Klage nr 2012115
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. november 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Norsk Megling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede i 2006. Da denne eiendommen skulle selges, ble klagerne påført et skattekrav fordi de solgte med gevinst. Klagerne mener skattekravet kunne vært lavere dersom de hadde mottatt den tiltrekkelige dokumentasjonen på sine utgifter under kjøpsprosessen.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne oppsøkte innklagede høsten 2006 med et ønske om å kjøpe eiendom i Italia. Samme høst la klagerne inn et bud på € 135 000 for en eiendom. Etter budet ble 10 prosent av kjøpesummen innbetalt til innklagedes konto i Italia og transaksjonen ble utført den 13. november 2006. Det resterende ble innbetalt den 27. februar 2007. Til sammen innbetalte klagerne € 155 410. Klagerne betalte også meglerprovisjon på kr. 35 000 til innklagedes norske konto.
Eiendommen ble overtatt i april 2007.
Klagerne har uttallige ganger etter overtakelsen vært i kontakt med innklagede med krav om dokumentasjon på de forskjellige utgiftene utover kjøpesummen. Klagerne har ikke mottatt noen faktura som viser hva de forskjellige beløpene er blitt brukt til. Etter gjentatte purringer skal innklagede ha svart at klagerne ikke ville få bruk for denne dokumentasjonen, til tross for at de i informasjonsbrev datert 17. oktober 2007 opplyste om viktigheten av disse.
Da klagerne solgte eiendommen i 2010, viste det seg at de hadde bruk for dokumentasjon på diverse utgifter de hadde hatt ved kjøpet i 2007. Eiendommen ble solgt med gevinst, og det påløp derfor et skattekrav. Dette kravet kunne i følge klagerne vært unngått dersom dokumentasjon vedrørende megler, notar, gebyrer og lignende hadde vært fremlagt, da gevinsten ved salget ville vært mindre. Kravet om skatt forfalt i august 2011 etter at faktura fra notar X pålydende ca € 6 500 ble dokumentert. Skattekravet ble på til sammen kr. 25 000, noe som ville vært unngått dersom de også kunne dokumentert andre utgifter i forbindelse med kjøpet.
Allerede i juni 2011 kontaktet klagerne innklagede for å få en oversikt over de forskjellige utgiftene ved kjøpet. Den 27. september mottok de en faktura fra X som stammet fra 2. april 2007. Beløpet på denne fakturaen avviker betraktelig fra de transaksjonene som er foretatt. Denne fakturaen kom fire år etter at klagerne første gang hadde bedt om den. Den utløsende faktoren kan ha vært at klagerne informerte innklagede om at de vurderte å gå til media med saken.
Klagerne mener at innklagede er ansvarlig for uaktsom skade voldt av selskapets ansatte, jf. erstatningsloven § 2-1. Klagerne mener det kan ses hen til eiendomsmeglingsloven § 6-3 for en veiledning av hva som rammes av en meglers profesjonsansvar. Klagerne mener at innklagede plikter å gi sine klienter en oppstilling av utgiftene ved et kjøp, særlig når det foreligger en forespørsel om det.
Klagerne mener innklagede har brutt sitt profesjonsansvar og også opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstattet skattekravet pålydende kr. 23 018, samt utgifter til juridisk bistand som per klagedatoen utgjorde kr. 19 500.
Av spesifisert klage datert 24. august fremkommer følgende:
Da klagerne kjøpte boligen, ble det avtalt at innklagede skulle ta seg av papirarbeidet samt undersøke om det forelå heftelser på eiendommen. Klagerne så det som en selvfølge at dette var gjort. Da de skulle selge eiendommen, viste det seg imidlertid at innklagede ikke hadde undersøkt dette. Ved salget av eiendommen kunne ikke kontraktsigneringen gjennomføres fordi tegningene som var innhentet, ikke tilsvarte eiendommen. Det ble konstatert at boligen hadde blitt ombygd noen år tidligere, og at dette ikke var meldt til kommunen. Slike forhold skulle innklagede ha sjekket før klagerne betalte og overtok boligen.
På bakgrunn av denne feilen fikk klagerne en bot fra kommunen på € 516. Kommunen krevde videre nye tegninger av eiendommen, noe klagerne måtte betale € 873 for. Dette var utgifter som måtte betales før eiendommen kunne selges og kontrakt med kjøperen kunne undertegnes.
Etter omfattende korrespondanse i 10- 11 måneder besluttet innklagede å dekke disse utgiftene. Klagerne ønsker likevel å belyse dette for Reklamasjonsnemnda da de mener at innklagede har brutt flere av sine plikter i forbindelse med kjøpet. Klagerne mener innklagede også på dette punktet har handlet i strid med god meglerskikk.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at eiendomshandel i Italia skiller seg vesentlig fra eiendomshandel i Norge. Den italienske meglerens rolle er å vise fram boligen han har fått i oppdrag å selge. Flere meglere kan ha salgsoppdrag på samme bolig.
Innklagede har engasjert kontrakts- og oppgjørsmedhjelpere, advokater, revisorer, notarer og andre med offisiell myndighet til å innhente de nødvendige eiendomsopplysninger, representere og bistå deres kunder i hele kjøpsprosessen. Dette gjelder i alle land som innklagede opererer i.
