Klage nr 2012101

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Privatmegleren Oslo Skøyen

                                   Recidence Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:              Budgivning – forbehold

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede. Overtakelse var avtalt til 30. mars 2012. Kjøpesummen var kr. 14 200 000. Klagerne mener det ble gjort grove feil av innklagede i budprosessen.

 

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede samt hans advokat blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klagerne anfører:

Den 7. februar 2012 var klagerne var på visning i boligen, som var formidlet gjennom innklagede. Ved avsluttet visning var det lagt inn et bud på kr 13 000 000. I løpet av dagen den 8. februar kom det inn flere bud på eiendommen og klagerne sto kl. 13.57 med høyeste bud på kr. 13 500 000. Det neste budet som er ført inn i budjournalen, er klagernes bud på kr. 13 900 000 kl. 15.09. Dette budet ble avgitt etter opplysninger fra innklagede om at det var mottatt et bud fra A på kr. 13 700 000. Dette budet skal ha vært mottatt 15.02, men det ble først ført inn i budjournalen kl. 16.00. 

 

Dette påståtte budet er en e-post fra budgiver A til hans kone, som så er videresendt innklagede. Dette budet er ikke fremsatt ovenfor innklagede, det mangler underskrift og det har forbehold om finansiering. I e-posten opplyses det at A må selge sin bolig, samt at han er avhengig av et banklån på kr. 7 000 000. Forbeholdet er ikke tatt inn i budjournalen. Derimot er det skrevet ”Forbehold: se budskjema”. Det eksisterer i følge klagerne ikke noe slikt budskjema.

 

Neste bud som er innført i budjournalen, er As budforhøyelse til kr. 14 000 000, deretter høynet klagerne til 14 200 000. Selgeren kom med et motbud til klagerne på kr. 14 500 000, som klagerne avslo. Klagerne la inn ett nytt bud på samme sum som tidligere, 14 200 000, noe selgeren nå aksepterte.

 

Torsdag 9. februar kontaktet klagerne innklagede, og fortalte at de var usikre på om de ønsket å flytte inn i huset, og de ba innklagede kontakte A for å høre om han var interessert i å tre inn i klagernes bud. Senere samme dag fikk klagerne beskjed om at A ikke var interessert i å tre inn i verken klagernes bud eller budet på kr. 14 000 000, som hadde vært As siste bud dagen før. Dagen etter mottok klagerne brev fra innklagede med budjournalen. Klagerne oppdaget da at det var notert at As bud var inngitt med forbehold, men ikke hva dette innebar. Etter kontakt med innklagede den 13. februar der klagerne ba om å få se As budskjema, fikk de As e-post tilsendt sammen med en bekreftelse fra innklagede på at det ikke fantes noe budskjema. Klagerne svarte i e-post at de var overrasket over at A hadde budt med forbehold om finansiering uten at klagerne hadde blitt informert om dette. Klagerne mener dette er en så vesentlig opplysning for deres budgivning at innklagede var forpliktet til å opplyse om forbeholdet.

 

Klagerne mener budet fra A aldri burde vært godkjent av innklagede, da det lider av alvorlige mangler av både formell og innholdsmessig art. Når det gjelder innholdet, har budet forbehold om finansiering. Klagene mener verken A eller innklagede har undersøkt med As bankforbindelser om det var mulig for A å få et slikt lån. Klagerne mener A ikke ville fått et slikt lån på bakgrunn av As inntekt. De henviser videre til at As forbehold forutsetter at hans nåværende bolig selges for kr. 18 000 000. Klagerne etterlyser dokumentasjon på at det er mulig for A å selge til denne summen. Klagerne anfører at As bolig ble solgt for kr. 18 000 000 til en utbygger 6. juni. De mener det faktum at salget skjedde så sent beviser at A ikke var klar for å være med i en budrunde den 8. februar.

 

Klagerne mener videre at As bud led av formelle mangler. E-posten fra A til hans kone, som deretter ble sendt innklagede, oppfyller etter klagernes syn ikke kravene som må oppfylles av et første bud. Budet er ikke fremsatt ovenfor innklagede eller selger, og det er heller ikke signert. Budet oppfyller derfor ikke kravet om at første bud skal være skriftlig.

 

Klagerne mener at budet, som led av slike mangler, aldri skulle vært akseptert av innklagede.

