Klage nr 2012116

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. oktober 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, avd. Steinkjer

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av sin bolig gjennom innklagede den 4. juni 2012. Omstendigheter vedrørende innklagedes utførelse av oppdraget og markedsføringen av boligen medførte at klagerne ikke ønsket å betale for innklagedes utlegg for markedsføringen.  

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av sin bolig gjennom innklagede den 4. juni 2012. 

 

Klagerne mener at innklagede ikke har utvist god meglerskikk da han forsøkte å selge klagerens eiendom. Klagerne mener at det er urimelig at de skal bli fakturert for annonsering/ markedsføring hvor innklagede har overkjørt dem på flere måter, eksempelvis ved å bruke bilder i annonseringen av eiendom som var i direkte strid med deres ønsker og som var til ugunst for eiendommens salgbarhet.

 

Klagerne mener det er flere punkter hvor innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Ved inngåelsen av oppdraget ga innklagede en prisantydning på kroner 2 500 000 – 3 000 000 for deretter å redusere prisantydningen til kroner 1 950 000. Innklagede spurte aldri hvilken pris klagerne kunne tenke seg å selge for.

 

Ved møte på innklagedes kontor, i god tid før visningen, etterspurte klagerne kopi av oppdragsavtalen da de ikke var sikre på om oppdraget var formelt inngått. Innklagede ga dem kun side to av hele oppdragsavtalen hvor deres underskrift ikke fremkom. Side to inneholdt kun en oversikt over prisen for oppdraget. Først etter en ny purring ble oppdragsavtalen oversendt, men disse dokumentene var heller ikke signert av klagerne. Først to dager før fastsatt visningsdato ble underskrevet eksemplar mottatt av klagerne.

 

Da boligen ble annonsert i avisen, kunne klagerne og klagernes bekjente knapt kjenne igjen boligen, da den var fremstilt svært uheldig på bildet. Bildet var tatt i en slik vinkel at grusen foran boligen ble forstørret og vegetasjonen samt de andre bygningene på eiendommen ikke var tatt med på bildet. Klagerne tok kontakt med innklagede, som avfeide kritikken.

 

Klagerne mener at innklagede trenerte boligens annonsetid på internett. Annonsen var totalt ute mindre enn en uke før visningsdatoen. Da det gjensto en uke til visningen var annonsen ikke kommet på internett. Foto til annonsen var heller ikke forelagt klagerne til gjennomgang.

 

Først etter press fra klagerne ble bildene som skulle brukes i annonsen på FINN.no, forelagt dem og det ble avtalt hvilke bilder som skulle anvendes. Til tross for avtalen ble bildende som innklagede og klagerne hadde kommet frem til, ikke anvendt. Imidlertid ble bildene som klagerne ikke ønsket å bruke, brukt i annonsen.

 

Da klagerne ble klar over at deres eiendom ble annonsert på FINN.no med bilder som var i strid med avtalen og som var til ugunst for markedsføringen av eiendommen, ga de innklagede melding om å stoppe annonseringen og rette opp fotomontasjen i henhold til det som var avtalt. Det var i første rekke bilder som forvrengte situasjonen og ga inntrykk av at kirken stod rett bak boligen eller på taket av boligen. Eiendommen har panoramautsikt, men det eneste utsiktsbildet som var profilert i annonsen, var et bilde av kirken, altså den eneste retningen det ikke er utsikt.

 

Da den redigerte annonsen kom på FINN.no, var fortsatt ikke de mest uheldige bildene fjernet og de var innsatt to ganger i ”bilderekken”. Klagerne måtte på nytt be om at annonsen ble stoppet og at fotomontasjen måtte redigeres til det som var avtalt.
Da annonsen ble redigert for tredje gang, var den i avtalemessig stand, men klagerne mener at eiendommen da var påført så stor skade på omdømmet at potensielle kjøpere hadde blitt skremt bort. Det var heller ikke tid for potensielle kjøpere utenfor kommunen til å komme på visning og eiendommen hadde mistet sin effekt som en ”nyhet” da eiendommen i rettet tilstand kom langt ned på listen over eiendommer i området.

 

Etter innspill fra klagerne, høynet takstmannen verditaksten med kroner 90 000 i forhold til første takst og innklagede fikk straks den nye taksten. Til tross for at verditaksten var høynet med kroner 90 000, og at innklagede hadde fått dokumentene i god tid før annonsering, ble eiendommen annonsert med feil verditakst.

 

Klagerne finner det urimelig å skulle ilegges et gebyr for markedsføringen av eiendommen ettersom den har vært gjennomgående uprofesjonell. Klagerne mener at dokumentene som innklagede har kjøpt hos kommunen kunne klagerne skaffe selv og de kan ikke se at de er tilgodesett med et fratrekk på fakturaen i forhold til fremskaffelse av dokumentene. Klagerne måtte selv bidra med egne bilder som erstatning for bildene som innklagede skaffet.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener at det har blitt tilbakevist at innklagede har opptrådt på en måte som kan være erstatningsbetingende i brev av 16. juli 2012. For å være hyggelige tilbød innklagede å redusere kravet med kroner 10 000 dersom de ønsket å trekke oppdraget. Dette skjedde ved brev til innklagede den 25. juli 2012.

 

I brev av 16. juli 2012 anførte innklagede følgende:

 

U ifra de forventninger markedet har i klagernes region ble det rekvirert takst på normal måte. Verken innklagede eller klagerne kan instruere takstmannen i hans utførelse av oppdraget. I de tilfeller hvor innklagede tar en dialog med takstmannen i etterkant er det noe annet enn å prøve å instruere takstmannen. Takstmannen har sitt selvstendige profesjonsansvar

 

Det å skulle annonsere eiendommen langt høyere enn takstvurderingen, vet innklagede ville slått negativt ut, med en betydelig skepsis i markedet. Innklagede mener fortsatt at riktig strategi ble valgt ved å legge prisantydningen litt opp og at budrunden i seg selv er et bevis på at vurderingen var korrekt.

 

Den 4. juni 2012 ble oppdragsavtalen inngått. Den 12. juni 2012 ble det oversendt kopi av komplett oppdragsavtale sammen med diverse annen relevant informasjon. Innklagede ser at det burde vært utsendt kopi av oppdragsavtalen allerede 4. juni 2012 og beklager at oversendelsen ble forsinket.

 

Når det gjelder annonse og kvaliteten på fotograferingen, vil det alltid være forskjellige meninger om hva som er best og hva som er tilfredsstillende nok. Den prisen som ble oppnådd, tilsier at bildene ikke bør tillegges avgjørende negativ effekt.

 

Innklagede er enig med klagerne om at han burde ha forelagt dem annonseforslaget i god tid før annonseringen. Da ville man fått korrigert at det var feil i takstverdien og redigert dette inn i annonsen. Innklagede mener likevel at dette ikke har påvirket sluttresultatet.

 

Når det gjelder øvrige anmerkninger knyttet til annonseringen, mener innklagede at dette ikke har vært av en slik betydning at det har påvirket salgsprosessen negativt. Innklagede kan ikke se det dokumentert at klagerne ville ha oppnådd en høyere salgssum dersom annonseringen hadde vært annerledes.

 

Innklagede mener at oppdraget er utført i tråd med god meglerskikk og at klagerne ikke har noe erstatningsmessig krav.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne presiserer at de ikke krever erstatning, men mener at det er urimelig at de skal betale for en markedsføring av eiendommen som er i strid med hva som er avtalt. Klagerne tenker spesielt på bruken av bildene der innklagede hadde gått opp på motstående høydedrag for boligen, for å kunne zoome over taket på boligen for å fremheve kirken. Denne vinklingen gjorde det slik at det så ut som at kirken stod på taket eller i hagen til boligen.

