Klage nr 2012122

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 7. november 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     PrivatMegleren Nordli & Brustad

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger om ferdigattest/ brukstillatelse.

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak den 30. august 2011. I salgsoppgaven var det oppgitt at brukstillatelse ble gitt den 19. februar 1906. Mellom 1906 og kjøpet av leiligheten ble det gjort endringer som medførte at boligen ikke hadde nødvendig brukstillatelse/ ferdigattest ved kjøpet.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klagerne anfører:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak den 30. august 2011. I salgsoppgaven var det oppgitt at brukstillatelse er gitt den 19. februar 1906.

 

I 1906 var loftet et tørkeloft. Det har vært flere ombygginger av tredje etasje ved at leiligheten har vært omseksjonert flere ganger. Leiligheten har blant annet vært tilknyttet leiligheten under og leiligheten har tidligere vært to separate enheter.

 

Klagerne etterlyste tidlig i kjøpsprosessen en brukstillatelse/ ferdigattest, og satte krav til at den måtte foreligge før kontraktsmøtet. De forespurte dokumentene ble ikke forelagt klagerne på kontraktsmøtet og kravet ble derfor innlemmet i kjøpekontrakten. Selgeren sendte deretter noe som ble benevnt som brukstillatelse.

 

Etter å ha mottatt den såkalte ”brukstillatelsen”, skrev klagerne til innklagede og selgeren og gjorde oppmerksom på at det oversendte dokumentet gjaldt en fasadeendring, og det var ikke en brukstillatelse. Innklagede ringte deretter tilbake og klagerne stilte da krav om at ferdigattesten/ brukstillatelsen skulle fremskaffes. Innklagede svarte at han skulle ta kontakt med selgeren og gi tilbakemelding til klagerne. Innklagede har imidlertid fortsatt ikke kommet med slik tilbakemelding.

 

Grunnet manglende tilbakemelding fra innklagede kontaktet klagerne Reklamasjonsnemnda da de mener at innklagede er ansvarlig for å påse at selger fremskaffer brukstillatelsen.

 

Klagerne krever at innklagede pålegges å fremskaffe brukstillatelse/ ferdigattest. Dersom brukstillatelse ikke foreligger, ønsker klagerne å heve kjøpet.

 

Innklagede anfører:

I forbindelse med salgsoppdraget innhentet innklagede lovpålagte opplysninger og dokumenter, for deretter å utarbeide salgsoppgaven. Salgsobjektet var en leilighet i en gammel trevilla, bestående av flere leiligheter som var organisert som et eierseksjonssameie.

 

Innklagede innhentet kommunale opplysninger, herunder opplysninger om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse og fikk opplyst fra kommunen at det forelå ferdigattest datert 19. februar 1906. Dette ble også opplyst i salgsoppgaven. Det ble for øvrig opplyst under punktet ”nøkkelinformasjon” om en rekke arbeider og oppgraderinger som var utført på både selve bygningen og leiligheten. Det var således på det rene at det var utført en rekke arbeider etter ferdigattesten fra 1906.

 

Forut for kontraktsmøtet ble det fra klagerne etterlyst ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse for seksjonen, og det ble inngått tilleggsavtale til kjøpekontrakten av 5. september 2011. Det var således ingen innsigelser fra klagerne i forhold til temaet ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse før etter at bindende avtale var inngått mellom partene.

 

Tilleggsavtalen ble inngått mellom selgeren og klagerne som en del av kjøpekontrakten. Selgeren godtok å forsøke å fremskaffe dokumentasjonen dersom dette var mulig. Det presiseres at innklagede ikke var part i tilleggsavtalen, men kun skulle bistå partene dersom det ble behov for det.

 

Innklagede mener at det faller utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse å pålegge ham å fremskaffe dokumentene. Innklagede har ikke på noe tidspunkt forpliktet seg til å fremskaffe nevnte dokumenter, og det faller utenfor hans salgsoppdrag i forhold til selgeren og klagerne.

 

Klagen må følgelig avvises da klagens innhold og krav gjelder direkte overfor selgeren. Kravet må rettes mot selgeren.

 

Klagernes andre anførsel om heving av inngått kjøpekontrakt, faller åpenbart utenfor Reklamasjonsnemndas kompetanseområde og må følgelig avvises.

 

Subsidiært anføres det at innklagede ikke har forsømt seg på noen måte ved utførelsen av oppdraget. Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk.

 

Som det framgår av klagen, ble det med bistand fra innklagede og arkitekt foretatt henvendelser til kommunen, ved Plan- og bygningsetaten i november/ desember i 2011. Det ble opplyst fra kommunen at det ikke forelå noen ny ferdigattest for arbeider utført i 1988, men kun en ferdigmelding fra 1996.

 

Det ble også opplyst at det ikke ville bli gitt noen ny ferdigattest for seksjonen, og at det ikke forelå noen form for pålegg i forhold til uferdige arbeider.

 

Det måtte derfor konkluderes med at det ikke var mulig å fremskaffe noen ferdigattest/brukstillatelse, men at det heller ikke var gjenstående arbeider på seksjonen. Tilleggsavtalen mellom selgeren og klagerne var således oppfylt fra selgerens side.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Etter at klagerne hadde fremskaffet informasjon om leiligheten fra annet hold, sendte de e-post til innklagede allerede den 2. september 2011. Klagerne påviste her at det i 2008 var sendt en oppdelingsbegjæring om å skille tredje etasje fra andre etasje. Dermed skulle leiligheten møte krav i henholdt til bygningsforskriften av 2007. Hos bygningsmyndighetene var saken ikke registrert. Klagerne mottok svar fra innklagede den 4. september.

