Klage nr 2012119
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 7. november 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Bislett
Saken gjelder: Partisk opptreden, mellommannsrollen og saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede i juni 2012. Overtakelse skjedde 1. august. Klagesaken dreier seg om meglers opptreden både under salget og etter aksept av bud.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Den 19. juni ble det inngitt et bud på leiligheten som senere ble akseptert av klageren. Det har i salgsprosessen og i etterkant av denne kommet frem forhold som klageren opplever som tillitsbrudd fra innklagede.
På første møtet med megleren fortalte hun at hennes strategi var å legge prisantydningen lavt for å trekke mest mulig folk til visningen. Hun opplyste at hun tidligere hadde solgt en leilighet i bygget med prisantydning på kr. 2 400 000 hvor salgssummen hadde blitt kr. 2 900 000. Innklagede skal ha uttalt at hun mente klagerens leilighet var mer attraktiv enn den hun tidligere hadde solgt. Klageren ble forespeilet en prisantydning på kr. 2 700 000.
Takst ble innhentet på kr. 2 700 000 og leiligheten ble annonsert med en prisantydning på kr. 2 690 000. Det ble avtalt at det skulle avholdes to visninger der ansvarlig megler var til stede.
Klageren hadde hørt at juni var en dårlig måned å selge i. Han hadde mulighet til å vente til august og spurte innklagede om råd. Innklagede mente det gikk fint å selge i juni.
Det ble avholdt to visninger og til sammen hadde 22 personer skrevet seg på interessentlisten. Innklagede mente leiligheten ville bli lett å selge. Ansvarlig megler var syk og deltok derfor kun på den andre visningen.
Den 19. juni kl. 10.05 mottok klageren en sms fra megleren der det sto at bud på kr. 2 700 000 var mottatt, med akseptfrist til kl. 12.00 samme dag. Klageren er usikker på om dette var en melding kun han mottok eller om den også ble sendt til interessentene på listen. Den var formulert på en slik måte at det så ut som om den var sendt flere/alle interessenter. Meldingen inneholdt et smilefjes. Klageren mener at dette gir et uprofesjonelt og dårlig inntrykk hos de potensielle kjøperne som kan ha mottatt denne sms’en.
Klageren svarte kort på meldingen og fikk opplyst at det var flere interessenter som avventet og kanskje ønsket å delta i budrunden nærmere fristen, og at klageren ville bli holdt oppdatert. Neste gang innklagede tok kontakt var kl. 11.59. Det var da bare ett minutt igjen for klageren til å vurdere budet. Klageren reagerte på dette da de tidligere hadde snakket om at en pris under kr. 2 800 000 var for dårlig.
Klageren aksepterte ikke budet, men ba innklagede gi budgiveren et motbud på kr. 2 800 000. Klageren uttalte også at dersom budgiveren ikke aksepterte dette, kunne han strekke seg til kr. 2 750 000. Klageren fikk så en sms fra innklagde der det sto at budgiveren var opptatt i et møte men at han skulle vurdere kr. 2 750 000. Klageren ble så kontaktet av innklagede 12.28 med beskjed om at budgiveren hadde forlenget sitt bud på kr. 2 700 000 til 12.30. Innklagede skal ha anbefalt klageren å selge til denne prisen. Klageren så seg nødt til å akseptere budet.
Klageren mener innklagede burde ha informert ham flere ganger i perioden mellom kl. 10.20 og 11.59. Informasjon om at det ikke kommer inn andre bud er vel så viktig som opplysning om innkomne bud.
Klageren anfører at det finnes flere feil i budjournalen. Budet klageren ble informert om kl. 10.05 er registrert innkommet 11.39. Innklagede har hevdet at budet ble inngitt allerede 09.54. Videre står det i budjournalen at dette budet sto til 12.30. Dette er ikke riktig idet det opprinnelige budet hadde en akseptfrist til kl. 12.00 som så senere ble forlenget til kl. 12.30. Klageren mener dette skulle fremgått av journalen. Motbudet fra klageren på kr. 2 800 000 er heller ikke ført inn i budjournalen. Klageren mener innklagede misforsto og ga budgiveren et motbud på kr. 2 750 000, men dette er heller ikke ført i budjournalen.
Videre mener klageren at innklagede har medvirket til salg til den aktuelle kjøperen av egne interesser. Dagen etter budaksept ble klageren gjort kjent med at kjøperen skulle benytte leiligheten til utleie. Kjøper og megler hadde gjort en avtale om at hun skulle avholde visninger for mulige leietakere da hun allerede kjente boligen. Disse visningene skulle megler holde gratis. Dette ble bekreftet av ansvarlig megler, men er i ettertid blitt bestridt av innklagede.
