Klage nr 2012085

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Focus eiendomsmegling AS                

 

Saken gjelder:              Meglers utlegg/vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne tok kontakt med innklagede for å få en verdivurdering av sin boligeiendom. Det er ikke fremlagt noen underskrevet oppdragsavtale mellom klagerne og innklagede. Innklagede har krevet vederlag etter salg av eiendommen.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klagerne anfører:

Innklagede har fremsatt krav om meglerhonorar på totalt kr. 434 900. Klagerne bestrider dette kravet prinsipalt fordi det ikke foreligger oppdragsavtale. Subsidiært anfører klagerne at kravet er bortfalt som følge av innklagedes oppsigelse, og atter subsidiært at kravet er bortfalt eller skal nedsettes på grunn av ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side.

 

Klagerne kontaktet innklagede for å få en verdivurdering av eiendommen, men de var på dette tidspunktet ikke interessert i å selge den. Innklagede kom etter dette med henvendelser med
forespørsel om å få selge eiendommen som ligger i byens beste strøk. Innklagede henviste til at han hadde flere pengesterke kunder. Klagerne sa at innklagede kunne høre med sine kontakter om noen var interessert, men gjorde det samtidig klart at deres prisforlangende var på minimum kr. 16 500 000. Innklagede skulle få salgsoppdraget dersom han klarte å fremskaffe en kjøper til denne summen. Det ble i den forbindelse uttalt av klagerne at innklagede skulle motta provisjon på 2 % ved salg på kr. 16 500 000, samt 2,5 % dersom prisen ble høyere.

 

Klagerne presiserte at de ikke hadde anledning til å igangsette salgsarbeid som annonsering av eiendommen m.v. Innklagede fikk likevel låne nøkler slik at eiendommen kunne fotograferes. Det ble for øvrig ikke utlånt nøkler til boligen på noe annet tidspunkt.

 

Første helgen i april ble det avholdt visning for en potensiell kjøper. Klagerne selv var representert ved at fruen var til stede på denne visningen mens hennes ektefelle oppholdt seg i utlandet. Det ble raskt avklart at interessenten ikke ønsket å kjøpe eiendommen. Til bruk og fremleggelse for denne potensielle kjøperen ble det innhentet tilstandsrapport med egenerklæring på eiendommen.

 

Dagen etter visningen fikk klagerne selv en henvendelse fra en bekjent som ønsket å kjøpe eiendommen. De fikk samme dag bud på kr. 17 000 000 for eiendommen, noe klagerne aksepterte. Klagerne tok deretter kontakt med innklagede for å fortelle at de hadde solgt eiendommen selv. Innklagede fremsatte umiddelbart, gjennom sin advokat, krav om meglerhonorar på kr. 434 900.

 

Vedlagt brevet fra innklagedes advokat lå en oppdragsavtale utarbeidet av innklagede. Klagerne har aldri tidligere sett denne oppdragsavtalen, og bestrider at den skulle signeres av dem når mannen kom tilbake fra utlandet slik innklagede anfører.

 

Den muligheten klagerne gav innklagede til å fremlegge eiendommen for sine kunder, var ikke en oppdragsavtale slik innklagede har hevdet i ettertid. Innklagede ble ikke gitt et slikt generelt salgsoppdrag som oppdragsavtalen oppgir. Tvert imot presiserte klagerne at innklagede ikke skulle igangsette annonsering av eiendommen m.v. Den fremlagte oppdragsavtalen er heller ikke i samsvar med det klagerne hadde lovet at innklagede skulle få av provisjon ved et eventuelt salg. I oppdragsavtalen er det fastsatt 2,5 % av kr 16 000 000. Den fremlagte oppdragsavtalen er ikke signert, og klagerne anfører at de heller aldri ville signert den.

 

Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-4 og anfører at det ikke foreligger noen oppdragsavtale. Den fremlagte oppdragsavtalen er ikke signert og sentrale vilkår er ikke i samsvar med det som var diskutert muntlig mellom partene.

 

Dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at det foreligger oppdragsavtale, anfører klagerne subsidiært at denne er sagt opp av dem. Innklagede har da kun krav på rimelig vederlag for utført arbeid og dekning av utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 (2) og (3).

 

Dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at det foreligger oppdragsavtale og at handel er kommet i stand i oppdragstiden jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3, krever klagerne at vederlaget faller bort eller nedsettes etter § 7-7 som følge av en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side. Det vises særlig til at innklagede som den profesjonelle aktør ikke har gjort det som bør forventes for å avklare hvilken avtale som eventuelt foreligger, omfang og innhold av denne. Innklagede hadde i kraft av sin profesjon en særlig oppfordring til å få avtaleforholdet klargjort på et tidlig tidspunkt. Forholdet må ifølge klagerne medføre bortfall av kravet, eller en betydelig nedsettelse.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at salgsoppdrag ikke kommer i strand på den måten klagerne beskriver. Eier må på en eller annen måte gi et signal om at boligen skal selges. I denne sak har klagerne ikke bare gitt signal om at boligen skulle selges, og at innklagede var ønsket til å megle salget, men var faktisk pågående for å få iverksatt salgsprosessen.

 

Innklagede mener det er helt klart at han fikk et oppdrag av klagerne, og henviser til klagernes uttalelser i deres klage: ”Klager sa da at innklagede kunne lufte dette for sine kunder for å se om det ble noen positiv respons. Klager opplyste et prisforlangende på minimum 16,5 MNOK. Klager sa videre at dersom innklagede fremskaffet en kjøper til minimum prisforlangende skulle han få oppdragset med å selge eiendommen til den aktuelle kunde.”

 

Videre ble partene enige om provisjon samt at eiendommen skulle fotograferes. Det er ikke tvil om at partene innrettet seg slik at innklagede fikk et begrenset oppdrag. Foruten fotografering skulle det innhentes tilstandsrapport.

