Klage nr 2012088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Jørund Knardal
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom for kroner 850 000 ved tvangssalg. Tingretten stadfestet klagerens bud den 12. februar 2009. Før boligen ble solgt, forelå det to takster på boligen. Da innklagede ble oppnevnt av tingretten, ble det innhentet en boligsalgsrapport som ble forelagt klageren før kjøpet. Klageren anfører at innklagede også skulle forelagt henne takstene i forkant av kjøpet.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Kravet gjelder erstatning i forbindelse med kjøp av en eiendom formidlet gjennom innklagede advokat. Eiendommen ble solgt ved tingrettens kjennelse om stadfestelse av bud den 12. februar 2009. Kjøpesummen var kroner 850 000.
I forbindelse med renoveringen har klageren avdekket at det forelå to takstrapporter fra før salget, samt en søknad om rivingstillatelse til kommunen, som konkluderte med at boligen ikke er egnet for renovering, men at den må saneres. Ved salget har innklagede forsømt å gi slik opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med å få og som ville hatt innvirkning på kjøpet.
Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn hva klageren hadde grunn til å tro. Som følge av dette har klageren fremmet krav om erstatning. Avviket mellom den presenterte og den faktiske tilstanden på huset har mange detaljer, men hovedpoenget er at det ikke er regningsvarende å foreta noen renovering av huset. Dette skyldes i stor grad omfattende angrep av mott og råte, som ikke var presentert ved salget av huset.
Etter overtakelsen begynte klageren å renovere huset. Det ble foretatt ikke ubetydelige arbeider, til en pris på rundt kroner 300 000. Underveis i dette arbeidet fikk klageren kunnskap om de øvrige takstrapporter som forelå, herunder: takstrapport av 13. november 2007, takstrapporten av 17. januar 2008 og søknaden om riving av 10. september 2007.
Taksten av 13. november 2007 konkluderte med at huset er et rivingsobjekt. I denne taksten er derfor verdien satt til tomteverdi fratrukket rivingskostnader. Takstmannen bygget sin vurdering særlig på omfattende råte- og mottangrep.
Taksten av 17. januar 2008 ga bygget en markedsverdi på kroner 750 000. Av rapporten fremgår at det blir tilrådd en «grundig gjennomgang/boligsalgsrapport før sal«, fordi det var «Teikn til sopp / råte og til lekkasje / fuktskadar«.
I ettertid er det fremkommet at takstmannen som sto for taksten av 13. november 2007, advarte selgerne mot salg nettopp på grunn av disse forhold. Takstmannen foretok en grundig vurdering av de samme forhold som takstmannen som foretok taksten av 17. januar 2008 påpekte, og han var klar i sin konklusjon på at huset ikke var renoveringsverdig.
Husets håpløse forfatning synes å ha vært grunnlaget til den uenighet mellom selgerne som utløste tvangssalget. Etter at klageren fikk kjennskap til de eldre takstene og dermed fikk en bedre oversikt over husets faktiske stand, innhentet hun en ny takstvurdering med mandat til å etterprøve de forutgående takster, herunder taksten av 8. januar 2011.
Taksten konkluderer med at det er «ikke økonomisk forsvarlig å renovere bygningen til brukelig stand. Bygningen bør rives«.
Innklagede har forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som han kjente til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Innklagede anfører:
For det første har klageren satt frem klagen for sent. Salgsoppgaven er av 21. november 2008. Bud ble inngitt fra klageren 20. januar 2009 og eiendommen ble overtatt 17. mars 2009. Klagen er fremsatt senere enn tre år og er således foreldet.
For det andre har innklagede ikke gjort feil som megler.
Den 18. september 2008 ble innklagede oppnevnt av tingretten som medhjelper ved tvangssalg. Oppdraget gjaldt et sameie som var oppløst etter tvangslovens regler. Sameierne var to søsken som hadde arvet en eiendom og var uenige om verdien. Sammen med saksdokumentene fra tingretten lå en verdivurdering fra en eiendomsmegler der markedsverdien var satt til kroner 900 000. Det var også en takst fra 13. november 2007 der markedsverdien var satt til kroner 102 000 og en takst fra 3. januar 2008 der markedsverdien var satt til kroner 750 000.
Da innklagede ble oppnevnt som medhjelper, bestilte innklagede en boligsalgsrapport fra en sivilingeniør. Rapporten er en langt grundigere gjennomgang av eiendommen enn takstene som tidligere hadde blitt foretatt. Rapporten er en ”Byggteknisk gjennomgang med – arealmåling verdi- og lånetakst”. Rapporten på 16 sider med tillegg av vedlegg er datert 5. november 2008. Markedsverdien er satt til kroner 1 100 000. I rapporten er det påpekt en rekke mangler. På side 4 og 5 står det (noen skrivefeil er rettet):
”En hovedkonklusjon er at bolighuset må betraktes som et rent renoveringsobjekt.” ”Enebolig oppført ca 1880”, ”Kjelleren er en ren råkjeller, dels med jordgolv som bør gjensttøpes elles dekkes med fuktsperre/plast. I nedbørsperioder må det påregnes fukt i kjeller ”, ”kledningen er av eldre dato med en del fuktskader og avskalling”, ”fuktskjolder i undertak/ takro, og det er konstatert fukt ned langs pipe”, ”noe mottangrep er konstatert”, ”fukt i stue 2. etg. Som stammer fra utett tak”, ”manglende pipebeslag gir risiko for fuktinntregning”, og ”noe mottskade/utflygningshull i trekonstruksjoner både i kjeller, kott i 2. etg og på kaldloft.”
