakelse avtalt til 1. oktober 2009, men innklagede ba klagerne overta 20. september, mens betaling skulle skje 1. oktober. Da klagerne møtte til overtakelse nektet innklagede for dette og klagerne måtte skaffe beløpet samme dag, til økte kostnader.
I innklagedes brev av 27. juli 2009 står det: ”… kjøp av parkeringsplass er også akseptert.. og kommer på egen avtale”. Slik avtale ble ikke utferdiget, men beløpet er tatt inn i hovedkontrakten. Ifølge innklagede hadde han full kontroll, og det var han som tildelte parkeringsplasser. Etter at erstatning var utbetalt, fulgte han opp med bod og parkeringsplass, som avtalt. Klagerne ble tildelt plass nummer 61. Tinglysning av parkeringsplassen skulle skje noe senere, og det var etablering av nye vedtekter i parkeringssameiet våren 2012, da klagerne ble kjent med at det var felles skjøte. Klagerne ble aldri kontaktet vedrørende endringen i organiseringen av plassene. Klagerne tok kontakt med innklagede. Klagerne viser til e-post av 20. januar 2012 hvor det står: ”… Hver plass er en ideell andel … Det er løsningen som ble valgt (og … ikke seksjonsnr. På hver plass)”. I samme e-post er det også en kommentar om manglende avtale vedrørende p-plass. Det var innklagede som tok garasjeplassen med i hovedkontrakten.
Det må fremlegges dokumentasjon fra kommunen om manglende godkjenning av full seksjonering. Innklagede hadde hjemmel til garasjeanlegget før seksjonering, og skulle eventuelt tinglyst klagernes rettighet til plass nummer 61 som en heftelse. Som en løsning på saken kan en slik heftelse tinglyses nå.
Eierskiftegebyret er ikke nedfelt i vedtektene og skulle ikke vært belastet ved kjøpet. Innklagede har henvist til forretningsføreren, men forretningsføreren ble registrert 8. oktober 2009. Klagerne inngikk avtale 24. juli 2009 og fikk oppgitt at et selskap i samme konsern som innklagede foretak, var forretningsfører. Det er i ettertid vist til faktura fra forretningsfører av 19. november 2009, og det vises også til avtale av 8. juni 2009, som klagerne har bedt om å få fremlagt. Dette har klagerne ikke fått. Uansett skulle et krav på eierskiftegebyr vært nedfelt i vedtektene. Innklagede har ikke rett til å belaste klagerne for kostnader som ikke er legitimert, og dette må være innklagedes ansvar.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Når det gjelder klagernes påstander om brudd på god meglerskikk, er de forhold som tas opp under dette punktet ikke behandlet i klagen, og må anses som nye forhold. De er ikke knyttet opp mot det innklagede oppfatter som klagens hovedpunkt, nemlig at innklagede skal ha handlet i strid med lov om eiendomsmegling i forbindelse med salg av garasjeplass. Klagernes anførsler under dette punkt foranlediger likevel et par merknader.
Innklagede oppfatter klagerne slik at de mener at de ikke fikk gjøre endringer som de ønsket i kjøpekontrakten. Det vises til at innklagede brukte en standard kjøpekontrakt tilpasset det aktuelle prosjektet. Ved bruk av standardkontrakter vil det generelt være liten mulighet for å gjøre tilpasninger i de enkelte kjøpernes kontrakter, noe som også var tilfellet her. Dette gjaldt gjennomgående i prosjektet og var ikke spesielt overfor klagerne.
Det er ikke riktig at det var avtalt at klagerne kunne overta leiligheten før betaling var skjedd. Det må bero på en misforståelse hos klagerne. Som det fremgår av avtalen av 23. desember 2009, var erstatningsbeløpet på kroner 50 000 en minnelig løsning mellom partene vedrørende de forhold partene frem til da hadde diskutert. Det er ikke slik at innklagede eller selgeren gjennom avtalen har akseptert at det ble begått feil i forbindelse med overtakelsestidspunktet.
Selskapet som innkrevde eierskiftegebyret, var en videreføring av boligforvaltningen i konsernet som innklagede foretak er tilknyttet. Begge selskapene har vært forretningsfører for sameiet. Det er avtalen mellom sameiet og forretningsfører som regulerer nivået på eierskiftegebyret. Avtalen og vilkårene i denne er innklagede uvedkommende. Gebyret ble opplyst av forretningsfører til innklagede og er i tråd med det som er vanlig i bransjen.
Klagernes atter ytterligere anførsler:
Klagernes anmodninger vedrørende innklagedes meglerskikk var et svar på innklagedes etterlysning av begrunnelse for hvorfor innklagede hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. Kontraktene var ikke mer ”standard” enn at det var god anledning til å ta med forbeholdet under punktet ”diverse” i kontrakten, og det var heller ingen misforståelse hva angår overtakelse/ betaling. Erstatningsbeløpet på kroner 50 000 var klagernes krav for å dekke kostnadene, blant annet vedrørende overtakelsen som innklagede godtok. Det var følgelig ingen minnelig løsning.
Eierskiftegebyret skulle vært nedfelt i vedtektene. Sameiet kan ikke inngå avtale med forretningsfører, som ikke er forankret i vedtektene. Ved et kjøp av en leilighet legger man til grunn at megler har dekning for de gebyrer som føres opp. I dette tilfellet hadde innklagede ikke det. Klagerne viser for øvrig til dagens vedtekter i boligsameiet § 7, hvor eierskiftegebyret er nedfelt. Innklagedes anmerkning om at ”Gebyret … er i tråd med det som er vanlig i bransjen” er irrelevant.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Korrespondansen med kommunen i forhold til hvilken løsning som kunne aksepteres for garasjen har i hovedsak gått per telefon. Det er imidlertid på det rene at det på 2000-tallet ut fra retningslinjer gitt i rettspraksis var en praksisendring i kommunene, hvor det ikke lenger ble godtatt at parkeringsplasser i felles garasjeanlegg utgjorde egne seksjoner, med mindre de ble tydelig avgrenset ved montering av vegger/ dører.
Klagerens atter atter ytterligere anførsler:
Klageren ble tildelt endelig plass i mars 2010, og det er ikke på noe tidspunkt gitt informasjon om at det ikke er mulig å etablere parkeringsplasser som egne næringsseksjoner. Klageren mener at det i kjøpekontrakten er beskrevet at garasjeplassen vil søkes etablerts om egne næringsseksjoner.
For øvrig kan klageren ikke se at det foreligger noen forespørsel/ dokumentasjon til kommunene om seksjonering av hver enkelt plass.
Klageren påpeker at tidsangivelsen for praksisendringen er upresis.
I innklagedes interne e-post av 20. august 2009 drøftet en advokat muligheten for opprettelse av egne næringsseksjoner og konkluderte med at: ”vi kan ikke forvente å få opprettelser å få gjennomslag”. Dette harmonerer dårlig med hva innklagede skrev i e-post: ”dette er løsningen som ble valgt”. Det er på det rene at det ikke foreligger noen dokumentasjon for at man er blitt pålagt løsningen med ideelle andeler, eller at kommunen har avslått å opprette egne næringsseksjoner.
Det andre viktige punkter er at e-posten av 20. august 2009, blant annet også er sendt til en annen megler i foretaket som var den megleren som klageren hadde kontraktsmøtet med da klagerne underskrev kjøpekontrakten av 22. september 2009. Megleren var altså kjent med advokatens vurdering en måned før han på innklagedes vegne inngikk kontrakten med klagerne. Riktignok ble det tatt forbehold, men ”man” hadde på dette tidspunktet allerede bestemt seg for å opprette ideelle andeler. Her har innklagede bevisst ført klageren bak lyset.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med organiseringen av eierforholdet til klagerens garasjeplass, samt klagerens plikt til å betale eierskiftegebyr.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
Klagerne anfører at det var en forutsetning for kjøpet at garasjen ble organisert som egen næringsseksjon. Det følger av kjøpekontrakten av 22. september 2009 § 12 at:
”Hver biloppstillingsplass vil bli en egen næringsseksjon eller tilleggsareal til seksjonen. … Det tas midlertidig forbehold om plan- og bygningsetatens prinsippgodkjennelse av garasjeordningen”.
Innklagede har anført at plan- og bygningsmyndighetene ikke godtok at hver biloppstillingsplass skulle bli en egen næringsseksjon. Innklagede har blant annet vist til endring i praksis omkring organisering av garasjer.
Som det fremgår av kontrakten, hadde klageren rett til biloppstillingsplass som skulle organiseres som ”en egen næringsseksjon eller tilleggsareal til seksjonen”. Det er tatt forbehold om plan- og bygningsetatens prinsippgodkjennelse av garasjeordningen.
Når klageren som følge av plan- og bygningsmyndighetenes praksis her isteden har fått garasjeplass organisert som et næringssameie, har han fått en garasjeplass som i det vesentlige samsvarer med kontrakten, og dette gir klageren en bedre posisjon i mange henseende sammenliknet med at han hadde fått garasjeplassen som tilleggsareal til seksjonen. Bl.a. gir denne organiseringen større muligheter for omorganiseringer innenfor garasjeanlegget og klageren har fått mulighet for å selge andelen i garasjeanlegget uavhengig av leiligheten.
Etter Reklamasjonsnemndas praksis kan klagen derfor ikke føre frem på dette punktet.
Klagen gjelder også eierskiftegebyret. At det gjelder en plikt til å betale et eierskiftegebyr, følger imidlertid av både salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Klagen kan derfor heller ikke føre frem på dette punktet.
Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede har brukt lang tid på å besvare klagernes henvendelser i saken og utsending av oppgjørsstillingen. Det er god meglerskikk å besvare henvendelser innen rimelig tid.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å besvare klagernes henvendelser innen rimelig tid. For øvrig gis klagerne ikke medhold.