Klage nr 2012106
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Garanti Eiendomsmegling Notodden
Saken gjelder: Håndtering av budrunde
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom formidlet gjennom innklagede. Visning ble gjennomført onsdag 13. juni 2012, og første bud innkom fredag 15. juni. På dette tidspunktet var alle ansatte ved innklagede meglervirksomhet på kurs og kontoret var stengt. Klagen dreier seg om håndteringen av dette budet, og klageren mener at innklagede har utført oppdraget på en slik måte at vederlaget må falle bort.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener innklagede begikk en ikke ubetydelig pliktforsømmelse i forbindelse med budprosessen, og krever således at innklagedes vederlag faller bort.
Visningen ble gjennomført onsdag 13. juni 2012, og seks interessenter skrev seg på visningslisten.
Klageren ble oppringt av en ansatt hos innklagede (A) mens han var på jobb fredag 15. juni ca kl. 14.45. Det hadde da kommet inn et bud på kr. 3 000 000 med frist til kl. 17.00. A opplyste
at han ikke fikk tak i ansvarlig megler på oppdraget og at han derfor ikke hadde tilgang til listen over interessenter. Klageren, som var opptatt på jobb, ba om å få ringe tilbake.
Da klageren ringte tilbake, fikk han bekreftet budet. Han fikk klart inntrykk av at A ikke hadde tilgang til interessentlisten og at klageren derfor måtte ta stilling til budet. Klageren reagerte spontant med at budet var for lavt, og han var ganske overrasket over at det ikke var aktuelt for A å kontakte andre interessenter. Klageren ringte sin kone som også reagerte sterkt på hendelsen. Klageren ringte tilbake til A og forlangte at han fikk ansvarlig megler til å ringe klageren.
Ca kl 15.45 ringte ansvarlig megler tilbake. Han var på kurs og hadde således heller ikke tilgang på interessentlistene. Ansvarlig megler forholdt seg i følge klageren passiv, og hadde heller ingen forslag til hvordan de skulle løse det oppståtte problemet. Klageren krevde at innklagede kontaktet budgiveren og forsøkte å få ham til å utsette fristen til over helgen slik at de andre interessentene kunne varsles når ansvarlig megler kom tilbake fra kurs.
De andre interessentene ble varslet lørdag 16. juni og boligen ble solgt mandag 18. juni. Den oppnådde salgssummen ble kr. 3 375 000, kr. 125 000 over takst og kr. 375 000 over det første budet.
Klageren og innklagede møttes for å diskutere fremgangsmåten ved salget. Utfallet av møtet ble at innklagede ikke ville redusere sitt vederlag idet klageren ikke hadde lidt noe økonomisk tap. Klageren presiserer at det ikke dreier seg om salgssummen, men håndteringen av budrunden fra innklagedes side.
Klageren har i ettertid fått vite om interessenter som ikke har klart å komme i kontakt med innklagede da de har ønsket å legge inn bud på eiendommen. Klageren har også fremlagt en uttalelse fra første budgiver i forbindelse med hans bud.
Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med det som kan forventes av en profesjonell aktør. Dersom klageren selv ikke hadde grepet inn, kunne det fått store økonomiske konsekvenser for klageren enten ved at huset hadde blitt solgt for kr. 375 000 lavere enn det faktisk ble, eller at det ikke hadde blitt solgt i det hele tatt. Hva som ville vært resultatet, blir bare spekulasjoner, men klageren påpeker likevel at sommerferien var rett rundt hjørnet på dette tidspunkt. Klageren ville kommet i en vanskelig situasjon ettersom han allerede hadde kjøpt ny bolig.
Innklagede anfører:
Fredag 15. juni var alle ansatte ved innklagede meglerkontor på kurs. Samme dag kom det inn ett bud på klagerens eiendom. Budet kom inn på ansvarlig meglers e-post med beskjed om å bekrefte at budet var mottatt. Slik bekreftelse ble ikke gitt da meglerkontoret ikke var bemannet denne dagen. Budgiveren forsøkte også å nå innklagede per telefon uten å lykkes, da ansvarlig megler hadde glemt sin jobbtelefon på kontoret denne dagen. Det presiseres av innklagede at visning ble lagt til onsdag nettopp fordi megleren skulle på kurs fredag.
Budet ble mottatt per telefon av A på hovedkontoret i x. Ifølge A prøvde han ikke å påvirke klageren til en avgjørelse, men informerte om de faktiske forholdene rundt budet og situasjonen. A formidlet budet til ansvarlig megler via sms og fikk til svar at det var flere interessenter.
Ansvarlig megler forlot kurset for å ringe til A. De diskuterte budet og innklagede opplyste at klageren hadde gitt uttrykk for at bud under prisantydning ikke var aktuelt.
Innklagede tok deretter kontakt med klageren og forklarte den oppståtte situasjonen. Han beklaget situasjonen, men kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen ”fatal handlingslammelse”. Det ble avtalt at han skulle ringe budgiveren for å forsøke å få fristen utsatt til mandag slik at andre interessenter kunne kontaktes lørdag. Budgiveren gikk med på å utsette fristen til kl. 12.00 mandag 18. juni.