 

Som det fremgår av klagernes redegjørelse, ble innklagede informert etter at klagerne hadde inngått avtale om salg med en bekjent. Dette innebærer at innklagede hadde oppdraget med å selge eiendommen på det tidspunktet da eiendommen ble solgt til klagernes bekjente for kr. 17 000 000. På dette tidspunkt hadde innklagede allerede avtalt en ny visning med en interessent som hadde tilkjennegitt at kr. 17 000 000 ikke var en urealistisk pris.

 

Innklagede mener det er klart at klagerne har gitt innklagede et salgsoppdrag, og at oppdraget var aktivt da klagerne selv valgte å selge uten først å si opp oppdraget. At innklagede valgte å vente til begge klagerne var klare til å undertegne oppdragsavtalen da den ene var tilbake fra utlandet, er en konsekvens av den fremgangsmåten som klageren har utvist i saken.

 

Innklagede hadde et salgsoppdrag da boligen ble solgt for kr. 17 000 000, og det må derfor betales honorar med 2,5 % av denne summen, det vil si kr. 425 000. I tillegg kreves det dekket de utlegg og det arbeid som har medgått i henhold til oppdraget som ble gitt.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede gjør i sitt tilsvar et stort poeng av hvem av partene som har kontakten hvem. Angående påstandene om at klagerne har kontaktet innklagede har dette i stor grad sammenheng med en eiendom i utlandet, som ikke har noe med denne saken å gjøre.

 

Innklagede ble gitt en mulighet til å lufte interessen hos sine angivelige kunder for å se hvilken respons som ble gitt. Dette var et forstadium, en mulighet for innklagede til å legge ut en føler i markedet, men det var på ingen måte en oppdragsavtale. Det foreligger ingen inngått oppdragsavtale. Innklagede har heller ikke gjort noe forsøk på å legge frem noen oppdragsavtale for partene. Den ene av klagerne hadde nødvendige fullmakter fra den andre, noe som vises ved at hun signerte egenerklæringen på vegne av dem begge. En oppdragsavtale kunne således vært fremlagt overfor henne selv om han oppholdt seg i utlandet. Klagerne mener det er innklagede som har bevisbyrden for at det er inngått en avtale om salgsoppdrag.

 

Innklagede har ved sin fremgangsmåte forsøkt å tilegne seg et oppdrag han aldri har fått.

 

Den eneste potensielle kunden innklagede har meddelt klagerne er personen som var på visning i april. Øvrige potensielle kjøpere ble ikke meddelt klagerne og disse har som det fremkommer av innklagedes tilsvar kommet til etter at klagerne selv solgte eiendommen.

 

Tilstandsrapporten ble innhentet av klagerne selv. Fotografering var et ønske fra innklagede til hans bruk på det forstadiet han befant seg på. Eiendommen skulle ikke annonseres. Dette hang da også sammen med at innklagede ikke hadde noe oppdrag for klagerne. For øvrig har innklagede ikke gjort noe forsøk på å dokumentere eventuelle utlegg i saken.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Telefontrafikken mellom partene viser at det var klagerne som var den aktive parten. Klagerne prøver å bortforklare dette med at de også ønsket at innklagede skulle selge en eiendom de hadde i utlandet.

 

Prosessen med visning og salg av eiendommen skjedde i løpet av en helg. Innklagede anfører at han ble kontaktet av klagerne onsdag og torsdag i samme uke. Oppdragsavtalen ble ikke underskrevet da begge klagerne måtte være til stede for å gjøre dette. Innklagede stolte på at oppdragsavtalen ble underskrevet når begge klagerne var tilstede.

Tistandsrapporten er bestilt via innklagede. Den benyttede takstmannen har faste oppdrag fra innklagede, og klagerne kjente ikke ham fra tidligere. Fotografen kan bekrefte at det var klagerne som ønsket eiendommen fotografert.

 

Det sier seg selv at innklagede har hatt ikke ubetydelig med arbeid for klagerne. Det er innhentet alle relevante opplysninger som er vanlig ved et salgsoppdrag, samt befaring med takstmann og fotograf, kontakt og samtale med interessenter, visning etc. Alt dette ble utført etter oppdrag og ønske fra klagerne. I alt har innklagede notert 24 timers arbeid.

 

Innklagede fastholder sin krav om vederlag.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder meglers vederlag.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at behandlingen kun er skriftlig, og det kan således ikke føres vitner slik innklagede synes å ønske.

 

Reklamasjonsnemndas baserer, som nevnt, sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er partene uenige om de sentrale punktene i saken, og nemnda kan dermed ikke ta stilling til hva som faktisk har skjedd i saken og hva som eventuelt er avtalt muntlig.

Eiendomsmeglingsloven § 6-4 fastslår at det skal inngås en skriftlig oppdragsavtale. Om kravet til skriftform, heter det i NOU 2006:1 punkt 9.8.2:

”Både fordi eiendomsmeglingsoppdrag kan være av så vidt forskjellig art og at en rekke forhold bør avklares før oppdraget påbegynnes, bør det etter utvalgets oppfatning fortsatt oppstilles et krav om at oppdragsavtalen skal være skriftlig for å være bindende.”

Det heter videre:

”Utvalget foreslår at det bør innføres et krav om skriftlighet for at bindende avtale skal kunne anses for å foreligge.”

I denne saken er det ikke fremlagt noen signert oppdragsavtale. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke tilstrekkelige holdepunkter til å tilsidesette lovforarbeidenes klare uttalelse om at skriftform er nødvendig. Innklagede har således ikke krav på vederlag av klagerne. 

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har ikke krav på meglerhonorar.