Saksframstilling
Klagerne kjøpte leilighet i den tro at fellesgjelden var på kr 611.635. Det viser seg, når de nå skal selge igjen, at gjelden er på kr 927.000. Dette fører til lavere prisantydning og økonomisk tap.
Klageren anfører:
Leiligheten ble kjøpt for kr 1.705.000, og prospektet opplyste om en fellesgjeld på kr 611.635. Klagerne begynte å betale inn husleie som angitt i prospektet, og sjekket ikke nærmere om fellesgjelden som var oppgitt var riktig.
Etter to år skulle klagerne selge leiligheten og kontaktet en eiendomsmegler til å forestå salget. Eiendomsmegleren ga en foreløpig prisantydning på kr 1.950.000 basert på befaring og det tidligere prospektet fra innklagede. Han opplyste noen dager senere at han hadde innhentet «salgsoppdrag» fra forretningsføreren hvor det fremkom at fellesgjelden var på kr 927.000 . En takstmann vurderte leiligheten etter dette til kr 1.650.000.
Etter dette kontaktet klagerne forretningsføreren hvor det ble opplyst at fellesgjelden aldri har vært under kr 900.000. Dette synliggjør de ved regnskapene fra 2002 og 2003. Klageren går nok en gang gjennom prospektet fra innklagede hvor det er opplyst om gjeld på kr 611.635, også i dokumentasjonen til takstmann.
Klagerne hadde ikke kjøpt leiligheten hvis det hadde blitt gitt riktige opplysninger om gjelden. Klagerne hadde mest sannsynlig ikke fått lån på et så stort beløp heller.
Alt dette har ført til at de har fått prisantydning lavere enn for to år siden, da de selv kjøpte, som gjør at leiligheten vil bli vanskeligere å selge. De hevder også at de vil bli påført et økonomisk tap i størrelsesorden kr 350.-500.000. Klagerne ønsker avklart hva som kan gjøres, om de kan få erstattet differansen på oppgitt fellesgjeld og reell fellesgjeld, eller i verste fall heve kjøpet.
Innklagede anfører:
Innklagede fikk salgsoppdrag på åtte loftsleiligheter av styret i borettslaget. Styret skulle selv stå for gjennomføringen av hele prosjektsalget. Innklagede måtte derfor forholde seg til styret som profesjonelle under hele prosessen.
Fellesgjelden var et tema i lang tid i forkant av igangsettingen av salget. Styret ville ikke svartmale den fremtidige økonomiske situasjonen for borettslaget, og laget et eget oppsett/regnskap som innklagede måtte selge etter. Det var styret som satt med førstehåndskunnskap og derfor kunne tegnet et mest mulig riktig bilde av hvordan situasjonen ville bli når gjelden skulle deles på åtte flere leiligheter.
Innklagede trykket først prospekter med fellesgjeld opplyst fra forretningsføreren. Disse måtte makuleres etter instruksjon fra styret, hvorpå det ble laget nye etter formel fra styret.
Det ble i salgsoppgaven tydelig gjort oppmerksom på at fellesgjelden ikke var endelig, men stipulert og bygget på foreløpige prognoser etter styrets beste evne. Det er ikke tvil om at dette har virket prisdempende på salget av leilighetene.
Innklagede mener dette ikke er en sak for nemnda, da det ikke er innklagede som kan klandres, men heller styret i borettslaget som valgte å bruke andre tall for beregning av fellesgjeld, enn det forretningsføreren gav innklagede.
Innklagede informerte styret om mulige konsekvenser ved å opptre slik de gjorde, men styret valgte likevel, via sine jurister, at de kunne stå inne for tallene. Styret mente at hvis fellesgjelden avvek grovt fra deres beregninger fikk de gå inn i etterkant og fordele merprisene de fikk pga. eventuelle feil.
Klagerens ytterligere anførsler:
Styret i borettslaget er av klagerne gjort oppmerksom på at avtalt andel fellesgjeld for leiligheten avviker fra borettslagets interne tall. Borettslaget hevder at dets interne beregninger er riktige, og at klagerne er bundet av disse. Borettslaget mener at innklagede er ansvarlig for avviket, noe innklagede bestrider.
Selger og innklagede mener at klagerne kjøpte en leilighet meden akseptert overtakelse av den økonomiske risikoen for rehabiliteringen av borettslaget og utbyggingen av dets åtte loftsleiligheter.