 

Det hevdes at det ikke var noen fysisk tilknytning mellom andre og tredje etasje. Dette har klagerne nå undersøkt nærmere, og i salgsoppgaven i forbindelse med salg av leiligheten i 2007 fremkommer det:

 

”Seksjon 4 består av 2 adskilte leiligheter som ligger i hhv. 2. og 3. etg. Seksjonen hadde tidligere en interntrapp og ble brukt som en stor boenhet. En slik trapp kan relativt enkelt etableres på nytt hvis ønskelig”.

 

Tredje etasje har også bestått av to boenheter som er blitt slått sammen. Også disse arbeidene er søknadspliktige hos Plan- og bygningsetaten. Usikkerheten går på om brannsikringskrav og lydkrav er ivaretatt i henhold til bygningsforskriftene ved dette arbeidet.

 

I klagernes e-post av 5. september, fremsetter klagerne krav om at brukstillatelse/ ferdigattest skulle foreligge ved overleveringen av boligen, og at boligen skulle være i henhold til gjeldende brukstillatelse/ ferdigattest. Det ble så tatt med i kjøpekontrakten. Imidlertid foreligger det verken brukstillatelse eller ferdigattest.

 

Det er åpenbart at de arbeidene som her beskrives er søknadspliktige:

 

1. Tette trapp mellom andre og tredje etasje.

2. Endret tredje etasje fra to til en boenhet.

 

Det skal derfor også foreligge brukstillatelse/ ferdigattest fra plan- og bygningsmyndigheten på disse arbeidene.

 

Klagernes oppfatning er at innklagede i prosessen har hatt ansvar for at brukstillatelse/ ferdigattest skulle bli fremskaffet.

 

Forholdene ble så tatt inn i en kjøpekontrakt som en tilleggsavtale som også er signert av innklagede. Innklagedes fremstilling av tilleggsavtalen er direkte feil.

 

I tilleggsavtalens punkt 1 og 2 kommer det klart frem at brukstillatelse/ ferdigattest skal fremskaffes og at boligen er i henhold til brukstillatelsen/ ferdigattesten. Klagerne mener at innklagede i henhold til tilleggsavtalen har et selvstendig ansvar for at selgeren overholder sine forpliktelser.

 

Innklagede fremhever at klagernes innsigelser forelå først etter at bindende avtale var inngått. Dette tilbakevises ved en henvisning til tidligere korrespondanse i saken. Her presiserer klagerne at tilleggsavtalen var nødvendig for at klagerne skulle signere en kjøpekontrakt.

 

Klagerne fastholder sine tidligere påstander i saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt det foreligger krav som følge av mangel på grunn av manglende ferdigattest eller brukstillatelse.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Reklamasjonsnemnda kan følgelig ikke ta stilling om det er grunnlag for å heve kjøpsavtalen mellom klagerne og selgeren. Nemnda kan heller ikke ta stilling til om selgeren på annen måte har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen.

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr 8 skal megleren gi kjøperen skriftlig opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I Rosén og Torsteinsen Eiendomsmegling – rettslige spørsmål 2. utgave s. 285 fremgår bl.a.:

 

«Kommunen utfører ikke kontroller på hvert bygg før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes. Det er i stedet et tillitsbasert system med en ansvarlig søker som skal være et bindeledd mellom de ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig kontrollerende, tiltakshaver og kommunen. … Utvalget mente at eiendomsmeglere likevel bør bringe på det rene «hvorvidt det foreligger ferdigattest». Det er altså ikke slik at meglere plikter å undersøke om vilkårene for å utstede ferdigattest etter plan- og bygningsloven og byggetillatelsen var oppfylt. Det er eksistensen av ferdigattest som er det avgjørende.»

 

Rosén og Torsteinsen s. 286 skriver videre:

 

«Vi antar på denne bakgrunn at den primære oppgaven er å avklare hvorvidt det i det hele tatt eksisterer ferdigattest eller brukstillatelse, slik at eiendommen lovlig kan tas i bruk. Det innebærer at det er nødvendig å kontakte kommunen, og vi anbefaler at meglerne i tillegg spør oppdragsgiver om hvorvidt slike dokumenter foreligger. Det siste er særlig aktuelt for nyere tiltak, for eksempel tiltak utført i oppdragsgivers eiertid. Undersøkelsesplikten i forhold til disse dokumentene er ikke særlig omfattende, det er bare påkrevd å reagere ved «åpenbare misforhold» mellom ferdigattest eller brukstillatelse og bygget. Et eksempel kan være at huset er bygget på med en stor bygningsdel uten at denne er mulig å spore i ferdigattesten eller at det foreligger en ferdigattest selv om vesentlige elementer som vann og avløp ikke er tilkoblet eller at sikring av balkong med rekkverk ikke er utført.»

 

På side 7 i salgsoppgaven fremkommer det at:

 

            ”Det foreligger ferdigattest, datert 19.02.1906”.

 

Senere undersøkelser synes å bekrefte at det ikke foreligger noen nyere ferdigattest.

 

I salgsoppgaven er det opplyst om en rekke arbeider og oppgraderinger som var utført både på selve bygningen og leiligheten. Sett på bakgrunn av at opplysningen om at ferdigattesten er datert 19.02.1906, viser salgsoppgaven at det ikke foreligger ferdigattest for senere utførte arbeider og oppgraderinger. Innklagede har dermed oppfylt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.