De mener at innklagede hadde plikt til å opplyse dem om slike forbehold og mangler ved konkurrerende bud som var egnet til å påvirke deres budgivning. Klagerne hadde høyeste bud på kr. 13 500 000 før A kom inn i prosessen. De anfører at de ikke ville økt sitt bud dersom de hadde fått de relevante opplysningene om As bud. De mener at innklagede på dette punkt har brutt retningslinjene for budgivning, som i dette tilfellet også var kontraktsmessig bindende. Klagerne mener videre at dette er et grovt brudd på profesjonsansvaret.

 

Klagerne mener også at det er grunn til å anta at budjournalen er bevisst feilført av innklagede. Videre at grunnen til at As bud ikke er ført inn i budjournalen før innklagede mottok klagernes budforhøyelse er at innklagede ikke ville risikere at A endte med høyeste bud. Klagerne mener videre at innklagede har formulert seg slik i budjournalen for å skjule As forbehold for klagerne. Denne mistanken ble ytterligere styrket ved at innklagede senere på direkte spørsmål nektet å utale seg om As forbehold.

 

Klagerne mener videre at budjournalen er direkte feilført. Klagerne la ikke inn et siste bud på kr. 14 200 000. Det var derimot selgeren som kom tilbake til klagerne med tilbud om å kjøpe til denne summen. Klagerne mener innklagede bevisst har feilført budjournalen slik for å distansere seg fra manglene rundt As bud og etablere en ny budprosess mellom klagerne og selger. Klagerne mener feilføring av budjournal i seg selv burde være tilstrekkelig til at budrunden ble erklært ugyldig.

 

Klagerne påpeker at det på visning ble utdelt informasjon om eiendommen, samt retningslinjene som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler ved budgivning. Dette ble oppfattet slik at budrunden skulle gjennomføres i henhold til disse retningslinjene. Klagerne mener at brudd på disse retningslinjene ikke bare vil være et brudd på god meglerskikk, men også et kontraktsbrudd.

 

Klagerne krever sitt økonomiske tap dekket av innklagede. Dette utgjør forskjellen mellom deres bud før A kom inn i budprosessen kr. 13 500 000 og kjøpesummen kr. 14 200 000, altså kr. 700 000.

 

Innklagede anfører:

Den 7. februar 2012 ble visning avholdt i boligen der innklagede var representant for selgeren. Budrunden ble startet samme dag og avsluttet dagen etter ved at klagerne godtok et motbud fra selgeren på kr. 14 200 000.

 

Dagen etter at budrunden var avsluttet informerte klagerne om at de var usikre på om de likevel ønsket å kjøpe eiendommen. De var imidlertid klar over at det var inngått bindende avtale. Klagerne skal kort tid etter ha anført at de ikke var bundet av sin aksept da en annen budgiver hadde lagt inn bud med forbehold. Det ble bestridt av både innklagede og selgeren at det forelå forhold ved gjennomføringen som førte til at klagerne ikke var bundet. Det ble fastholdt at det var inngått avtale om salg av eiendommen til kr. 14 200 000. Klagerne gikk ikke videre med saken og salget ble gjennomført som avtalt. Kjøpekontrakt ble signert 29. mars 2012.

 

Bindende avtale

Klagerne anfører i sin klage at budprosessen skulle vært erklært ugyldig, og at de følte seg tvunget til å gjennomføre kjøpet. Innklagede bemerker at både innklagede og selgeren kun gjorde oppmerksom på at de var av en annen oppfatning enn klagerne, og kjøpet ble så gjennomført.

 

Formelle mangler ved bud

Innklagede bestrider at det foreligger slike formelle feil som klagerne anfører. Budet ble mottatt på e-post, noe som er en hensiktsmessig måte å motta bud på i dagens teknologiske hverdag. Innklagede tok kontakt med selgeren og leste opp budet og e-postens innhold, samt refererte fra telefonsamtale med klagerne. Selgeren ønsket å gå videre med denne budgiveren, og anså dette som et bud uten reell risiko. At budet ikke skulle være gyldig på grunn av formelle feil er således ikke riktig.