Formentlig var meningen å velte risikoen over på klagerne og andre kjøpere av de nybygde loftsleilighetene. Når man ikke valgte å si dette rett ut, var det sannsynligvis fordi ville bli svært vanskelig å omsette leilighetene.
Spørsmålet i denne saken er om innklagede har bidratt til å villede klagerne i vurderingen av hva fellesgjelden ville bli, og om innklagede på en forsvarlig måte har uttrykt at klagerne var ment å overta en forholdsmessig andel av byggelånet.
I salgsoppgaven fra innklagede står det i punkt 4.1 at
«Kjøper er kjent med boligens stipulerte andel av selskapets fellesgjeld. Beløpet fremkommer av salgsoppgaven og regnskap som er vedlagt og er en del av denne kontrakten. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tallene kan avvike…»
Under punktet «Andel fellesgjeld/husleie»:
«Andel fellesgjeld er stipulert for hver enkelt leilighet. Husleien vil bli justert for fellesgjeld og skal betjene renter og avdrag på langsiktig lån og gunstig husbanklån, samt komm. avgifter, vaktmester m.m. Styret har satt opp foreløpige budsjetter som følger vedlagt. Vi gjør spesielt oppmerksom åp at tallene kan avvike etter variabler som pris oppnådd for boliger, renteutvikling m.m. Foreløpig stipulert husleie utifra dagens multiplikatorer utgjør for
Leilighet 47 Husleie kr 5.725 A.gj kr 611.635 »
Andel fellesgjeld ble kr 927.000.
Det unnskylder ikke innklagede at han henviser til at det var borettslagets styre som satt med førstehåndskunnskap om prosjektet og fremdriften. Innklagede har etter eiendomsmeglingsloven §§ 3-1, 3-6 og 3-7 en selvstendig plikt til å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om salgsobjektet. Innklagede burde sagt fra seg oppdraget dersom opplysninger er utilgjengelige og selger er lite samarbeidsvillig, og dette er til skade for potensielle kjøpere. Innklagede ble instruert av selger, men er ansvarlig etter eiendomsmeglingsloven og den alminnelige culpanorm hvis instruksen etter en forsvarlig vurdering ikke burde vært fulgt.
Innklagedes utsagn vitner om at han ikke har forstått sitt profesjonsansvar.
Klagernes tap må antas å beløpe seg til den økning i andel fellesgjeld som er foretatt, kr 315.365.
Subsidiært bør tapet beregnes på grunnlag av meglervurderingen av leilighetens verdi med salgsprospektets oppgitte fellesgjeld- kr 1.950.000 fratrukket takstens verdivurdering med borettslagets påståtte fellesgjeld- kr 1.650.000, altså kr 300.000.
Atter subsidiært vil tapet være den økning av fellesgjeld som overstiger borettslagets beregninger av fremtidig økning av fellesgjeld, 19 %. Tapet blir da kr 199. 155.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder feilaktig informasjon om fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
I salgsoppgaven heter det:
«Andel fellesgjeld er stipulert for hver enkelt leilighet. Husleien vil bli justert for fellesgjeld og skal betjene avdrag og renter på langsiktig lån og gunstig husbanklån, samt. komm. avgifter, kabel-TV, vaktmester m.m. Styret har satt opp foreløpige budsjetter som følger vedlagt. Vi gjør spesielt oppmerksom på at tallene kan avvike etter variabler som pris oppnådd for boliger, renteutvikling m.m. Foreløpig estimert husleie utifra dagens multiplikatorer utgjør for … . »
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å anta at innklagede hadde eller burde hatt kunnskaper som gjør at denne formuleringen ikke er dekkende.
Forbeholdet gjenspeiler på denne bakgrunn den usikkerhet som heftet ved fellesgjelden. Et eventuelt krav må derforrettes mot selgeren.
Innklagede har tatt forbehold om å komme med ytterligere innspill dersom Reklamasjonsnemnda finner meglerens opptreden kritikkverdig. Et slikt forbehold kan ikke ha gyldighet i forhold til Nemndas vedtak, ettersom dette ville være et forbehold som måtte åpne for fornyet behandling. Dette kan det ikke tas forbehold om.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 8. juni 2005 / 14. juni 2005
| (sign.)
Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.)
Tore Bråthen formann |
(sign.)
Bård Bømark Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |