Klage nr 2012107

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. oktober 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Sagene

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede i mars 2012. Klagen dreier seg om innklagedes håndtering av budrunden, samt rådgivningen gitt til klageren i forbindelse med aksept av bud.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede i mars 2012. Taksten var angitt til kr. 2 650 000 og klageren og innklagede ble enige om at prisantydningen skulle settes til kr. 2 490 000.

 

Budrunde ble avholdt den 19. mars 2012, og det innkom en rekke bud. I tidsperioden kl. 11.48- 12.21 ble det inngitt fire bud, hvorav ett hadde frist til kl. 12.15 og de tre andre til

 

12.20. Det høyeste budet lød på kr. 2 450 000. Innklagede ringte klageren flere ganger under budrunden med opplysninger om budene. Klageren hadde problemer med å oppfatte hva innklagede sa og måtte flere ganger be om at innklagede gjentok det som var sagt. Som følge av det høye tempoet i budrunden følte klageren seg noe presset og usikker på hvordan hun skulle gå frem. På direkte spørsmål skal innklagede ha svart at han ikke trodde det ville komme inn flere bud. Klageren valgte derfor å akseptere budet på kr. 2 450 000.

 

Kl. 12.28 kontaktet innklagede budgiveren med det høyeste budet og aksepterte budet på vegne av innklagede. Samtidig kom det et bud fra budgiver x på kr. 2 500 000 via mms. Dette budet ble det ikke tatt stilling til.

 

I følge x hadde han ringt innklagede kl. 11.45 og ble orientert om budet som da forelå. Han opplyste at han ville legge inn et bud og ble instruert om å ta et bilde av budskjemaet og sende det på mms. X ble per sms holdt orientert om de øvrige budene som kom inn og sendte så inn sitt bud kl.12.28. Dette ble bekreftet mottatt av innklagede kl. 12.29. Det er uenighet mellom innklagede og x om hvor tydelig han var med tanke på intensjonen om å legge inn et bud. I forhold til klageren informerte innklagede om at han hadde vært i kontakt med nok en interessent, men ga uttrykk for at han ikke trodde vedkommende kom til å legge inn bud.

 

Klageren mener hun er blitt påført et tap på kr. 50 000 som følge av innklagedes rådgivning. Innklagede har avvist et slikt erstatningskrav.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og henviser til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, som sier at megleren skal ”legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.”.

 

Klageren anfører at budrunden skjedde i et så høyt tempo at hun ikke fikk særlig tid til å områ seg, og at hun følte seg svært usikker under prosessen. Klageren stiller spørsmålstegn ved at innklagede ikke har gjort noe for å senke tempoet i budrunden. Som følge av den usikkerheten som de korte fristene gav klageren, valgte hun å følge innklagedes råd og aksepterte derfor budet på kr. 2 450 000. Innklagede skulle imidlertid i denne situasjonen ha oppfordret budgiverne til å sette lengre frister slik at klageren fikk tilstrekkelig tid til å vurdere situasjonen.

 

Klageren mener uansett at innklagede burde ha oppfattet at interessen for leiligheten var stor og at det som en følge av dette var sannsynlig at det ville komme inn flere bud. I tillegg til dette lå alle budene både under takst og prisantydning, og innklagede må således ha sett det som sannsynlig at det ville være mulig å oppnå en høyere salgspris. Det vises også til at innklagede visste om ytterligere en interessent, og at innklagede hadde gitt denne interessenten instrukser om hvordan han skulle legge inn et bud.

 

Innklagede har rett i at budet pålydende kr. 2 450 000 måtte aksepteres før utløpet av akseptfristen for å unngå at det falt bort, og klageren har således forståelse for at innklagede ikke har vært tilgjengelig for mottak av det siste budet. Det er imidlertid innklagedes rådgivning og gjennomføring av budrunden generelt som her påklages. Det er det siste budet som viser tapets størrelse, og klageren ser bort fra x’ senere uttalelser om at han ville ha lagt inn enda et høyere bud om nødvendig.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved at rådgivningen overfor klageren ikke har vært tilstrekkelig. En megler har et profesjonsansvar som i praksis vurderes strengt og rådgivning før og under budgivningen er en helt sentral fase i oppdraget.  Klageren er påført et økonomisk tap på minimum kr. 50 000 og kravet til årsaksammenheng er således oppfylt. Klageren krever tapet erstattet, alternativt at innklagedes vederlag settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede anfører:

Det er riktig at x var i kontakt med innklagede per telefon kl. 11.45. Han ble da informert om at det forelå bud, og x på sin side informerte innklagede om at han var interessert.

 

I følge innklagede var det videre foreløpet i budprosessen som følger:

 

”Kl. 11.48 : Bud pålydende kr. 2 300 000,- med frist til kl.12.15

Kl.  12.00 : Bud pålydende kr. 2 350 000,- med frist til kl.12.30

Kl. 12.17 : Bud pålydende kr. 2 400 000,- med frist til kl.12.30

Kl. 12.21 : Bud pålydende kr. 2 450 000,- med frist til kl.12.30

Kl.12.25 : Megler kontaktet [klageren] pr telefon for å avklare hvorvidt høyeste bud på kr 2 450 000,- med akseptfrist kl.1230 skulle aksepteres. [Klageren] besluttet å akseptere høyeste bud.

Kl. 12.28 : Megler kontaktet budgiver med høyeste bud på kr. 2 450 000,- og meddelte at budet var akseptert av selger

Kl.12.29 : Bud fra [X] på kr. 2 500 000,- innkom meglers mobiltelefon pr mms.”