 

Finansieringsforbehold

Klagerne anfører i hovedsak at budet fra en konkurrerende budgiver inneholdt et finansieringsforbehold, og at innklagede burde formidlet dette til klagerne. Innklagede mener det som refereres til som et finansieringsforbehold er av en slik karakter at det ikke var nødvendig å informere andre budgivere om dette. Budet på kr. 13 700 000 hadde et forbehold formulert slik:

 

”Forbehold: finansiering

[…]

Info: har bud på egen bolig på 18.000.000.

Skal betale ned gjeld med 3,5 mill. av dette.

Har hytte på Geilo ca verdi 2,5 mill uten lån.

Vil sitte igjen med lån etter kjøp av [x eiendom] på 7 mill.”

 

Selgeren var villig til å akseptere As bud til tross for dette forbeholdet. Bakgrunnen var at selgeren anså det som lite sannsynlig at finansieringsforbeholdet ville komme til anvendelse.

 

Innklagede vurderte det slik at dette i realiteten ikke var et finansieringsforbehold, men informasjon om finansieringsform. Hvilken formulering budgiveren har benyttet endrer ikke denne oppfatningen. Budgiver A hadde mottatt et bud på egen eiendom på kr. 18 000 000, men han ønsket ikke å godta dette budet før han visste om han fikk kjøpe denne eiendommen. Når det forelå et slikt bud på As eiendom, var det ikke anledning for A til å avslå dette budet for så å trekke seg fra handelen med henvisning til forbeholdet. Det var derfor liten sannsynlighet for at forbeholdet ville bli benyttet.

 

Innklagede bemerker at det ikke var noe som tilsa at A ville ha problemer med å finansiere kjøpet av eiendommen, ettersom dette var en eiendom som var rimeligere enn den han allerede eide. Innklagede bemerker også at A i ettertid faktisk har solgt eiendommen sin for kr. 18 000 000.

 

Innklagede mener vurderingen av forbehold og hvorvidt andre budgivere skal informeres om disse, er noe som ligger innenfor en meglers skjønnsmargin i budprosessen. Innklagede mener at det etter dette ikke foreligger noe ansvarsgrunnlag, noe som er en forutsetning for at et krav om erstatning skal være berettiget.

 

Innklagede anfører videre at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom unnlatelsen av å gi informasjon om forbeholdet og det tapet klagerne påstår å ha hatt. Budrunden med budgiver A var formelt avsluttet, og det var selgerens motbud som dannet grunnlag for handelen. Videre er det ikke sannsynlig at klagerne ville opptrådt annerledes dersom de hadde fått informasjon om forbeholdet. Selgeren var villig til å selge til A til tross for forbeholdet, og klagerne måtte således fortsatt budt høyere for å få sitt bud akseptert. Innklagede anfører også at selgeren ikke ville solgt for kr. 13 500 000, og beregningen av tap er således feil. Dersom budrunden ikke hadde fortsatt, ville klagerne ikke fått kjøpt eiendommen og kravet til årsakssammenheng er således ikke oppfylt.

 

Endelig anføres at klagerne ikke har lidt noe økonomisk tap. Prisen på kr. 14 200 000 lå langt under både takst og innklagedes prisvurdering. Taksten var på kr. 17 000 000 og prisantydningen var satt til kr. 14 900 000.

 

Innklagede ber Klagerne opplyse om boligen er solgt, og om det således er realisert et tap.

 

Brudd på god meglerskikk

Innklagede mener han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk idet det ikke forelå slike forbehold som nevnt i punkt 3 i retningslinjene for budgivning.

 

Innklagede mener klagernes erstatningskrav på kr. 700 000 må avvises.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne opplyser at eiendommen ikke er solgt. Den leies for tiden ut og klagerne planlegger å flytte dit om et par år.

 

I klagernes brev av 6. juli 2012 ba de om at innklagede skulle dokumentere budet på As eiendom på det tidspunkt A la inn bud på eiendommen. Klagerne ønsket å se om budet på kr. 18 000 000 var et bindende bud eller om det var inngitt med for eksempel forbehold om at utbyggers utbyggingsplaner ble godkjent. Klagerne mener at dette kan være tilfelle da eiendommen først ble solgt til utbyggeren den 6. juni 2012.

 

Klagerne anfører videre at innklagede ikke har opplyst hvilke undersøkelser han foretok for å undersøke As evne til å finansiere kjøpet av eiendommen.