Innklagede har også overlevert høyoppløselige bilder brukt i salgsoppgaven til kjøper uten å innhente samtykke fra klageren. Innklagede visste at disse bildene skulle brukes til annonsering ovenfor mulige leietakere. Det var kjøperen som gjorde klageren oppmerksom på dette, og klageren sa klart fra at han ikke tillot dette. Klageren sa også fra til innklagede og fikk bekreftet at bildene ikke ville bli brukt. Kort tid etter fant klageren bildene i en annonse på finn.no og på en utleiemeglerens hjemmesider. Innklagede har hevdet at han ikke kan være ansvarlige for kjøperens bruk av bildene. Klager mener derimot at det er innklagede som har muliggjort kjøperens bruk av bildene og at han på det grunnlaget må være erstatningsansvarlig.
Klageren har i ettertid også ringt interessentene som hadde skrevet seg på interessentlisten. De fleste av disse opplyste at de ikke på noen måte hadde blitt kontaktet av innklagede i forbindelse med budrunden. Flere opplyste også om en uvilje hos innklagede til å svare på spørsmål. Mange av de personene som klageren har kontaktet, ble overrasket over at leiligheten ble solgt til en så lav pris. Til sammenligning anfører klageren at samtlige av de leilighetene som ble solgt samme helg gikk for kr. 300 000 – 500 000 over takst.
Ut fra en vurdering av markedet, andre solgte leiligheter i området og den prisstigningen som har vært fra 2008, mener klageren at han hadde en grunn til å forvente en pris på ca. kr. 3 100 000.
Klageren mener det er kritikkverdig at innklagede avholdt to separate kontraktsmøter med kjøperen og klageren.
Videre anfører klageren at melding om eierskifte ble sendt boligbyggerlaget allerede den dagen budet ble akseptert, med en overtakelsesdato den 1. august. Klageren mener dette er utenfor normal praksis, og at en slik melding om eierskifte først kan sendes boligbyggerlaget etter undertegnet kjøpekontrakt.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr. 250 000.
Innklagede anfører:
Innklagede tar sterk avstand fra klagerens påstand om at han med vilje har gjennomført et dårlig salg og arbeidet for at en spesiell interessent skulle ende opp som kjøper. Innklagede hadde ingen slik personlig interesse.
Innklagede anfører at megleren aldri har avtalt at hun skulle holde visninger for kjøperen. Megleren har derimot tilbudt seg å ha nøklene på sitt kontor og låne disse ut til megleren som skulle bistå kjøperen dersom klageren følte seg komfortabel med dette. I sms fra kjøper til klageren hvor kjøper skriver ”megler”, mener han nok sin egen megler.
Innklagede har beklaget at han ikke fikk godkjennelse før bildene ble oversendt. Innklagede har informert kjøperen om at bildene ikke kunne brukes. Når kjøperen likevel valgte å bruke bildene, kan ikke innklagede være ansvarlig for dette. Innklagede kontaktet den andre megleren så snart han ble kjent med at bildene var benyttet i annonsering på Finn.no.
Budet ble registrert med feil tidspunkt i datasystemet, men dette ble rettett straks innklagede ble klar over feilen. Innklagede har i e-post til klageren 22. juni skrevet at det ikke ble gitt noe motbud. Det ble avtalt at innklagede skulle forsøke å få kjøperen til å gå opp til kr. 2 750 000 da et eventuelt motbud ville utestenge andre fra budrunden. Klageren og innklagede diskuterte aldri noen tidsfrist, noe som ville vært gjort dersom det var snakk om å gi et motbud.
Alle interessentene på listen ble oppringt og det ble sendt ut tre meldinger fra innklagede. Klageren skulle få sms ved bud, og siden det kun ble inngitt ett bud mottok klageren bare en sms. Innklagede har lagt frem en liste fra Telenor der det fremgår utgående samtaler fra meglers telefon. Her fremkommer verken inngående samtaler eller opprigninger der megleren ikke fikk svar. For å få en slik utvidet liste må sak opprettes hos politiet.
Innklagede anfører at han ikke har mottatt noen henvendelser fra interessenter som mener de ble dårlig fulgt opp.
Innklagede sendte ut akseptbrev med innkalling til kontraktsmøte samme dag som budet ble akseptert. Dette ble sendt både klageren og kjøperen. Innklagede mottok senere en henvendelse fra klageren om at datoen ikke passet. Partene ble da innkalt til separate møter fordi det ikke lot seg gjøre å finne en dato som passet for begge.