 

Som det fremgår av dette faktum, var budet på kr. 2 450 000 allerede akseptert av klageren da x inngav sitt bud, og det kunne således ikke vært tatt i betraktning.

 

Innklagede henviser til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (2), der det står:

 

”Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.”

 

Det rettslige spørsmålet er i følge innklagede hvorvidt han kan klandres for at x ikke ble kontaktet direkte med spørsmål om han ville inngi bud i god tid før akseptfristen kl. 12.30 gikk ut. I henhold til gjeldende rett kan ikke innklagede se at det er kritikkverdig at han ikke kontaktet en interessent som kl. 11.45 meddelte at han ville inngi bud, men som til tross for to senere sms-er med informasjon om budforhøyelse ikke reagerer innenfor en tidsramme som gjorde det mulig for innklagede å formidle hans bud og med en rimelig akseptfrist.

 

Innklagede minner om at x’ bud ved mottakelse kl. 12.29 hadde en akseptfrist på bare ett minutt, og at innklagede ikke hadde mottatt dette budet da budet på kr. 2 450 000 ble akseptert.

 

Innklagede mener han vanskelig kunne forutsett, eller holdt det for særlig sannsynlig, at det ville komme flere bud fra de som hadde meddelt interesse for leiligheten. Innklagedes vurdering, formidlet til klageren kl. 12.25 må anses som fullt ut i tråd med både god meglerskikk og regelverket for øvrig.

 

Det er ikke slik at en megler kan pålegge budgivere å forlenge de akseptfrister som er angitt i budene, og det fremstår som høyst usikkert om innklagede hadde hatt tid til å utføre en slik oppfordring som anfører fra klageren side, og hvorvidt den aktuelle budgiveren ville ha forlenget den fristen som var satt.

 

Innklagede henviser til klagerens fremstilling om at budene sto til kl. 12.20 og anfører at dette er feil, og at det antakeligvis kun er en skrivefeil fra klagerens side. Videre er det feil at x’ bud kom inn kl. 12.28. Riktig tidspunkt er kl.12.29. Innklagede har lagt frem bilde av budskjemaet mottatt via mms.

 

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av at hun fremsto som presset/ usikker, men han kan selvfølgelig ikke utelukke at dette var en opplevelse klageren hadde. Innklagede fikk ingen tilbakemelding eller beskjed om dette underveis i budrunden. Det bemerkes at det ikke er uvanlig for innklagede at en selger føler seg usikker i en budrunde med knappe frister. Den aktuelle budrunden hadde i følge innklagede imidlertid intet preg av å være uforsvarlig i forhold til de frister budgiverne satte.

 

Innklagede presiserer at det var klagerens eget valg å akseptere budet på kr. 2 450 000, og at han i denne sammenheng ikke hadde gitt noe konkret råd ut over å gi uttrykk for sin oppfatning om at det neppe ville komme flere og høyere bud. Innklagedes vurdering var basert på at det ikke hadde meldt seg flere budgivere til tross for at alle var løpende orientert om status i budrunden.

 

Innklagede mener budrunden er håndtert i tråd med god meglerskikk. Innklagedes håndtering av budrunden og den veiledningen som ble gitt klageren, var basert på innklagedes beste skjønn ut fra situasjonen der og da. Det å hensynta at det faktisk innkom et noe høyere bud etter at klageren hadde akseptert det høyeste budet, fremstår for innklagede som ren etterpåklokskap og er således irrelevant. Innklagede henviser i den forbindelse til Reklamasjonsnemndas avgjørelse i sak 91/08 hvor nemndas formann uttaler som følger:

 

”Håndterting av budgivning stiller store krav til eiendomsmegler, som ofte må treffe viktige avgjørelser i løpet av meget kort tid. Bedømmelsen av meglers opptreden må skje i lys av den aktuelle situasjonen, og ikke ut fra kunnskap man har i ettertid. Ellers ville det være en konsesjon til etterpåklokskap.”

 

Innklagede anfører at et råd om å avslå budet på kr. 2 450 000 og satse på at eiendommen ville bli solgt for en høyere pris til en annen budgiver ville vært helt uforsvarlig og i strid med god meglerskikk ut fra den situasjonen som forelå. Det var på tidspunktet for innklagedes vurdering ingen vilje til å fremsette høyere bud hos noen av de reelle budgiverne. Det forhold at en interessent har varslet bud er ingen garanti for at det faktisk kommer inn et bud fra denne interessenten, og i dette tilfellet hadde innklagede ikke hørt noe fra x siden første gangs kontakt, ca 45 minutter før akseptfristen for høyeste bud utgikk.

 

Innklagede viser til klagerens subsidiære påstand om nedsettelse av vederlag og anfører at det ikke foreligger noen ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” ved innklagedes oppdragsutførelse.

 

Innklagede mener saken må avvises på bakgrunn av klagerens og innklagedes ulike tilnærming til faktum. Dersom saken tas til behandling, mener innklagede at erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder meglers håndtering av budrunden, samt rådgivning i forbindelse med aksept av bud.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken har all kommunikasjon mellom partene foregått per telefon, og hvilke råd som faktisk er gitt er således ikke dokumentert for nemnda.

 

Budgiveren fremsatte et bud bare to minutter før utløpet av akseptfristen. Det er alltid en risiko for at slike bud ikke blir tatt i betraktning. Reklamasjonsnemnda mener at innklagede ikke kan klandres for å ha akseptert et annet bud så kort tid før akseptfristen på budet som ble akseptert, gikk ut.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.