Klage nr 2012098
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Home Eiendomsmegler Lørenskog
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Den 7. februar 2012 kjøpte klagerne en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede. Av annonsen, salgsoppgaven og opplysninger gitt på visningen fremkom det at det hørte tre boder til leiligheten. Det viste seg at det kun medfulgte to boder.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte den 7. februar 2012 en leilighet formidlet gjennom innklagede.
Som det fremgikk av annonsen, skulle leiligheten ha tre tilhørende boder. Ifølge kjøpekontrakten ble eiendommen ”kjøpt som den er”. Både i annonsen, på visningen og ved overtakelsen ble tre boder vist frem.
Av e-postkorrespondansen med borettslaget som leiligheten var tilknyttet, fremkommer problematikken som oppstod vedrørende bodene rett etter leilighetskjøpet. Klageren tok deretter kontakt med selgerens eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringsselskapet begrunnet sitt avslag med en henvisning til avhendingsloven § 3-8 og at den manglende boden ikke hadde hatt noen innvirkning på avtalen. Klageren opplever avslaget som meget urimelig siden det hele tiden har vært opplyst at leiligheten hadde tre boder.
Klageren har engasjert en ekstern takstmann som har vurdert boligens verdi, men verdivurderingen kan ikke ubetinget si om mangelen kunne ha påvirket klagerens beslutningsgrunnlag. Hadde klageren fått opplysninger om at leiligheten inneholdt bare to boder, hadde klageren ikke vært villig til å betale så mye for leiligheten.
Klageren mener at vilkårene i avhendingsloven § 3-8 er oppfylt og at det således foreligger uriktige opplysninger om eiendommen. Klageren viser til innklagedes undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren mener at kroner 75 000 av kjøpesummen skal tilbakeholdes. Klageren mener at saken kunne vært unngått dersom innklagede hadde sjekket om opplysningene som tidligere eier hadde gitt, var riktige.
Innklagede anfører:
Innklagedes oppdragsgivere (selgerne) hadde kjøpt leiligheten i juni 2009 og fikk i markedsføringen informasjon om at leiligheten benyttet to boder på loftet samt kjellerbod. De har i hele sin bo- og eiertid disponert to boder på loftet og én i kjelleren.
Under befaringen av eiendommen i forbindelse salgsforberedelsene informerte selgerne innklagede om at de hadde to boder på loftet, og salgsoppgaven knyttet til selgernes kjøp ble gjennomgått. I salgsoppgaven fremkom det at det var to boder på loftet.
Gjennom salgsprosessen og videre frem til overtakelsen var det ikke noe som tydet på at antall boder på loftet ikke skulle stemme. Verken i informasjonen som ble innhentet fra forretningsføreren, selgerne eller borettslaget fantes det noen holdepunkter for at det oppgitte antallet boder var feil. Slik innklagede ser saken, har all informasjon blitt innhentet i tråd med kravene som stilles i lov og forskrift. Det var ingen grunn til å betvile at det medfulgte to boder på loftet, og innklagede kan således ikke se at det er gjort noen feil fra innklagedes side.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder erstatning for feilaktige opplysninger vedrørende antall boder som medfølger leiligheten.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Det følger av salgsoppgaven at det medfølger ”2 boder på loft, samt kjellerbod”. Videre følger det av verdi- og lånetaksten av 23. januar 2012 at: ”det følger med to loftsboder og en kjellerbod”. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at materiellet måtte gi kjøperen et inntrykk av at det tilhørte tre boder til leiligheten.
Det følger av lovforarbeidene at meglers viktigste kilde til opplysninger om salgsobjektet er selgeren. I NOU 2006:1 s. 119 heter det således at ”… Oppdragsgiver er normalt meglers primære kilde til informasjon om eiendommen”. Det er likevel ingen tvil om at megler kan ha en plikt til å foreta selvstendige undersøkelser vedrørende forskjellige forhold som gjelder salgsobjektet m.v. Spørsmålet er om det foreligger en slik undersøkelsesplikt i dette tilfellet.
Reklamasjonsnemnda har i RfE 2005004 behandlet spørsmålet om megler hadde ansvar som følge av manglende boder. I avgjørelsen heter det:
”I spørsmålet om hvor langt det synes rimelig at eiendomsmegleren kontrollerer opplysninger, må utgangspunkt tas i meglerens strenge profesjonsansvar. Som det imidlertid er lagt til grunn i rettspraksis (Rt 1995 s. 1350, Rt. 1999 s. 408), er det likevel et visst spillerom for kritikkverdig atferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.
I denne saken kan innklagedes opptreden ikke karakteriseres som uaktsom med hensyn til den uriktige opplysning om boder. Det er riktignok spesielt med hele fire boder til en leilighet i en bygård, men i denne saken gjaldt det to leiligheter som var slått sammen. Innklagede har bygget på selgerens opplysninger. Opplysningene var bekreftet i taksten. Selv om eiendomsmegler har en selvstendig plikt til å undersøke selgerens opplysninger, foreligger det ingen grunn for innklagede til å tvile på selgerens opplysning om bodplass. Bodene var dessuten i bruk av selgeren på salgstidspunktet.]”
I den foreliggende saken gjelder det tre boder hvorav to boder på loftet og én bod i kjelleren. Antallet var ikke spesielt. Alle bodene hadde vært i bruk av selgeren i hele selgerens eiertid, og de var det fortsatt på salgstidspunktet. Opplysningene om antallet boder, som var bekreftet i taksten, fremgikk også av den tidligere salgsoppgaven som var utarbeidet av tidligere megler og nåværende forretningsfører da selgeren i sin tid kjøpte leiligheten. Det var gått relativt kort tid siden den tidligere salgsoppgaven var utarbeidet, og det var ingen ting som tydet på at forholdene var endret siden innklagedes oppdragsgiver kjøpte leiligheten. Det er dermed ingen særlige forhold som tilsier at innklagede burde foretatt undersøkelser utover det han hadde fått opplyst om antall boder fra selgeren.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.