Innklagede mener oppdraget er gjennomført i henhold til avtalen og god meglerskikk. Klagerens påstander og krav avvises.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede fastholder at megler selv bekrefter at hun hadde sagt seg villig til å avholde visninger. Dette for at klageren skulle slippe å forholde seg til fremmede meglere. Klageren henviser til sms der han spurte megleren når hun eventuelt vil holde disse visningene. Megler svarte med noen dager da det passet for henne. Det dreide seg altså ikke kun om oppbevaring av nøkler.
Klageren ber ikke innklagede om ta ansvar for at kjøperen brukte de oversendte bildene, men mener innklagede må ta ansvar for å ha oversendt disse uten hans samtykke.
Klageren ønsker en forklaring på hvordan feilene i budjournalen kunne skje, og eventuelt hvilke konsekvenser de kan ha hatt for salget. Klageren mener at budjournalen bør være korrekt for at innklagede skal kunne fremstå seriøs og troverdig.
Klageren henviser til at han har ringt interessentene og at hans bilde ikke stemmer med innklagedes anførsler. Klageren viser til listen fra Telenor og anfører at den beviser at han ble dårlig informert underveis. Den bekrefter at innklagede kun tok kontakt med klageren tre ganger i løpet av budrunden. Klageren vil også påpeke at påfallende mange av samtalene som er foretatt etter at budet kom inn kun varte i få sekunder.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede har hele tiden vært klar på at det ikke var tatt inn noe forbehold i budet om at kjøperen skulle få holde visninger før overtakelse. Klageren hadde således mulighet til å si nei.
Når interessenter som skriver seg på listen ikke er interessert i å legge inn bud på eiendommen, blir nødvendigvis telefonsamtalene ikke så lange. Mange interessenter går på flere visninger og har flere budrunder de følger med på. Innklagede anfører at alle interessentene fikk mulighet til å inngi bud, og at ingen interessenter ble dårlig fulgt opp.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken dreier seg om flere aspekter ved saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler er svært omfattende og bærer preg av gjentakelser, og saksfremstillingen har derfor blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter som partene har fremlagt i saken.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene av partenes forklaring større vekt enn motpartens. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til anførselen om at megleren har tilbudt seg å holde visninger for kjøperen.
Det synes som om hoveddelen av klagen er begrunnet i at klageren mente det ble oppnådd en for lav salgspris. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at det er selgeren selv som aksepterer et bud, og selgeren bærer således risikoen for at budet han aksepterer er akseptabelt. At klageren i ettertid har sett at tilsvarende leiligheter er blitt solgt langt over takst, kan ikke begrunne et ansvar for megleren.
Når det gjelder oppfølgingen av interessenter, forklarer partene seg ulikt. Klageren har imidlertid fremlagt tre sms’er mottatt fra megler. Ut fra sitt innhold, synes sms’ene å være sendt til alle interessentene. Reklamasjonsnemnda må derfor legge til grunn at oppfølgingen av interessentene ikke har vært så mangelfull at det kan gi grunnlag for noe krav mot innklagede.
Meglers oversendelse av bildene uten klagerens godkjennelse, kan være i strid med god meglerskikk dersom det viser klagerens personlige eiendeler. Innklagede har riktignok aktivt forsøkt å rette opp feilen og stoppe bruken ved å ta kontakt med både kjøperen og megleren som kjøperen benyttet seg av. Dette førte til at bildene ble slettet 6. august. Det er ikke opplyst hva som er grunnen til at det tok så lang tid før innklagede grep inn og forsøkte å få annonseringen stoppet. Reklamasjonsnemnda kan uansett ikke se at det er dokumentert at innklagedes mulige forsømmelse har påført klageren noe tap.
Det er ikke dokumentert at innklagede har fulgt opp klageren på en mangelfull måte i løpet av budrunden. Det synes som om klageren hele tiden har mottatt de utsendte sms’ene og dessuten blitt oppringt tre ganger i løpet av noen timer.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at megleren snarest mulig skal innføre mottatte bud i sin budjournal, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Det skal bl.a. gis opplysning om tidspunktet for når bud er mottatt og akseptfrist. Ut fra de opplysningene som er gitt i saken, virker det som om innklagede ikke fullt ut har overholdt plikten til å føre budjournal. Innklagedes forsømmelse på dette punktet har imidlertid ikke påført klageren noe tap og det gir ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved mangelfull føring av budjournal. Dette gir ikke klageren noe krav mot innklagede. For øvrig fører klagen ikke frem.