 

Det eneste utsiktbildet som ble benyttet, var et bilde med kirken som hovedmotiv. Klagerne påpeker at kirken ligger 75 meter bakenfor boligen og er skjermet av vegetasjon og dertil er dette den eneste retningen hvor eiendommen ikke har panoramautsikt.

 

Klagerne bemerker at innklagede ikke har oversendt Reklamasjonsnemnda bildene som klagen gjelder, men kun har gitt Reklamasjonsnemnda de bildene som de var enige i å bruke i annonseringen. Klagerne har ikke kopi av bildene det strides om da det er innklagede som har bildene på sitt kamera og da annonsen er slettet, har ikke de tilgang til å kopiere bildene fra Internett.

 

Når det gjelder oppdragsavtalen, som klagerne mener er ufullstendig, ser de at innklagede ikke har oversendt alle vedlegg. Fullmaktskjemaet fra den tinglyste eieren er ikke vedlagt. Det ble ved innhenting av oppdraget opplyst fra innklagede at fullmakt måtte foreligge fra eieren som eiendommen var tinglyst på for at oppdragsavtalen skulle være gyldig.

 

Eiendommen er kun tinglyst på en av klagerne og en slik fullmakt er ikke innhentet. Klagerne mener derfor at oppdragsavtalen er ufullstendig. For øvrig viser klagerne til tidligere anførsler i saken.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

Prisantydningen ble satt i samsvar med takstmannens anslag. Det er korrekt at både klagerne og innklagede syntes at takstmannens anslag var noe lavt. Innklagede fikk forståelsen av at en pris på rundt kroner 2 000 000 – 2 200 000 var en akseptabel pris for selgerne.

 

Eiendommen ble markedsført på FINN.no rundt en uke før visning, noe som er vanlig i området. Bildet av kirken, som ligger i eiendommens nærhet, ble tatt ut av nettannonseringen samme kveld, etter at klagerne gjorde oppmerksom på at de ikke ønsket dette bildet.

 

Det er riktig at innklagede burde ha innhentet fullmakten før oppdraget ble igangsatt, men klagernes familie har vært en del av hele prosessen, herunder klagerne og to andre søsken som var til stede på begge befaringene. Innklagede har forsøkt å imøtekomme klagerne ved å stryke sitt honorar knyttet til oppdraget, men utleggene må dekkes som normalt av klagerne.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av boligen og omstendighetene vedrørende oppdragsavtalen.

 

Klagerne har gitt uttrykk for at de ikke vil betale for innklagedes utlegg for markedsføringen. Slik Reklamasjonsnemnda forstår klagen, dreier det seg imidlertid om et krav på vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter denne bestemmelsen kan oppdragsgiveren kreve meglers vederlag nedsatt dersom ”det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt i forhold til avtalen om hvilke bilder som skulle anvendes og omstendighetene vedrørende annonseringen. Reklamasjonsnemnda kan følgelig ikke ta stilling til bevisspørsmålene på dette punktet.

 

Slik Reklamasjonsnemnda forstår faktum i saken, er det ikke tvilsomt at det foreligger et oppdrag fra begge selgerne til innklagede. Reklamasjonsnemnda bemerker at oppdragsavtalen ikke er signert av den som etter grunnboken er eier av eiendommen, men kun av den ene av klagerne. Etter god meglerskikk kreves det at megleren foretar slik saksforberedelse at salget lar seg gjennomføre mest mulig problemfritt. I denne saken ser Reklamasjonsnemnda at det med fordel kunne vært innhentet samtykke fra begge oppdragsgiverne. Den manglende underskriften får imidlertid ingen betydning for meglers krav på vederlag. Under enhver omstendighet kan innklagede fremme hele sitt krav etter oppdragsavtalen mot den som har undertegnet avtalen.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.