Klage nr 2012062

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. oktober 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Terra Eiendomsmegling Sogndal AS

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Innklagede formidlet flere leiligheter i et leilighetskompleks under oppføring. Klageren var interessert i, og kjøpte, en av disse leilighetene våren 2012. Tvisten dreier seg om hvilken pris som var avtalt i den muntlige kjøpsavtalen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Innklagede formidlet flere leiligheter på vegne av selgeren som var utbygger. Leilighetene skulle ferdigstilles i august 2012.

 

Første kontakt mellom klageren og innklagede var 20. mars 2012. Innklagede skal da ha opplyst at to leiligheter var ledige, begge til pris kr. 2 275 000. Klageren ønsket å reservere den ene av leilighetene. Etter en stund ble han kontaktet av innklagede med beskjed om at leiligheten allerede var reservert for noen andre, og klageren fikk da reservert den siste leiligheten til seg. Den 29. mars var klageren på visning, og det ble da avtalt at klageren skulle sende innklagede et finansieringsbevis på avtalt pris, kr. 2 275 000, innen kl. 10 dagen etter.

 

Klageren hadde finansiering gjennom sin bankforbindelse og sendte som avtalt finansieringsbevis til innklagede via e-post. Da klageren ikke mottok noe bekreftelse på at e-posten var mottatt, sendte klageren samme kveld en sms til innklagede. Klageren mottok

 

bekreftelse per sms, og det ble avtalt at kjøpekontrakt skulle signeres førstkommende mandag. Denne signeringen ble i etterkant avlyst av innklagede og klageren purret fire ganger før innklagede satte i gang arbeidet med å utforme kjøpekontrakt den 18. april. I denne forbindelse hevdet innklagede for første gang at prisen var kr. 2 524 000.

 

Klageren konfronterte innklagede med at finansieringsbeviset lød på kr. 2 275 000 og at det var den summen de hele tiden hadde snakket om. Innklagede skal da ha påstått aldri å ha mottatt noe finansieringsbevis fra klageren og heller ikke å ha gitt uttrykk for at noe slikt bevis var mottatt. Innklagede skal ha anført at klageren måtte ha inngitt budet på budskjema for at det skulle vært gyldig, samt at det aldri var akseptert noe bud på kr. 2 275 000.

 

I etterkant av dette kontaktet innklagede en annen kjøper i samme boligkompleks, og ga utrykk for at klageren hadde en uheldig sak. Innklagede skal ha spurt om denne kjøperen hadde opplyst prisen til klageren. Innklagede mente at klageren burde vite at prisen var en annen. Klageren mener innklagede her bryter eiendomsmeglingsloven § 3-6 om taushetsplikt.

 

Klageren tok etter dette kontakt med utbyggeren. Saken ble tatt opp i styremøte hos utbyggeren. I en samtale mellom klageren og utbyggeren kom det frem at prisen på kr.
2 524 000 også er feil. Prisen på leiligheten er ifølge utbygger kr. 2 475 000.

 

Den 25. april sendte klageren et brev til innklagede der han krevde at det ble opprettet kjøpekontrakt på den avtalte prisen. Innklagede på sin side holdt fast ved at det ikke eksisterte verken tilbud eller avtale om kjøp til kr. 2 275 000. Videre i dette brevet påsto innklagede at klageren hadde fått et avslag på kr. 24 000. Dette er feil. Klageren fikk et tilbud om avslag på kr. 5000 på varmekablene, samt at han ble tilbudt å slippe å innbetale forskuddet.

 

Den 8. mai tok klageren på nytt kontakt med utbyggeren og fremsatte et forslag til løsning. Forslaget gikk ut på at utbyggeren skulle holde tilbake kr. 200 000 av meglerhonoraret og at avtale skulle inngås på det opprinnelige beløpet. Klageren foreslo også at en uavhengig advokat kunne vurdere hvorvidt det var inngått avtale om kjøp. Utbyggeren skal ha sagt seg enig i at dette var et godt forslag. Saken ble på nytt tatt opp i styremøte hos utbyggeren. Der ble forslaget avslått.

 

Klageren mener at avtale er inngått og at innklagede har opptrådt i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven. I tre uker fra godkjennelse av kjøp til forslag til kjøpekontrakt ble lagt frem, hadde innklagede latt klageren tro at kjøpet var i orden og bekreftet det gjentatte ganger.

 

Klageren krever at det opprettes kjøpekontrakt på kr. 2 275 000. Klageren mener videre at innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 da han aldri har mottatt noen salgsoppgave og har mottatt feil informasjon om pris gjentatte ganger. Videre har innklagede handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1), da han ikke har opptrådt med omsorg for begge parters interesser.

 

Klageren mener også at ansvarlig megler, som er utdannet advokat, har opptrådt i strid med regler for god advokatskikk utarbeidet av Advokatforeningen.

 

Klageren sendte den 13. august et tillegg til klagen. Av dette brevet fremgår det følgende:

 

Klageren, med bistand av sin advokat, fremmet forslag overfor utbyggeren om at kontrakt ble signert på kr. 2 475 000 med forbehold i kontrakten om at prisen anses som feil og at det ville bli reist krav om tilbakebetaling av differansen. Dette ble gjort fordi innflytning nærmet seg, og i tillegg har klageren allerede lagt ned mye tid og penger i leiligheten. Utbyggeren godtok ikke et slikt forbehold og anførte at det ikke ville bli signert en kontrakt med dette forbeholdet.

 

I mellomtiden var det lagt andre fliser på badet enn klageren hadde bestilt. Da flisene ble fjernet, ble deler av veggene ødelagt. Utbyggeren ønsket kun å sparkle over hullene og legge nye fliser over.  Klageren på sin side mente at hele badet måtte rives og gjøres på nytt. Utbyggeren nektet å diskutere denne saken med klageren da kjøpekontrakt ikke var signert mellom partene. Klageren ble satt i en stilling der han enten måtte signere kontrakt på kr.
2 475 000 eller risikere å få et bad som det ved videresalg måtte opplyses om at grunnarbeidet under flisene ikke er utført riktig. Dette kunne bli et problem ved videresalg. Klageren vurderte det slik at det var viktig at badet ble riktig utført og signerte derfor kjøpekontrakt på kr. 2 475 000. Klageren anfører at han på denne måten ikke har godtatt dette som kjøpesum, men at han fastholder at det var inngått avtale på kr. 2 275 000.

 

Klageren krever etter dette erstattet sitt økonomiske tap på kr. 200 000 av innklagede.

 

Klageren anfører videre at avtalen om kjøp til kr. 2 275 000 ble inngått den 30. mars. Innklagede endret sitt syn den 18. april. I mellomtiden hadde klageren bestilt endringer ut ifra en standard leilighet fra tre leverandører. Det er således på det rene at både klageren, innklagede og utbyggeren mente det var inngått en avtale om kjøp. Bestillinger fra disse underleverandørene ville ikke blitt gjort dersom klageren hadde trodd at prisen var kr. 200 000 høyere enn det avtalte beløp. Det må være klart at innklagede trodde det var inngått en avtale, siden han har informert utbyggeren om at leiligheten var blitt solgt til klageren. Utbyggeren ville ikke inngått avtale om blant annet endringer av gang med legging av varmekabler med klageren dersom han ikke var av den oppfatning at det var inngått en bindende avtale.

 

Til opplysning er det snakk om en leilighet i et nyoppført leilighetskompleks på totalt 12 leiligheter. Klageren har gjentatte ganger forsøkt å få tak i prospektet og mottok dette første gang etter at kjøpekontrakt på kr. 2 475 000 ble signert. I innklagedes budjournal er den opprinnelige avtalen på kr. 2 275 000 ikke nevnt.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at klageren var vel kjent med at prisen på leiligheten var kr. 2 525 000, senere endret av selger til kr. 2 500 000. Innklagede mener det ikke foreligger brudd på verken god meglerskikk eller andre lover og regler.

 

Innklagede anfører at klageren ble gjort kjent med prisen den første gangen han ringte innklagede. I den forbindelse viser innklagede til dokumentet ”prosjektstatus eiendom” som skal ha blitt åpnet på pc-en hver gang det kom en henvendelse om leilighetene. Her fremkommer at leilighet 106 og 107 hadde en pris på kr. 2 524 000.

 

Klageren skal ved den første henvendelsen ha meddelt at han ikke ønsket å få prospektet tilsendt da han allerede hadde sett dette hos en kamerat. For innklagede ville det vært lett å sende dette som vedlegg til e-post dersom klageren hadde ønsket det.

 

Klageren ble også gjort kjent med prisen på visning. Fordi innklagede hadde reist rett hjemmefra til visningen, hadde han ikke prospektet tilgjengelig. Innklagede husket ikke den eksakte prisen, men han opplyste at den var ca. 2 500 000. Klageren skal ha opplyst at han var vel kjent med prisen da hans kamerat hadde kjøpt en tilsvarende leilighet. Klageren skal videre ha argumentert med at prisen for leiligheten burde være lavere enn den kameraten hadde kjøpt, da utsikten var blokkert av en enebolig. Selgeren satte senere ned prisen til kr.
2 500 000.

 

Da klageren senere anførte at han hadde fått tilbud om å kjøpe leiligheten for kr. 2 275 000, kontaktet innklagede klagerens kamerat. Kameraten opplyste at klageren var kjent med prisen på hans leilighet, samt at prisen var den samme som på den leiligheten klageren ønsket å kjøpe.

 

Innklagede anfører at klageren ikke la inn noe bud før den 6. juli. Budet er på kr. 2 500 000 og ble akseptert ved brev datert 11. juli 2012.

 

Innklagede mener finansieringsbeviset ikke er å anse som et bud. Det er riktig at det ble mottatt et finansieringsbevis fra klageren. Grunnet andre gjøremål ble dette ikke lest før en tid etter mottakelsen. Klageren ble da straks informert om at finansieringsbeviset ikke tilsvarte kjøpesummen. Innklagede opplyste klageren i telefonsamtale den 27. mars at han måtte sende bud på leiligheten snarest. Innklagede forklarte hva budet skulle inneholde og lovet å reservere leiligheten til budet forelå.  Innklagede anfører at en bekreftelse på sms om at finansieringsbeviset er mottatt med ”ok” ikke kan være å anse som et bindende tilbud om at leiligheten skulle selges for lavere pris enn det som tidligere var meddelt klageren.

 

Innklagede mener også at klageren har bundet seg ved å signere avtale om kjøp den 27. juli uten at det er tatt forbehold om at prisen er feil.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren henviser til innklagedes anførsel om at han hadde et dokument på sin pc som han åpnet da klageren første gang tok kontakt. Klageren mener dette ikke stemmer da innklagede opplyste at han satt i bilen på vei hjem fra en rettssak da klageren tok kontakt. Klageren fastholder at han ble informert om at prisen var kr. 2 275 000 ved denne henvendelsen. Klageren har heller aldri uttalt at han ikke ønsket å få prospektet tilsendt.

 

I forhold til visningen anfører klageren at innklagede skulle på ferie etter deres første samtale. Klageren ble således oppfordret til selv å reise og se på leiligheten, noe han også gjorde. Leilighetene sto åpne da de var under bygging. Etter dette forsøkte klageren flere ganger å få kontakt med innklagede, både via sms og telefon. Den 29. mars kl. 8.20 ringte klageren innklagede for å avtale visning. Klageren ble bedt om å ringe tilbake senere på dagen, noe han gjorde både kl. 15.12 og kl. 16.43. I den siste samtalen ble visningen avtalt til kl. 18.00 samme dag. Innklagede hadde således god tid til å ta med seg et prospekt til visningen.

 

Klageren avviser at han prøvde å prute ned prisen på visningen og at dette førte til at utbyggeren satte ned prisen. Det var derimot innklagede som påpekte at dette var den minst attraktive leiligheten da utsikten var dårligere enn for de andre leilighetene. Klageren anfører at utbyggeren har uttalt at prisen aldri ble satt ned.

 

Innlevert budskjema er ikke et absolutt formkrav ved kjøp av en ny leilighet der det ikke foregår noen reell budrunde. Det kreves kun et tilbud og en aksept. På avtaletidspunktet den 30. mars hadde innklagede heller aldri opplyst om at det var et krav at budskjema ble fylt ut.

 

Innklagede anfører i sitt tilsvar at han umiddelbart tok kontakt med klageren da han så at finansieringsforbeholdet ikke stemte med prisen. Denne opplysningen stemmer imidlertid ikke, i følge klageren. Innklagede opplyste først om det han mente var den riktige prisen etter at klageren hadde purret fire ganger på å få signere kjøpekontrakt.