I oppdragsavtalen punkt 8,2 har innklagede blant annet spesifisert:
”Vår undersøkelsesplikt begrenses til de opplysninger megler og oppdragsgiver mottar fra utenlandsk megler/advokat og notar. [Innklagede] forestår og foretar aldri oppgjør eller bistår aktivt i oppgjørsprosedyren, bortsett fra å videre bringe informasjon om overføring av oppgjør til meglerens/advokatens eller notarens konti.”
Innklagede har ved salg i Italia et fast samarbeid med X. Han har en italiensk tittel som i Norge ville kunne sammenliknes med en statsautorisert revisor med juridisk kompetanse på blant annet transaksjoner av eiendom.
Før skjøtet ble utarbeidet, foretok X sine lovpålagte undersøkelser av eiendommen. Han innhentet alle de nødvendige dokumentene til notaren. Notaren har i følge innklagede en undersøkelses- og opplysningsplikt på linje med en norsk eiendomsmegler.
Da klagerne var på visning, var det ikke krav om opptegning av leiligheter ved salg. For den leiligheten de var interessert i forelå det ingen registrerte tegninger. X foreslo da at klagerne burde få tegnet opp leiligheten av en godkjent takstmann/arkitekt og få tegningene registrert. Tegninger ble bestilt og betalt av klageren. Ett par år etter kjøpet klaget klageren på at de ikke hadde fått bruk for disse tegningene, og X valgte da å erstatte klagerens kostnad. Det var altså ikke innklagede, men X som erstattet disse kostnadene.
Salget skjedde etter 31. mai 2010 da det ble vedtatt en ny lov i Italia som krever at alle leiligheter selges med registrerte tegninger. Hadde klagerne fulgt X’ råd angående opptegning, ville utgiftene ved det nye salget vært unngått.
Innklagede mener han ikke på noen måte har brutt sine plikter ved kjøpet av eiendommen.
Han presiserte ovenfor klagerne at de selv skulle ta vare på alle bankoverføringene slik at de hadde dokumentasjon på den totale kjøpesum og omkostningene som var betalt via bank til Italia.
Innklagede anfører også at klagerne ikke har dokumentert noe grunnlag for og utregning av skattekravet. Klagerne har fått kvitterting for alle innbetalinger, men de vil ikke forstå eller hensynta de reglene som gjelder i Italia med hensyn til reglene for fradragsføring av utgifter. X har detaljert orientert klagerne om disse reglene.
Innklagede har verken brutt norsk eller italiensk lov, og han har heller ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleroppdraget er gjennomført, skjøtet uten heftelser er tinglyst og klagerne har fått all tilgjengelig informasjon før, under og etter kjøp av innklagede og hans kontrakts- og oppgjørsmedhjelper X.
Klagerens ytterligere anførsler:
Når det gjelder saken om tegningene og pålegget fra kommunen, anser klagerne seg ferdig med denne.
Denne klagesaken omhandler skattekravet klagerne er blitt påført. Hovedtema i saken er hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å dokumentere hva de ulike overføringene fra klagerne til innklagede har gått til, og således påført klagerne et økonomisk tap.
Klagerne mener innklagede tar feil når det anføres at skattekravet ikke er dokumentert. Dokumentasjon på dette ble fremlagt allerede ved første klage. Innklagede hevder også i sitt tilsvar at klagerne har mottatt alle kvitteringer. Dette er ikke riktig. Klagerne har kun mottatt kvittering fra X på hans tjenester. Klagerne anfører at innklagede ikke har dokumentert at alle kvitteringer er sendt dem.
Det er også feil at eiendommen ble solgt etter at ny lov trådte i kraft 31. mai 2010. Kjøpekontrakten ble undertegnet den 12. april 2010.
Klagerne har per dato for disse kommentarene måtte benytte seg av juridisk rådgivning til kr. 18 000 og krever dette dekket av innklagede i tillegg til skattekravet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede henviser til at deres kontraktsmedhjelper, X, i sin kommentar til klagen mener skattekravet ikke er dokumentert.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder dokumentasjon av utgifter ved kjøp av bolig i utlandet
Reklamasjonsnemnda har ingen forutsetning for å vurdere hvilke utgifter som er fradragberettigede ved gevinstbeskatning etter italiensk lov. Hvorvidt det skattekrav klagerne er blitt påført kunne vært mindre dersom tilstrekkelig dokumentasjon ble fremlagt, vil derfor ikke bli vurdert. Klagen avvises for så vidt gjelder dette spørsmålet, jf. Avtale om reklamasjonsnemnd punkt 2.
Reklamasjonsnemnda vil etter dette kun vurdere spørsmålet om hvorvidt innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å fremlegge dokumentasjon på hva klagernes innbetaling har gått til. Innklagede på sin side påstår at kvitteringer er sendt klagerne, men har ikke dokumentert dette. Det legges således til grunn at klagerne ikke har mottatt noen spesifisering av hva deres innbetaling har gått til å dekke.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 at megler plikter å skrive rekning. Denne regningen skal i følge eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 annet ledd inneholde en spesifisert oversikt over alle utlegg i tillegg til en spesifisering av innklagedes arbeid. Det er ikke godtgjort for Reklamasjonsnemnda at innklagede har sendt klageren en slik oppgjørsoppstilling, og innklagede har således brutt god meglerskikk. Innklagede må etter dette dekke klagernes dokumenterte tap som følge av denne feilen. Hvorvidt skattekravet er et tap som følge av manglende dokumentasjon, har Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å ta stilling til.
Konklusjon:
Innklagede har brutt god meglerskikk og må erstatte klagernes tap i henhold til bemerkningene ovenfor.