Klage nr 2012108

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. oktober 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Privatmegleren Majorstuen

 

Saken gjelder:              Meglers ansvar for feil i taksten

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede i november 2011. Klagen dreier seg om meglers ansvar for feil opplysninger i taksten og informasjon om dette.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede, Klageren mener takstmannen har gjort en slett jobb, samt at innklagede ikke har gjort sin jobb i forbindelse av kvalitetssjekk av taksten og informasjon til klageren.

 

Klageren kjøpte leiligheten i den tro at verdiberegningen gjort av takstmann, bekreftet av selger og kvalitetssikret av innklagede var riktig. Klageren anfører at kvadratmeter­beregningen var feil, det ble gitt uriktige opplysninger om barnehage i oppgangen, samt at verdiberegningen av selve leiligheten var kr. 350 000 for mye i taksten i forhold til hva den i realiteten var.

 

Klageren anfører at innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke kvalitetssjekke verdivurderingen foretatt av takstmannen. Innklagede har ikke gitt informasjon om manglende garasjeplass og hvilken innvirkning dette har for verditaksten. I taksten er det også oppgitt feil

 

fellesgjeld. Den er oppgitt til å være kr. 11 885 i taksten, mens den i salgsoppgaven er oppgitt til kr. 111 885.

 

Klageren viser til takstens første side der det står ”barnehage i samme oppgang”. Dette er i følge klageren ikke tilfelle og det bærer preg av at taksten er klippet inn fra en takst på en leilighet i x gate. Under kontraktsmøte tok klageren opp dette opp med innklagede, hvorpå innklagede svarte at dette ikke sto i taksten. Klageren hadde ikke med seg takstpapirene og det ble derfor ikke diskutert ytterligere.

 

Videre, på side 2 står det ”garasjeplass 1 bil”. Garasjeplassen er verdsatt til kr. 250 000. Klageren fikk beskjed av innklagede under salgsprosessen at det ikke medfulgte garasjeplass. Det ble derimot ikke informert at den var medtatt i verdiberegningen som var fremlagt i taksten. Klageren finner det merkelig at det ikke er blitt gitt informasjon om dette.

 

Klageren anfører at de i ettertid har hatt en takstmann til å foreta oppmåling av leiligheten med laser. Denne målingen viste at leiligheten var 90 m² og ikke 91 m² slik det følger av taksten. Klageren mener dette har mye å si for verdien av boligen idet kvadratmeterprisen er omtrent kr. 50 000.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener klagerens anførsler vedrørende barnehage ikke er riktige. Innklagede mener klageren spurte om det fantes barnehage i oppgangen, noe innklagede avkreftet. Innklagede skal ikke ha uttalt at dette ikke sto i taksten. Innklagede viser til at klageren var innom leiligheten ved to anledninger og således var godt kjent med at det ikke fantes barnehage i oppgangen. Barnehage finnes i en annen oppgang i borettslaget og den er kun en kort spasertur unna.

 

Etter at taksten forelå, informerte selgeren innklagede om at hun ikke hadde en fast parkeringsplass i fellesanlegget, men hadde parkert der det var ledig. Da innklagede mottok denne opplysningen, som stred mot opplysningene i taksten og de opplysningene innklagede var gitt av foretningsføreren, kontaktet han på nytt foretningsfører. Forretningsfører kunne verken avkrefte eller bekrefte at selgeren hadde garasjeplass. Klageren ble ved inngivelse av bud informert om dette. Det ble ikke av klageren bemerket at dette burde ha innvirkning på prisen.

 

Klagerens innvendinger går i hovedsak ut på at verdberegningen i taksten er mangelfull/feil, men innklagede mener det er markedet som setter den endelige salgsprisen ved ethvert salg. I dette tilfellet betalte klageren kr. 50 000 mer enn hva verdivurderingen i taksten sa.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder i hovedsak meglers ansvar for feil i taksten.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert.

 

Det følger av fast praksis i Reklamasjonsnemnda at megleren i utgangspunktet ikke er ansvarlig for feil i taksten. Dette følger blant annet av klagesak RfE 2006321. I denne avgjørelsen uttalte Reklamasjonsnemnda imidlertid:

 

”Når det gjelder leilighet nr 3, har innklagede rettet opp salgsoppgaven, men ikke sagt noe om at det er feil i taksten. Den tidligere Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester la i sin praksis til grunn at eiendomsmegleren ikke er ansvarlig for feilaktige opplysninger gitt av takstmannen, der han ikke har videreført eller korrigert disse opplysningene. Også Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at en eiendomsmegler ikke har et ansvar for feilaktige opplysninger i taksten. I dette tilfellet, hvor innklagede er gjort oppmerksom på at selgerens forutsetninger var blitt endret, kan det imidlertid være spørsmål om innklagede burde i salgsoppgaven gjort særskilt oppmerksom på at taksten ikke lenger gjenspeiler de reelle forhold. Som den profesjonelle part, har en eiendomsmegler et selvstendig ansvar for å bidra til å avklare eventuelle uklarheter. Etter en konkret vurdering ser Reklamasjonsnemnda imidlertid ikke grunn til å vurdere denne saken på en måte som avviker fra Klagenemndas tidligere praksis. Klagerens krav kan derfor ikke føre frem.”

 

De feilaktige opplysningene om fellesgjeld kan ikke anses som noe annet enn en ren feilskrift. Innklagede har i salgsoppgaven rettet opp denne opplysningen ved å innta riktig andel fellesgjeld og kan derfor etter en konkret vurdering ikke klandres på dette punkt.

 

Ut fra det dokumenterte faktum legger Reklamasjonsnemnda til grunn at klageren ved inngivelse av bud var kjent med at det ikke fulgte med garasjeplass. Spørsmålet er om innklagede også skulle informert om konsekvensen for størrelsen på den verditaksten som forelå. Prinsipielt mener Reklamasjonsnemnda at megleren må gjøre rede for det når han vet at det er uoverensstemmelser mellom sentrale opplysninger i taksten og salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Dette gjelder spesielt der uoverensstemmelsen har betydning for verdifastsettelsen. I denne saken har klageren imidlertid inngitt bud på grunnlag av korrekte opplysninger om garasjeplassen. Det er dessuten umulig for Reklamasjonsnemnda å si om og eventuelt hvor mye korrekte opplysninger om garasjeplassen ville betydd for verditaksten. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at uoverensstemmelsen har medført tap for klageren.

 

Når det gjelder størrelsen på leiligheten, er 91 m² tatt inn både i salgsoppgaven og i taksten, mens klageren hevder at leiligheten i realiteten er kun 90 m². Differansen er under enhver omstendighet så liten at den etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke har noen betydning for vurderingen av innklagedes forhold.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi opplysninger om at verditaksten var basert på feil opplysninger. For øvrig fører klagen ikke frem.