Klage nr 2012124

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 7. november 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Privatmegleren Tromsø

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte våren 2012 en eierleilighet formidlet gjennom innklagede. Klagen gjelder feil og mangelfulle opplysninger om utbygging på naboeiendommen.

 

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Innklagede formidlet leiligheten tvisten gjelder våren 2012. Klagerne ble umiddelbart interessert i leiligheten og deltok på visning 7. mars. Basert på informasjon som ble gitt i salgsoppgave og på visning, la klagerne inn bud på kr. 3 300 000. Budet ble senere akseptert av selgeren.

 

Kontraktsmøtet ble avholdt 15.mars. I den anledning ble klagerne informert av innklagede om at det skulle bygges et garasjeanlegg foran eierleiligheten. Det ble gitt informasjon om at det var en mulighet for å bygge en etasje med leiligheter over garasjeanlegget. Klagerne hadde

 

ingen innvendinger mot dette da det ikke ville ha nevneverdig betydning for verken solforhold eller innsyn i leiligheten. Overtakelse ble avtalt til 2. april. Klagerne ble ikke gitt ytterligere informasjon om nybyggingen, og salgsoppgaven inneholdt heller ikke informasjon om disse planene.

 

Kort tid etter overtakelse, 19. april, deltok klagerne på informasjonsmøte hos utbyggeren. Klagerne ble her gjort oppmerksomme på at planen var å bygge et større leilighetsbygg med totalt seks etasjer. Hele området var i tillegg planlagt omregulert i forhold til gjeldende reguleringsplan. Opplysningene kom som en stor overraskelse på klagerne som kun hadde blitt informert om at bygget skulle inneholde garasjeanlegg, samt én etasje med leiligheter. Klagerne ble også oppmerksom på at byggeplanene hadde blitt påbegynt allerede høsten 2010. Ett år senere skal planene ha vært offentlig tilgjengelige.

 

Klagerne anfører at innklagede var klar over disse planene før kjøp og kontraktsmøte. Dette begrunnes i at opplysningene var tatt inn i en salgsoppgave utarbeidet av innklagede ved et annet salg høsten 2011. Det siteres fra denne salgsoppgaven:

 

”På parkeringsplassen mot sør [gnr. 000 bnr. 0000/0000] planlegges det oppføring av leilighetsbygg over 4-5 etasjer med garasjeanlegg”

 

Klagerne mener innklagede etter dette ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Innklagede skal som svar på klage fra klagerne ha erkjent at opplysningene kunne hatt betydning for kjøpere, men at ansvarlig megler ikke hadde inngående kunnskap om utbyggingsplanene.

 

For klagerne ville disse opplysningene vært av vesentlig betydning ved vurderingen av om de ønsket å kjøpe leiligheten. Byggeplanene slik de fremstår i ettertid, er mer omfattende enn det klagerne ble gitt opplysninger om.

 

Klagerne krever prinsipalt at Reklamasjonsnemnda utmåler erstatning på skjønnsmessig grunnlag. Subsidiært krever klagerne at det fastslås at det foreligger en erstatningsplikt.

 

Klageren krever også at innklagede dekker deres utgifter i form av klagegebyr og bistand av advokat. Det følger av vedlegg til klagen at dette beløper seg til kr. 35 031,25.

 

Innklagede anfører:

I forbindelse med forberedelse/ gjennomføring av oppdraget ble det, sammen med annen informasjon, innhentet og fremlagt for klagerne gjeldende reguleringsplan for området. Ansvarlig megler informerte også klagerne om at det pågikk arbeid med omregulering og utbygging av naboeiendommen. Da arbeidet med salg av leiligheten pågikk, hadde innklagede svært begrenset kunnskap om omfanget av utbyggingen, og hadde ikke mottatt planer for naboeiendommen. Det var imidlertid kjent at eiendommen skulle utbygges, og megleren opplyste klagerne om at det var planlagt garasjeanlegg med leiligheter over. Det ble ikke gitt opplysninger om byggehøyde eller plassering, og følgelig ikke opplyst at utbyggingen var begrenset til en boligetasje over garasjeplan.

 

Parallelt med salget av leiligheten arbeidet innklagede med salg av et større prosjekt for utbyggeren. Prosjektet grenset til leilighetens naboeiendom og prosjektinformasjonen inneholdt derfor opplysninger om utbyggingen på naboeiendommen. Ansvarlig megler for salget av leiligheten arbeidet ikke med salg av dette prosjektet og hadde derfor ikke inngående kunnskap om utbyggingen. Innklagede mener ikke at dette isolert fritar innklagede for eventuelt ansvar, men er likevel opptatt av å få frem at det ikke bevisst ble tilbakeholdt opplysninger fra ansvarlig megler.

 

Da innklagede mottok reklamasjon fra klagerne, orienterte han om at det fremdeles ikke var klart hva som ville bli bygget på naboeiendommen, og anbefalte klagerne å stille klagen i bero inntil det ble avklart om utbyggingen medførte sjenanse for deres leilighet.

 

Innklagede har foretatt ytterligere undersøkelser etter at han mottok klagen og har mottatt siste forslag til skisseprosjekt med oversiktsbilder fra utbyggeren. Disse viser sol-/ skyggestudier for området. Planforslaget vil etter all sannsynlighet bli fremmet for kommunen i løpet av oktober. Bebyggelsen i planen har 2-3 boligetasjer med parkeringskjeller, og bebyggelsen er trukket langt bort fra grensen til klagernes eiendom. Avstanden mellom byggene blir ca 25 meter, og både eksisterende vegetasjon og snødepot mellom bygningene beholdes.

 

Innklagede anfører at han innhentet og fremla tilgjengelig informasjon fra kommunen før avtaleinngåelsen og mener derfor at han har overholdt sin opplysningsplikt. Innklagede har ikke kjennskap til at det forelå ny situasjonsplan eller tegninger tilgjengelig på tidspunket for avtaleinngåelsen, men informerte klagerne om at det var planer om utbygging på naboeiendommen.

 

Innklagede mener det ikke er grunnlag for erstatning, og at klagerne ikke har lidt noe økonomisk tap. 

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder manglende og feilaktige opplysninger om utbygging på nabotomt.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Reklamasjonsnemnda mener derfor at klagen må avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.

 

 124/12