Klage nr 2012089

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. og 26. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Nylander Eiendom Stjørdal

 

Saken gjelder:              Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede. Oppdragsavtalen ble undertegnet 26. mai 2011, prisantydningen ble i salgsoppgaven satt til kr. 3 785 000 og bud på kr. 3 300 000 ble akseptert den 16. april 2012.

 

Klagerne ble etter salget kontaktet av en interessent som ikke hadde blitt kontaktet i forbindelse med at bud ble lagt inn på eiendommen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Klagerne solgte sin eiendom gjennom innklagede i april 2012. Den 17. april ble klagerne kontaktet av en interessent som ikke hadde blitt kontaktet av megleren. Interessenten hadde vært til stede på to visninger og skrevet seg opp på interesselisten begge gangene. Da interessenten ikke hørte noe, forsøkte han å ta kontakt med innklagede uten å få svar. Interessenten fikk etter hvert kontakt med megleren som avholdt den første visningen og fikk da beskjed om at boligen var solgt. Interessenten hevder i e-posten at han ville strukket seg lenger enn den endelige salgssummen.

 

Da klagerne fikk denne e-posten tok de straks kontakt med innklagede. Det ble både avholdt

 

et møte og korrespondert via e-post uten at noen minnelig løsning fant sted. På møtet ble det fra klagernes side fremsatt spørsmål om hvorfor interessenter på listen ikke var kontaktet. Innklagede skal ha svar at det var en misforståelse at åresaken til at personer på visningen ble bedt om å skrive seg på listen var med tanke på opprigning. Bakgrunnen for denne listen var for å få en oversikt over hvem som hadde vært inne i salgsobjektet på visningen.

 

På spørsmål fra klagerne om hvorfor de ikke var blitt kontaktet før aktuelle interessenter ble strøket fra listen, ble det fra innklagede anført at vedkommende hadde uttalt seg så negativt om salgsobjektet at klagerne ville blitt lei seg dersom de fikk vite dette. Klagerne mener dette er et uholdbart påskudd og ikke kvalifiserer til noe annet enn slett meglerarbeid.

 

Klagerne krever at meglerens honorar faller helt bort i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7, idet de mener forsømmelsen er så grov.

 

Klagerne mener videre eiendommen kunne blitt solgt til en høyere pris dersom innklagede hadde fått til en budrunde. Da dette er et bevisspørsmål avstår klagerne fra å kreve en slik erstatning, og nøyer seg med bortfall av meglerhonorar. Klagerne mener det må gjelde et strengt profesjonsansvar for denne yrkesgruppen og at det er dette som begrunner regelen i eiendomsmeglingsloven § 7-7. 

 

Klagerne anfører videre at salgsprosessen har vært langvarig med start allerede våren 2011. Klagerne ba tidlig på våren 2012 om å få en ny kontaktperson hos innklagede for å sikre god kontakt og tilgjengelighet.

 

Innklagede anfører:

Innklagede er av den oppfatning at klagernes krav om bortfall av vederlag er grunnløs og avviser derfor kravet.

 

Det avholdte møtet gav ingen avklaring i saken idet klagerne hadde innkalt nevnte interessent til møtet. Innklagede tilbød klagerne en mindre kompensasjon, utelukkende for å ivareta relasjonen mellom klagerne og innklagede.

 

Salgsoppdraget viste seg å være vanskelig å løse, noe som etter hvert stresset klagerne. Etter å ha annonsert eiendommen og avholdt flere visninger, mottok innklagede et bud. Innklagede anfører at alle registrerte interessenter ble forespurt om interesse for eiendommen etter hver visning eller i forbindelse med visningen. Den ovennevnte interessenten hadde gitt utrykk for at eiendommen var for dyr. I forbindelse med det mottatte budet ble det fra innklagedes side vurdert som viktig å få i stand en avtale mellom partene. Dette fordi klagerne hadde uttrykt bekymring for salget. Innklagede anfører at budforhandlingene foregikk på en slik måte at de ikke kunne løpe noen risiko på klagernes vegne da det var fare for å miste budgiveren. Det ble derfor ikke prioritert å følge opp interessenter som allerede var ”sjekket ut” av saken. Innklagede mener den nevnte interessenten ikke var interessert i eiendommen til den prisen som nå ble diskutert med budgiver.

 

Innklagede anfører at det virker lite troverdig at vedkommende i ettertid hevder det motsatte av sine tidligere uttalelser.

 

Innklagede er av den oppfatning at han har løst saken på en best mulig måte for klagerne og i samsvar med god meglerskikk. Det kan ikke være slik at megleren skal pålegges å legge en annen betydning til interessenters uttalelser enn det som faktisk blir sagt. 

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at det var de som ba om det omtalte møtet. Ved kontakt med innklagede skal klagerne ha forbeholdt seg retten til å invitere ønskede personer til møtet. Den aktuelle interessenten var kun til stede under en kort del av møte.

 

Det er riktig at klagerne ble tilbudt en kompensasjon på kr. 2 500, noe klagerne avviste.

 

Det er også riktig at salgsoppdraget viste seg vanskelig å løse, og som selger blir man naturligvis opptatt av dette. At klagerne var stresset kan likevel ikke godtas som begrunnelse for at innklagede ikke tok kontakt med andre interessenter da bud forelå. Det må forventes at megleren opptrer profesjonelt selv om selgerne oppleves som stresset.

 

At den aktuelle interessenten var sjekket ut av saken var ikke kjent for klagerne, noe de mener er en saksbehandlingsfeil fra innklagedes side. Klagerne mener at argumentet om at megleren ved å ta en telefon til annen interessent for avklaring, skulle kunne medføre at man mistet budgiver, ikke kan godtas som reelt.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

I forbindelse med møtet med klagerne ønsket innklagede en konstruktiv dialog der han fikk redegjort for sin håndtering av saken. Møtet ble preget av at klagerne var i angrepsposisjon, samt at den aktuelle interessenten var innkalt som vitne i saken.

 

Det aktuelle vitnet skal ha forklart at han hadde drevet taktikk i forbindelse med visninger og samtaler med innklagede, i den forstand at han ønsket å ”prate ned” eiendommens kvaliteter, samt selgernes prisforventninger. Innklagede anfører at dette ble gjort på en slik måte det fremsto som tydelig for ham at han ikke var interessert i eiendommen. Interessentens opplyste prisgrense lå langt under det eiendommen ble solgt for og de forventningene klagerne hadde. Han gav for øvrig ikke inn noe bud på eiendommen, hvilket ville gjort det naturlig for innklagede å kontakte ham i avslutningsfasen.

 

Under møtet spurte innklagede interessenten om han ønsket at innklagede skulle kontakte kjøperen med spørsmål om det kunne være aktuelt å la interessenten tre inn i avtalen på det nivå han i ettertid påsto han ville ha kjøpt eiendommen for. Innklagede mener dette spørsmålet stresset interessenten og at han ikke ønsket å gå videre på dette sporet til tross for at han fortsatt hevdet han ville betalt en høyere pris for eiendommen.

 

Fra innklagedes ståsted er det ikke unaturlig å se dette som et samarbeid mellom klagerne og den aktuelle interessenten med et økonomisk motiv mot innklagede. De har helt klart snakket sammen og konstruert en situasjon innklagede ikke kjenner seg igjen i.

 

Innklagede avviser klagernes krav.

 

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne fremhever at saken dreier seg om at en interessent ikke ble kontaktet etter at bud var kommet inn på eiendommen.

 

Klagerne mener fortsatt at det var en feil av innklagede å ikke korrespondere med dem før den aktuelle interessenten ble ”sjekket ut” av salget.

 

Klagerne mener enighet ikke ville vært oppnådd på møtet selv om den aktuelle interessenten ikke hadde vært til stede. Klagerne viser til at innklagede blankt avviste klagernes første henvendelse da de fikk vite at interessenten ikke hadde blitt kontaktet. Det var etter denne avvisningen at klagerne ønsket et møte.

 

Klagerne mener beskyldningen om at de og interessenten skal ha konstruert en situasjon ut fra et økonomisk motiv er meget alvorlig og ikke minst grunnløs.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder meglers avgjørelse om ikke å kontakte en interessent idet bud kom inn på eiendommen.

 

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det i utgangspunktet god meglerskikk å følge opp de som har vist interesse for eiendommen ved å føre seg opp som interessenter på visningsliste. Plikten gjelder imidlertid ikke absolutt.

 

I sak 134/07 uttalte Reklamasjonsnemnda at en megler skal

 

”arbeide for å oppnå best mulig pris for sin oppdragsgiver. Ofte vil dette innebære at et visst antall interessenter må kontaktes/aktivt følges opp. Reklamasjonsnemnda forstår det slik at innklagede ikke oppfattet X som en seriøs interessent lenger. Det finnes ikke holdepunkter for at denne oppfatningen var feil på tidspunktet da vurderingen ble foretatt av innklagede. En interessent har en selvstendig plikt til å gi uttrykk for sin seriøse interesse for en eiendom. Hertil ligger en viss grad av aktivitetsplikt. Det er ikke dokumentert at innklagede har forsømt seg i forhold til påstått manglende oppfølging av X.”

 

I denne saken hadde interessent Xs sønn deltatt på privat visning. Under visningen fikk megleren inntrykk av at sønnen var negativt innstilt til eiendommen. X tok ikke senere kontakt med megleren og megleren var heller ikke kjent med at X ønsket å bli informert om bud. Klagerne har anført at interessenten likevel ønsket å delta i budgivningen. Der hvor partene forklarer seg ulikt kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens uttalelse større vekt enn den andres.

 

Reklamasjonsnemnda har i denne saken ikke grunnlag for å fastslå at innklagede har forsømt seg ved oppfølging av interessenter, og det vises til sak 134/07 som bl.a. fremhever interessentens aktivitetsplikt.

 

Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at oppdragsavtalen ikke tilfredsstiller lovens krav.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.