 

Klageren henviser til innklagedes anførsel om at leiligheten ikke skulle selges til andre mens tvisten pågikk. Dette er ikke riktig. I den forbindelse viser klageren til e-post fra innklagede datert 14. mai 2012 kl. 09.41 der det står:

 

 ”Leiligheten vil antakelig bli solgt i løpet av uken. [Innklagede] kan ikke ri[si]kere å bli sittende igjen med en leilighet som ikke blir solgt. Jeg har nå flere interessenter.”

 

På bakgrunn av dette ble klageren usikker og kontaktet tingretten samme dag med spørsmål om muligheten for å begjære midlertidig sikring.

 

Innklagede skriver at klageren har godtatt prisen ved å signere kontrakten datert 27. juli 2012 uten å ta forbehold. Dette ble imidlertid gjort fordi utbyggeren opplyste at han ikke ville signere en kjøpekontrakt som inneholdt klagerens forbehold.

 

Klageren henviser til at det frem til 18. april aldri ble omtalt noen pris høyere enn kr. 2 275 000, verken muntlig eller skriftlig. Det fremgår av e-post datert 30. mars at klageren ønsket å kjøpe leiligheten for den oppgitte prisen på kr. 2 275 000.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at riktig pris ble opplyst ved første telefoniske kontakt mellom partene. Innklagede henviser til at han har et ufravikelig prinsipp om at han aldri oppgir pris eller andre opplysninger om et salgsobjekt dersom han ikke har oppslaget på pc-en eller annet skriftlig grunnlag foran seg. Prospektet ble sendt senere på anmodning fra klageren, men ikke ved først kontakt fordi klageren opplyste at han allerede hadde det.

 

Klageren ble igjen kjent med prisen på visning. Av prospektstatusen fremgår at den opprinnelige prisen på leiligheten ikke var kr. 2 500 000. Denne ble utfylt sammen med utbyggeren.

 

Klageren ble, etter varsel om midlertidig forføyning, opplyst at leiligheten ikke ville selges til andre mens tvisten pågikk. Innklagede fastholder at klageren har godtatt prisen ved å signere kjøpekontrakt uten å påføre et forbehold.

 

Innklagede fastholder at han ikke har handlet i strid med god meglerskikk eller andre gjeldende regler.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder tvist om avtalt kjøpesum og saksbehandlingen.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og saksfremstillingen har blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått seg forelagt alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er mye av kommunikasjonen skjedd via telefon og sms. Hvilken pris som er muntlig opplyst, kan nemnda således ikke ta stilling til.

 

Reklamasjonsnemnda konstaterer imidlertid at det ikke finnes noe dokumentasjon for at det var avtalt en pris på kr. 2 275 000. At klageren i e-post av 30. mars har gitt uttrykk for at han ønsket å kjøpe leiligheten for dette beløpet, viser ikke at det er inngått avtale om denne prisen. Heller ikke kjøperens finansieringsbevis på kr. 2 275 000 er nok til å konstatere at det foreligger noen avtale.

 

Reklamasjonsnemnda står da tilbake med at klageren den 27. juli 2012 har signert kjøpekontrakten med kjøpesummen kr 2 475 000 uten å ha tatt noe forbehold overfor selgeren i kontrakten. Kjøpesummen er i samme nivå som all annen skriftlig dokumentasjon i saken.

 

På bakgrunn av den dokumentasjon som er fremlagt for Reklamasjonsnemnda, har Nemnda ikke grunnlag for å kritisere innklagede for at prisen ble høyere enn klageren hadde tenkt seg.

 

Klageren kritiserer innklagede også for ikke å ha hatt med seg et prospekt til visningen den 29. mars kl. 18.00. Reklamasjonsnemnda mener generelt at meglere bør sørge for at prospektet er tilgjengelig på visningen. I den foreliggende saken opplyser klageren imidlertid at visningen ble avtalt kl. kl. 16.43, altså en time og 17 minutter før visningen. Tatt i betraktning den knappe tiden, mener Reklamasjonsnemnda at det må være unnskyldelig at prospekt ikke ble fremlagt på visningen.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.