Klage nr 2012093
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Bergen sentrum
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren var budgiver på en eiendom formidlet gjennom innklagede. Klageren og innklagede forhandlet pris via sms, og klageren mener avtale om kjøp var inngått. Etter dette mottok innklagede et bud fra en annen interessent og eiendommen ble solgt til denne.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen hadde ligget lenge ute for salg. Det var avholdt flere visninger uten at noe bud ble inngitt. Klageren var selv på to av visningene.
Klageren kontaktet innklagede via sms. Han har fremlagt utskrift av denne korrespondansen.
Klageren ga uttrykk for at han var interessert i å kjøpe eiendommen, men at han ikke ønsket å delta i en tradisjonell budrunde. Gjennom flere meldinger og telefonsamtaler i perioden 12. juni til 15. juni, ble de til slutt enige om en pris på kr. 3 750 000. Klageren opplyste på telefon at han hadde behov for å foreta noen innvendige mål i forhold til rehabilitering og flytting av baderom. Innklagede ga uttrykk for at dette ikke ville bli noe problem og at de kunne ordne en slik gjennomgang 18. juni.
Klageren ble sjokkert da han søndag kveld den 17. juni, altså dagen før den avtalte gjennomgangen, ble varslet om at det hadde kommet inn et bud på kr. 3 825 000, altså kr.
100 000 over allerede avtalt pris. Klageren svarte at dette var i strid med gjeldende avtale.
Klageren mener innklagede allerede hadde flere interessenter, og at innklagede ovenfor disse har fremlagt avtalen på kr. 3 750 000 som et vanlig bud. Innklagede har i følge klageren i ettertid argumentert med at prosessen ikke hadde fulgt gjeldende prinsipper og regler for en formell budrunde. Innklagede skal ha uttalt at han oppfattet klageren som tilstrekkelig oppegående til å forstå hvordan kjøpsprosesser foregår uten at han skulle behøve å gi klageren ytterligere informasjon.
Klageren anfører at det i sms-korrespondansen fremgår at innklagede svarte ”ok” på hans melding om at de var enige om pris og forbehold. Klageren forutsetter at det var inngått bindende avtale.
Klageren mener innklagede skal gis disiplinærstraff, samt at innklagede må dekke klagerens økonomiske tap på kr. 100 000.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble lagt ut for salg 23. april 2012. det ble avholdt flere åpne og private visninger uten at dette resulterte i bud. Klageren var til stede på to av fellesvisningene.
Den 12. juni startet dialogen mellom klager og innklagede om kjøp av eiendommen. Denne dialogen skjedde hovedsakelig via sms og telefonsamtaler. Slik innklagede vurderer dialogen på sms, er det ikke inngått avtale om kjøp av eiendommen. Innklagede har ikke mottatt noe skriftlig bud fra klageren, men har kun forholdt seg til sms-meldinger. Innklagede har følgelig lagt til grunn at det ikke er mottatt et forpliktende bud fra klager. Klageren er heller ikke meddelt noen aksept verken muntlig eller skriftlig.
Innklagede bemerker at kjøperen tok kontakt første gang lørdag 16. juni. Dette var en ny interessent som innklagede ikke tidligere hadde vært i kontakt med. Selgeren avholdt selv visning for kjøperen søndag 17. juni og kjøperen la inn skriftlig bud samme kveld. Klageren ble informert om budet og fikk anledning til å legge inn bud.
Innklagede mener behandlingen av klagerens kjøpsinteresse er blitt håndtert i samsvar med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder håndtering av bud.
Reklamasjonsnemnda har fått seg forelagt en utskrift av sms-korrespondanse. Selv om denne er noe uoversiktlig, legges den til grunn for behandlingen av saken idet innklagede ikke har anført at utskriften inneholder feil.
I ”Forbrukerinformasjon om budgivning” tatt inn i eiendommens salgsoppgave står det i punkt 5 at det normalt kreves at budgivers første bud inngis skriftlig. Innklagede anfører at de ikke har mottatt slik skriftlig bud fra klageren. Reklamasjonsnemnda har merket seg at det ”normalt” kreves at første bud er skriftlig. Dersom innklagede mener at det likevel var en absolutt forutsetning at første bud skulle inngis skriftlig, er det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning i strid med god meglerskikk å begynne prisforhandlinger via sms. Innklagede skulle i så fall opplyst klageren om at bud måtte inngis skriftlig da han fikk den første henvendelsen via sms.
Klageren gis i sms et motbud fra selgeren på kr 3 725 000. Klageren aksepterte motbudet, men med dette forbeholdet:
”ny gjennomgang av leiligheten i neste uke ift rehabiliteringsbehov. Helst mandag. Anser nå pris som avklart, men jeg må stå fritt til å avslå etter gjennomgang mandag.”
Dette er en uren aksept som må anses som et avslag på motbudet og samtidig et nytt bud på kr. 3 725 000 med det nevnte forbeholdet. Innklagede svarte deretter
”ok, kom mandag ca kl 17, så tar vi det derfra.”
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var klagerens forbehold så omfattende at han i realiteten sto helt fritt til å kjøpe eiendommen eller avstå fra dette etter eget valg. Innklagedes svar var ikke en aksept på dette. Det er nærliggende å tolke hans svar som en bekreftelse på at det skulle foretas en ny gjennomgang den påfølgende mandag og at bindende avtale deretter kunne inngås. I den grad det måtte være usikkerhet knyttet til innklagedes svar, har klageren selv bidratt til dette gjennom sitt meget omfattende forbehold.
Det var etter Reklamasjonsnemndas syn dermed ikke inngått en bindende avtale om kjøp på dette tidspunkt. Innklagede kunne således ta imot bud fra annen budgiver. Klagerens krav på erstatning kan derfor ikke føre frem.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å føre korrekt budjournal.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å begynne prisforhandlinger via sms dersom det var en absolutt forutsetning at første bud skulle inngis skriftlig, samt ved mangelfull føring av budjournal. For øvrig fører klagen ikke frem.