Klage nr 2012099
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 7. november 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom avd Fredrikstad
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne la inn bud på en eiendom formidlet gjennom innklagede den 5. juni 2012. Før budet ble avgitt den 24. mai 2012, ble klagerne orientert om at det ikke lenger var strid om veiretten/ adkomsten til eiendommen. Etter at budet ble inngitt, orienterte innklagede om at en av grunneierne likevel bestred veiretten. Klagerne trakk budet 7. juni 2012.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Den omtvistede eiendommen lå ute for salg i 2011, men da var det uklart hvorvidt det var veirett og adkomstvei til eiendommen valgte klagerne å ikke legge inn bud.
Klagerne fikk imidlertid en sms fra innklagede den 24. mai 2012 hvor det fremgikk:
”Viser til tidligere interesse for [eiendommen]. Den tidligere omtalte veiretten er nå på plass, og det kan dokumenteres gjennom tidligere tinglyst veirett.”
På bakgrunn av disse opplysningene avga klagerne et bud på eiendommen. Kort tid etter fikk klagerne vite at veiretten likevel ikke var i orden, fordi atkomsten måtte gå over eiendom A, hvor det ikke var påheftet adkomstvei.
Klagerne anfører at innklagede allerede den 18. oktober 2011 av en ekstern advokat ble gjort oppmerksom på den manglende veiretten. Advokaten orienterte om at det ikke var noen veirett over eiendom A. Advokaten opplyste om at det ikke var aktuelt å gi eiendommen noen veirett.
Den 7. juni 2012 meddelte klagerne at de trakk seg fra budet på eiendommen. Den 8. juni 2012 fikk klagerne en e-post fra innklagede hvor han anførte at budet måtte regnes som gyldig. Innklagede anfører at det skal være avsatt en parkeringsplass til eiendommen, men legger til at det ”ironisk nok” ikke er tillatt å ta seg frem til plassen.
Selv om veiretten ikke var i orden, bekreftet innklagede i sms av 24. mai 2012 at veiretten var i orden.
Det et åpenbart at innklagede har unnlatt å gi relevante opplysninger i saken. Klagerne besluttet å trekke budet på bakgrunn av bristende forutsetninger. Opplysningene fra innklagede er av vesentlig betydning for kjøpet og det kan følgelig ikke ha blitt inngått noen avtale mellom partene.
Innklagede anfører:
Selgeren har anmodet innklagede om å innkalle til kontraktsmøtet, men situasjonen er imidlertid at klagerne ikke ønsker å stå ved sitt bud, uten klagernes frivillige medvirkning har innklagede ingen mulighet til å legge til rette for inngåelse av kjøpekontrakt.
I følge innklagedes interne dokumenter har klagerne og øvrige budgivere i forbindelse med salget fått fullstendige opplysninger vedrørende den omstridte veiretten som er tinglyst. Ny informasjon fra ny grunneier som motsatte seg veiretten, ble gitt før aksept av budet.
Etter innklagedes oppfatning er det inngått en gyldig avtale mellom klagerne og selgeren, og på grunn av innklagedes omsorgsplikt kan ikke innklagede engasjere seg i en tvist mellom kjøperne og selgeren.
Innklagede kan ikke se at det er gitt ufullstendige og gale opplysninger i saken og mener at oppdraget er gjennomført i tråd med god meglerskikk.
Klagernes ytterligere anførsler:
Eiendommen ble lagt ut for salg med tinglyst veirett. Dette viste seg i ettertid å være feil. Det har aldri vært noen tinglyst veirett som gir tilgang til eiendommen. Innklagede fikk klagerne til å tro at grunneieren ikke hadde noe hun skulle ha sagt fordi veiretten var tinglyst.
Klagerne kontaktet Statens kartverk og forespurte om veiretten til eiendommen. Kartverket opplyste om at det aldri har vært noen tinglyst veirett til eiendommen. Klagerne mener at verdien på eiendommen har sunket til halvparten grunnet den manglende veiretten.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede mener at det ble orientert om grunneierens holdning til tinglysningen. En annen budgiver trakk seg fra budrunden da innklagede opplyste om forholdende vedrørende veiretten og grunneieren. Dette styrker innklagedes fremstilling av saken og at klagerne ble orientert om forholdene vedrørende veiretten.
Klagernes atter ytterligere anførsler:
Klagerne har vært i kontakt med øvrige budgivere. De opplyser at de ikke har fått noen tilbakemelding om manglende tinglyst veirett under budrunden. Dette ble først meddelt senere i en annen sammenheng.
For øvrig opplyser klagerne at eiendommen ble forsøkt solgt i 2011, men at ”tull i prosessen” medførte at salget ikke ble gjennomført. Klagerne antar at det er forholdene rundt veiretten som stoppet salget i 2011.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk da han ga opplysninger om veiretten til eiendommen.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt klagerne ble gitt informasjon om problemene tilknyttet veiretten før budet ble inngitt.
Reklamasjonsnemnda har ikke tatt stilling til om selgeren kan holdes ansvarlig for den manglende veiretten. Spørsmålet om kjøpet kan heves, gjelder forholdet mellom selgeren og kjøperne og faller således utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse.
Reklamasjonsnemnda vil derfor behandle klagen mot megleren.
Megleren har en omfattende undersøkelses- og opplysningsplikt ved salg av fast eiendom, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
I tekstmelding fra innklagede av 24. mai 2012 fremgår det følgende:
”Viser til tidligere interesse for [eiendommen]. Den tidligere omtalte veiretten er nå på plass, og kan dokumenteres gjennom tidligere tinglyste veirett.”
Ifølge innklagede mottok han informasjonen fra selgeren i et skjøte, der veiretten er tinglyst ved overskjøting fra hovedbølet den 5. november 1941.
Rettigheten som klageren fikk ved kjøpet, besto i en tinglyst veirett over hovedbølet (bnr. 1), men ikke over tidligere fradelte parseller fra hovedbølet, herunder bnr. 30.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) plikter megleren å kontrollere opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, herunder opplysninger om tilliggende rettigheter. Innklagede har tydeligvis ikke oppfylt plikten til å kontrollere at klagerne ville få tinglyst veirett helt frem til eiendommen
Klagerne har ikke fremmet noe krav i forbindelse med klagen. Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag påpeke at innklagede blir ansvarlig for det tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse ved ikke å gi klagerne de opplysninger de har krav på etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren tapet som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.