Klage nr 2012105

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Fana Sparebank Eiendom AS Nesttun

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede. Budrunde ble avholdt 12. juni 2012. Etter utlyst forkjøpsrett ble budrunden gjenåpnet og nytt bud kom inn. Klageren ble likevel nødt til å selge leiligheten til en nabo med forkjøpsrett for den først fastsatte salgssummen. Klagen gjelder meglerens håndtering av salget samt manglende informasjon om forkjøpsrett.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede. Leiligheten ble annonsert med en prisantydning på kr. 2 590 000. Kjøpekontrakten ble av klageren signert 3. juli 2012 etter at kjøper hadde benyttet sin forkjøpsrett til å tre inn i høyeste bud.

 

Da boligen ble annonsert, var det ikke opplyst noe om forkjøpsretten, verken i nettannonsen eller i salgsoppgaven.

 

På visning 11. juni 2012 viste interessent A stor interesse for leiligheten. A la dagen etter inn et bud pålydende kr. 2 500 000 med akseptfrist til kl. 12.00 samme dag. A skal ha informert innklagede om at de hadde vært på syv visninger dagen før, at fire av disse leilighetene var av interesse men at de fortrinnsvis ønsket å kjøpe klagerens bolig. A opplyste også innklagede om at de hadde et øvre tak på kr. 2 750 000 som de kunne strekke seg til.

 

Innklagede skal kl. 10.00 ha informert klageren om at han hadde snakket med de andre interessentene og informert om budet. Klageren ble også informert om at en nabo hadde tatt kontakt og at hun var interessert i å benytte seg av sin forkjøpsrett. Alle interessentene ble da gitt informasjon via sms om forkjøpsretten. Det ble på dette tidspunkt ikke spesifisert hvorvidt budgiveren kunne trekke sitt bud på bakgrunn av denne informasjonen.

 

Innklagede skal etter utsendelsen av tekstmeldingen ha understreket ovenfor A at en slik forkjøpsrett nesten aldri blir benyttet, og at han derfor ikke trengte å bekymre seg for det. Klageren avslo As bud og A hevet budet til kr. 2 600 000 med ni minutters akseptfrist. Klageren hevder at denne fristen ble satt av innklagede.

 

Klageren opplevde situasjonen som vanskelig da hun oppfattet at A hadde større betalingsvilje, samt at interessen for leiligheten var stor. Klageren spurte derfor innklagede om han kunne opplyse A om at det faktisk var en interessent med forkjøpsrett som hadde varslet om at hun ville tre inn i høyeste bud dersom dette ikke var for høyt. Innklagede skal ha opplyst at dette var det ikke mulighet for i følge norsk lov, og at hun måtte ta en avgjørelse vedrørende summen. Innklagede foreslo til slutt at klageren kunne legge inn et motbud på kr. 2 650 000. Klageren stolte på innklagedes vurdering av summen da han var godt informert både fra budgiveren og naboen, og at han ivaretok hennes interesse om å oppnå en høyest mulig pris. Dette motbudet ble akseptert av A.

 

Boligbyggelaget mottok beskjed fra innklagede den 12. juni om at andelen var solgt til kr. 2 650 000. Dagen etter, men før forkjøpsretten var formelt utlyst, fikk boligbyggelaget beskjed fra naboen som ønsket å benytte sin forkjøpsrett.

 

Klageren kontaktet en annen eiendomsmegler som opplyste at de til stadighet benyttet informasjon om at en av interessentene hadde forkjøpsrett i en budrunde. Han mente dette ikke stred mot norsk lov. Den 14. juni kontaktet klageren fagansvarlig i innklagede eiendomsmeglingsforetak, hvorpå A ble kontaktet med informasjon om saken. A la da inn et nytt bud på kr. 2 720 000. Forkjøpsrett til ny pris ble utlyst den 15.juni.

 

Prisen ble likevel utlyst til kr. 2 650 000 av boligbyggelaget, men senere endret etter kontakt fra innklagede. Forkjøpsretten ble liggende ute med pris 2 720 000 frem til 20. juni. Da informerte x i boligbyggelaget om at de basert på klage fra naboen, samt en juridisk gjennomgang ville endre prisen tilbake til 2 650 000.

 

Klageren måtte selge leiligheten for kr. 2 650 000 selv om det var mottatt et bud på kr. 2 720 000, og mener hun således har hatt et økonomisk tap på kr. 70 000.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi interessenter informasjon om forkjøpsrett før budrunden Og således må erstatte klagerens tap på kr. 70 000.

 

Klageren mener videre at innklagede har handlet i strid med eiendomsmeglingslovens § 6-3 (1) og (2) ved ikke å avpasse tempoet i budrunden. Det ble heller ikke gitt tilstrekkelig bistand til å vurdere innkomne bud. Innklagede har også utvist manglende omsorg for begge partenes interesse.

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at det er korrekt at det ikke ble opplyst om forkjøpsrett i borettslaget i annonse eller i salgsoppgaven. Det var en glipp at dette verken ble tatt inn eller avdekket i kontroll av prospektet gjennomført av fagansvarlig. Denne glippen ble imidlertid rettet opp ved at ansvarlig megler den 12. juni kl. 10.15 sendte ut en sms til alle interessenter der det ble opplyst om normal forkjøpsrett til leiligheten.