Alle øvrige interessenter ble kontaktet lørdag. Da innklagede kontaktet klageren for å gi beskjed om dette, ga klageren beskjed om mulig etterspill. Innklagede spurte om dette betød at oppdraget ble sagt opp, hvorpå klageren uttalte at det kom an på utfallet av budrunden.
Etter budrunde ble boligen solgt for kr. 3 375 000, hvor nest siste bud ble inngitt av fredagens budgiver.
Innklagede har hatt to møter med klageren hvor de ikke har kommet til enighet. Innklagede er ikke enig i at det er utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra hans side, og bestrider dermed påstanden om bortfall av vederlag.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren opplyser at han var informert om at ansvarlig megler skulle på kurs fredag den 15. juni. Han var derimot ikke orientert om at hele kontoret var stengt og at det ikke ville være mulighet til å komme i kontakt med noen der. Tvert imot var klageren informert om at ansatt B skulle være backup slik at kursdagen ikke ville virke inn på budrunden.
Klageren mener ”fatal handlingslammelse” i denne sammenhengen er helt og fullt dekkende for hva innklagede gav inntrykk for gjennom telefonsamtalen. Det blir i følge klageren for passivt dersom man kun beklager at man har glemt telefonen og at man ikke har tilgang til interessentlisten. Det bør kunne forventes at en profesjonell yrkesutøver er i stand til å ta tak i en gitt situasjon, bestemme hva som trengs å gjøres for å hindre/rette opp fadesen, og faktisk iverksetter tiltak på eget initiativ. Klageren måtte, som tidligere nevnt, fortelle innklagede punkt for punkt hva som måtte gjøres.
Klageren opplevde særlig siste møte som en regelrett maktutøvelse for at han skulle resignere og frafalle sitt krav om bortfall av vederlag. Klageren opplevde en arrogant og kverulerende holdning. Innklagede var ikke villig til å erkjenne at han hadde opptrådt klanderverdig på noen måte.
Klageren mener innklagedes vederlag bør falle helt bort, subsidiært at det bør halveres.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede føler kjernen i saken er spørsmålet om i hvor stor grad megleren skal være tilgjengelig for selger og budgiver. Det er riktig at B var fullmektig på oppdraget, men hun var på dette tidspunkt på ferie og derfor ikke tilgjengelig som stedfortreder. Kontoret var i utgangspunktet stengt denne fredagen, og det hadde klageren blitt informert om.
Innklagede beklager at fraværsassistent på e-posten ikke var aktivert og at megler ikke var tilgjengelig per telefon.
Når det gjelder de omtalte møtene, så innklagede tidlig at det ville bli vanskelig å komme til enighet med klageren, og foreslo derfor allerede etter det første møtet at klageren burde få en uavhengig vurdering av saken ved å bringe den inn for Reklamasjonsnemnda.
Innklagede kan ikke se at det ut fra de momentene som har kommet frem, er noe grunnlag for å redusere det avtalte vederlaget.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Kjernen i saken dreier seg ikke om i hvor stor grad megleren skal være disponibel, men at det ikke ble gitt riktig informasjon til klageren og budgiveren, og at budet som kom inn fredag den 15. juni, ikke ble behandlet på en forsvarlig måte av innklagede. Videre dreier saken seg om innklagedes manglende vilje til å ta ansvar for sine feil.
Klageren anfører at han var informert om at ansvarlig megler hadde en stedfortreder som skulle være disponibel. Det var helt ukjent for ham at hun var på ferie. Klageren var ikke informert om at hele kontoret ville bli stengt. Dette ble ikke på noe tidspunkt formidlet til verken klageren eller interessenter. Klageren er blitt kjent med at to interessenter prøvde å komme i kontakt med kontoret den aktuelle fredagen for å legge inn bud.
Klageren er på ingen måte fornøyd med hvordan oppdraget ble gjennomført.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers håndtering av innkomne bud.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at partenes fremstilling har vært omfattende og det har blitt kuttet noe ned i partenes anførsler. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er partene uenige om hvorvidt klageren var varslet om at innklagede meglerforetak ville være stengt på grunn av kurs den aktuelle fredagen.
Å ta i mot og formidle bud er en sentral del av megleroppdraget. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1) skal megleren legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Reklamasjonsnemnda forstår innklagede slik at visningen ble lagt til onsdag 13. juni slik at budrunde og salg av eiendommen kunne skje i løpet av torsdag 14. juni. Da dette ikke skjedde, måtte innklagede ha forutsett at det kunne komme henvendelser på boligen også fredag 15. juni. At innklagede hadde stengt kontoret uten at noen var gitt i oppdrag å følge opp det aktuelle salget, er i strid med god meglerskikk. Det bemerkes at det i dagens elektroniske samfunn vil være mulig å være tilgjengelig både per e-post og telefon selv om man deltar på kurs.
Reklamasjonsnemnda mener innklagede her har tatt en unødvendig risiko på selgerens vegne, idet budgiveren kunne tenkes å gi opp da han ikke kom i kontakt med innklagede etter flere forsøk.
Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan vederlaget settes ned eller falle bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det kreves ikke at selgeren har lidt noe økonomisk tap. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er innklagedes opptreden såpass kritikkverdig at vederlaget på kr. 67 500 bør nedsettes med 50 prosent .
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget bør nedsettes med 50 prosent.