 

Klagerne er uenige i innklagedes tolkning av forbeholdet. Et forbehold om finansiering vil i følge klagernes tolkning, gi budgiveren stor frihet i forhold til om han ønsker å stå ved budet eller ikke. Klagerne anfører at det ikke virker som innklagede har foretatt noen undersøkelser av verken budet på As eiendom eller om han var i stand til å reise nødvendig bankfinansiering. Klagerne mener budet fra A ikke var reelt og at det kun var tatt inn i budrunden for å presse deres bud opp.

 

I forhold til økonomisk tap anfører klagerne at eiendommen hadde blitt markedsført i flere måneder uten at det var kommet inn noe tilfredsstillende bud. Klagerne hadde høyeste bud på kr 13 500 000 før A la inn sitt bud. Når alle uregelmessighetene knyttet til budrunden ble oppdaget, var klagernes krav at de ble fristilt og at budrunde ble gjennomført på nytt. Det ble allerede morgenen etter budrunden avklart at A ikke ønsket å kjøpe eiendommen. Høyeste bud utenom klagerne var da kr. 13 300 000.

 

Klagerne mener taksten på eiendommen åpenbart var alt for høy, og at innklagede på et tidlig tidspunkt burde innhentet ny takst. Klagerne anfører at de på visningen ble oppmuntret til å legge inn bud på kr. 13 00 000. Klagerne anser det også som totalt utelukket at de ville ha økt sitt bud over kr. 13 500 000 dersom de var gitt relevante opplysninger om budet fra A.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser til klagernes krav om at innklagede dokumenterer budet på As eiendom. Innklagede mener dette ikke er relevant i forhold til om det forelå formelle mangler ved As bud på eiendommen. I tillegg synes innklagede det er underlig at dette spørsmålet stilles idet det er opplyst at A solgte sin bolig for kr. 18 000 000.

 

Videre er det fra klagernes side ønsket opplyst hvilke undersøkelser innklagede gjorde i forhold til bankfinansiering hos A. Det vises til at selgeren ble forelagt budet fra A og var villig til å godta dette på de vilkår som forelå. Innklagede vurderte det også slik at det ikke var nødvendig med ytterligere undersøkelser da det ikke var forhold som tilsa at A ville ha vanskeligheter med finansiering.

 

Klagerne har i sine kommentarer anført at kjøperen har stor frihet med hensyn til om han senere ønsker å løfte forbeholdet eller ikke. Det bemerkes at dette ikke er riktig tolkning av virkningen av et slikt forbehold. Det understrekes at forbeholdet kun kan påberopes dersom det har vært reelt. Innklagede tar avstand fra klagernes påstand om at budet ble lagt inn for å presse opp prisen på boligen.

 

Innklagede fastholder at det ikke foreligger et økonomisk tap, og at det dermed ikke er grunnlag for erstatning. Alle forhold i saken tilsier at klagerne gjorde et god kjøp og følgelig ikke har lidt et tap som kan kreves erstattet.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder budgivning og opplysninger vedrørende forbehold.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at klagernes fremstilling har vært omfattende og at deres anførsler er forkortet noe. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

 

Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klagerne og innklagede. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. Det ligger utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å erklære budrunden for ugyldig slik klagerne synes å ønske.

 

Hovedspørsmålet i denne saken dreier seg om hvorvidt en megler er forpliktet til å opplyse andre budgivere om forbehold i innkomne bud.

 

En oppdragstaker skal, så langt det er nødvendig og mulig, orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2) tredje punktum. Av de nevnte retningslinjene for budrunde punkt 1 følger det at megler skal opplyse om aktuelle bud, herunder relevante forbehold.

 

I den foreliggende saken ville selgeren akseptere bud fra A til tross for ”forbeholdet”. For klagerne var den andre budgiveren dermed en reell konkurrent ved budgivningen. Opplysningsplikten om forbehold gjelder ifølge forskriften § 6-3 (2) tredje punktum bare ”så langt det er nødvendig og mulig”. Innklagede kan derfor ikke kritiseres for manglende opplysninger om den konkurrerende budgiverens ”forbehold”.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er godtgjort at klagerne ville fått kjøpe eiendommen for kr. 13 500 000.

 

Reklamasjonsnemnda er for øvrig enig med innklagede i at kravet til skriftlighet ikke utelukker at første bud kan gis gjennom e-post, jf. f.eks. Røse Solli: Første bud på e-post eller sms, Eiendomsmegleren 5-2008 s. 37.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.