Klageren mener at innklagede skulle ha lagt ved alle takstene som forelå. For det første har innklagede aldri sett noen salg hvor det har vært vedlagt mange takster. Men det viktigste er at det ikke var lagt ved eldre takster og verdivurderinger da innklagede hadde rekvirert en langt grundigere byggteknisk gjennomgang ved en boligsalgsrapport. Rapporten påpeker utførlige feil og mangler, og innklagede må ikke gjengi alle slags subjektive oppfatninger av eiendommen.
Klageren mener også at det skulle være opplyst en av takstmennene skrev at: ”Dagens eiere bør vurdere om det er fornuft i restaurering”. Dette er en subjektiv vurdering fra takstmannen som sivilingeniøren ikke var enig i etter en mer grundig gjennomgang. Det er viktig for innklagede at alle objektive feil og mangler ble lagt frem.
Klageren mener også at det skulle vært opplyst at arvingene i boet hadde søkt om tillatelse til riving av huset den 30. august 2007. Siden søknaden om riving ble trukket tilbake 22. oktober 2007 og det ikke lå noen søknad om riving eller rivingstillatelse da eiendommen skulle selges, så innklagede ingen grunn til å opplyse om dette. Hva slags planer en selger har på et tidspunkt må ikke opplyses.
Innklagede utlyste eiendommen for salg den 20.-22. november 2009. I annonsen fremgår det at ”oppussing og oppgradering må påregnes”. Siden det ikke kom bud på huset, ble eiendommen lagt ut for salg på nytt den 8. januar 2009 med en prisvurdering på kroner
750 000.
Den 13. januar 2009 startet en budrunde med flere budgivere. Klageren la deretter inn et bud på kroner 850 000. Klageren innga sitt bud fra Sverige og opplyst at hun hadde sett huset utvendig og ikke innvendig.
Klageren kjøpte således eiendommen usett. Dersom klageren hadde undersøkt eiendommen, hadde hun kunne se de manglene som har blitt oppdaget i ettertid. Det fremgår av salgsoppgaven på side 3:
”Eiendommen vert seld på tvangsal, og seljar kjenner ikkje til eigedommen. Eigedommen vert seld i den stand den er ved visning. På grunn av den avgrensa rett til å påberope seg feil og manglar vert interessentar særskilt oppmoda til å undersøkje eigedommen grundig før bodgjevning.”
På denne bakgrunn mener innklagede at klagen må avvises.
Klagerens ytterligere anførsler:
I forbindelse med kjøpet av eiendommen ble klageren forelagt en boligsalgsrapport og en salgsoppgave. Salgsrapporten viste at det var store renoveringsbehov på huset. Det ble også sagt at det var ”noe” barkebilleangrep i husets kjeller og takkonstruksjon. Det ble satt en teknisk restverdi på huset til kroner 675 000.
I en av de to tilbakeholdte rapportene ble derimot teknisk restverdi satt til kroner 0 og huset ble vurdert til å være så angrepet av barkebiller at så godt som hele grunnstammen, alle bærende konstruksjoner og skillet mellom etasjene var modne for utskiftning. Et så omfattende inngrep ville medføre at all indre kledning og gulv samt da selvfølgelig all innredning måtte fjernes før behandling og utskiftning av materialene. Kostnadsmessig ville dette bli dyrere enn rivning og nybygg.
Siden det er stor forskjell på ”noe” barkebilleangrep og en spredning av angrepet til alle bærende konstruksjoner hadde det vært av vesentlig betydning for kjøpet om denne kjente informasjonen hadde blitt meddelt klageren.
Uten at klageren kjente til de andre takstene samt tidligere innsendt og tilbaketrukket rivningssøknad gikk klageren i gang med indre renovering og utbedringer samt fornying av elektrisk anlegg til en verdi av ca kroner 260 000.
Klageren var selv på befaring i huset like etter kjøpet, men uten den erfaring og kunne ikke kjenne til at huset var i dårligere stand enn det som framkom av boligsalgsrapporten. Heller ikke at kommunens eiendomsavdeling som var på befaring kjente til dette. Kommunen ønsket en indre renovering og fornying av elektrisk anlegg og bad før boligen eventuelt ble utleid.
Både innklagede, tingretten og selgerne kjente til all informasjonen om huset men ingen syntes det var bryet verdt å framlegge denne for eventuelle kjøpere. Heller ikke etter kjøpet ble slik informasjon lagt frem. Derimot fikk klageren en ny verdivurdering fra innklagede etter den indre renoveringen i 2009 der han satte verdien til kroner 1 450 000 til tross sin kjennskap til husets egentlige tilstand.
Klageren sitter igjen med et boliglån på kroner 1 100 000 og et ubeboelig hus. Klageren forespør hvor hun skal finne restverdien på kroner 675 000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder erstatning for tap som er pådratt som følge av at innklagede ikke har vedlagt tidligere takster av eiendommen.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til tidligere eier, tingretten eller takstmannen vil ikke bli vurdert.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er kravet fremsatt så sent at det er foreldet, jf. foreldelsesloven § 3. Foreldelsesfristen er tre år beregnet med utgangspunkt i foreldelsesloven § 2.
Konklusjon:
Klagen avvises.