 

På dette tidspunkt hadde budgiver inngitt sitt første bud. Innklagede hadde en samtale med budgiveren der det fremkom at budgiveren hadde god kunnskap om betydningen av forkjøpsrett idet han tidligere hadde benyttet egen forkjøpsrett og hadde opplevd å miste en leilighet på grunn av forkjøpsrett.

 

Innklagede hadde kunnskap om at det var en person som muligens ville benytte sin forkjøpsrett. Dette var også klageren informert om. Ansvarlig megler fikk et spørsmål fra klageren om han informerte budgiveren om eksistensen av en interessent med forkjøpsrett. Ansvarlig megler tok da kontakt med fagansvarlig. Fagansvarlig ga megleren beskjed om at han ikke skulle informere om dette og gjennomføre budrunden som normalt, da det ville være uetisk å bruke denne informasjonen til å spekulere i om interessenten ville bruke forkjøpsretten og til hvilken pris. Budgiveren var som nevnt informert om risikoen knyttet til forkjøpsrett, samt at denne risikoen øker ved lav kjøpesum. Innklagede har selvsagt aldri uttalt at risikoen ikke var til stede i dette spesielle tilfellet. Innklagede opplyser at han i ettertid har tatt kontakt med NEF juridisk for å sjekke om beslutningen var riktig.

 

Budrunden ble gjennomført med kun en budgiver og endte med en pris på kr. 2 650 000. Innklagede anfører at klageren var svært fornøyd med salgssummen. Innklagede mener også at budrunden ble avholdt på en betryggende måte. Fristene var ikke unødvendig korte.

 

Den 14. juni ble innklagede kontaktet av klageren med opplysning om at hun hadde snakket med A som hadde informert at han ville inngitt høyere bud dersom hadde visst at en av interessentene hadde forkjøpsrett. Klageren opplyste om at de var blitt enige om at A skulle høyne budet sitt for å unngå at boligen ble tatt på forkjøpsrett. Innklagede sa at de kunne varsle boligbyggelaget om partenes ønske, men at det var boligbyggelaget som tok avgjørelsen på om de ville godta en slik økning. I samtale med A opplyste han at han ville øke budet til kr. 2 700 000. Innklagede opplyste da at han ikke kunne forvente å få øke budet flere ganger, og det endelige budet ble kr. 2 720 000.  Innklagede anfører at dette var As smerteterskel i forhold til hva de var villige til å by, og mener kr. 2 750 000 aldri var et tema. Boligbyggelaget aksepterte endringen av kjøpesummen, og innklagede varslet partene om dette.

 

Innklagede anfører at borettslagsloven skal forstås slik at selgers og budgivers endringsadgang er avskåret fra og med det tidspunktet informasjon er kommet til borettslagets kunnskap jf. § 4-20. Bud inngitt på kr. 2 720 000 var etter dette ugyldig. Det var dermed motbudet på kr. 2 650 000 som budgiveren var bundet av frem til forkjøpsretten ble avklart. Dette informerte innklagede A om, og det ble heller aldri endret kjøpesum på akseptbrevet sendt A.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

I innklagedes tilsvar blir det i følge klageren ved flere anledninger fremmet påstander som ikke korresponderer med klageren eller As opplevelse. Dette gjelder særlig følgende sitater:

 

–         ”Megler har selvsagt aldri sagt at risikoen ikke var tilstede i dette spesielle tilfellet”

–         ”Selger var svært fornøyd med salgssummen”

–         Fristene var ikke unødvendig korte”

–         ”Det medfører ikke riktighet at budgiver på noe tidspunkt hevdet at 2.750.000 var maksimal pris han var villig til å betale”

 

Klageren anfører at spørsmålet om pris allerede hadde vært et tema før salget da hun hadde hatt en megler inne fra et konkurrerende meglerfirma som mente leiligheten ville selges for ca. kr. 3 000 000. Klageren valgte likevel å benytte innklagede da hun hadde benyttet dem ved salg av sin tidligere leilighet. Klageren opplyste innklagede at hun mente deres ambisjonsnivå i forhold til pris var for lavt. Det medfører således ikke riktighet at klageren var svært fornøyd med en salgssum på kr. 2 650 000. Klageren gjorde en vurdering der hun foretrakk salg til denne prisen fremfor å annonsere leiligheten på nytt i august. Klageren anfører igjen at summen var et forslag fra innklagedes side, og hun stolte på hans kompetanse.

 

Innklagede har ikke kommentert sin rolle og sitt ansvar i forbindelse med aksept av høyere bud og tvist med boligbyggelaget. Dette er et sentralt punkt for kravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende informasjon om forkjøpsrett, samt håndtering av budrunde.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Klagerens anførsler om at budrunden er gjennomført i strid med god meglerskikk ved at innklagede selv satte korte frister vil ikke vurderes da partene er uenige om dette, og klagerens påstander ikke er tilstrekkelig dokumentert.

Dersom det påhviler en forkjøpsrett på salgsobjektet, må dette fremgå tydelig i annonse/salgsoppgave, jf. emgll. § 6-7 (3) nr. 5. Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å passe på at denne informasjonen kom frem i salgsmateriellet.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved manglende informasjon om forkjøpsrett i salgsoppgaven. For øvrig fører klagen ikke frem.