Klage nr 2012121
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 26. november 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold AS avd Larvik
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte i mai 2010 en bolig formidlet gjennom innklagede. Kjøpesummen var kr.
4 210 000 og overtakelse ble avtalt til 14. juni 2010. På eiendommen sto en hagestue. På kontraktsmøtet ble det gitt informasjon om at det var en klagesak vedrørende godkjennelsen av denne hagestuen. Etter overtakelse ble det fattet vedtak hos Fylkesmannen om at hagestuen ikke var lovlig oppført og derfor måtte fjernes. Klageren krever erstatning fra innklagede på bakgrunn av manglende opplysninger vedrørende klagesaken.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren krever erstatning fra innklagede for manglende opplysninger om forhold som innklagede kjente til og som han burde forstått var opplysninger klageren regnet med å få og som kunne få betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og avhendingsloven § 3-7.
Bakgrunnen for kravet er at det på eiendommen var oppført en hagestue uten at dette var omsøkt og godkjent av kommunen. Da eiendommen ble lagt ut for salg, var det en pågående klagesak vedrørende hagestuen. Dette var kjent for innklagede og fremgikk også av salgsoppgaven. Klageren ble imidlertid først gjort kjent med denne under kontraktsmøtet. Innklagede skal i den forbindelse ha beroliget klageren med at det ikke var noe å bekymre seg for.
Eiendommen ble i november 2009 solgt til X, som aldri flyttet inn i huset, men la det ut for nytt salg våren 2010. Innklagede foresto begge disse salgene.
Klageren var på privat visning med selgeren. På visningen fikk klageren ikke salgsoppgave, og bud ble således inngitt på bakgrunn av visningen alene. Under kontraktsmøtet den 2. juni ble klageren for første gang gjort oppmerksom på at det pågikk sak om hagestuens byggetillatelse. Bindende avtale var på det tidspunkt allerede inngått mellom klageren og selgeren.
Det fremgår av brev fra innklagede datert 21. november 2011 at innklagede så tidlig som 20. januar 2010 leste en artikkel i lokalavisen om at det hadde pågått en tvist. Planutvalget skulle, etter en befaring, ha besluttet at hagestuen kunne stå. Innklagede skal også ha innhentet informasjon fra kommunen, men det fremkommer ikke av denne at det var en pågående tvist. Det fremkommer videre av det nevnte brevet at innklagede kontaktet tidligere eier, selger i 2009. Innklagede fikk da opplysninger om at det fremdeles pågikk tvist vedrørende byggetillatelsen for hagestuen idet kommunens byggevedtak var innklaget til Fylkesmannen.
Etter flere klagerunder forelå endelig vedtak fra fylkesmannen den 13. september 2011 hvor det ble konkludert med at hagestuen ikke hadde de nødvendige tillatelser og derfor måtte rives.
Hagestuen er nå revet og klageren har således blitt påført et økonomisk tap. Dette tapet utgjør differansen mellom den pris klageren betalte for eiendommen med hagestue og den pris hun eventuelt vil oppnå ved et salg uten hagestuen. Hagestuen lå slik til på eiendommen at den hadde god utsikt. Klageren anslår denne verdidifferansen til minst kr. 200 000, men tar forbehold om at senere takstrapport eller annen informasjon skulle danne grunnlag for endret tap.
Klageren mener at innklagede etter avisoppslaget hadde en oppfordring til å undersøke om kommunens vedtak var klaget inn til Fylkesmannen. Innklagede ble uansett gjennom samtaler med tidligere eier av eiendommen informert om at klagesak var fremmet i mai overfor fylkesmannen. Da klagerens bud ble inngitt den 31. mai kl 16.00, legger klageren til grunn at innklagede var klar over klagesaken hos Fylkesmannen før hennes bud ble inngitt. Innklagede hadde således en mulighet til å gi klageren disse opplysningene før handelen ble inngått.
Klageren mener at innklagede ikke kan frasi seg ansvaret for å gi opplysninger på bakgrunn av at opplysningene ble gitt i salgsoppgave eller egenerklæring fra selger når disse dokumentene ikke er gitt klageren. Overfor kjøpere som ikke har hatt anledning til å sette seg inn i det skriftlige materiellet utarbeidet i forbindelse med salget, må megler ha et særskilt ansvar for å opplyse om forhold som fremgår der, men som det ikke ville være naturlig for kjøper å be om opplysninger om. Klageren anfører at opplysningsplikten må rekke langt når det gjelder vesentlig informasjon om eiendommen som megleren kjenner til.
Endelig vedtak ble fattet av Fylkesmannen den 29. oktober 2012.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble solgt to ganger gjennom innklagede. Dette skjedde i 2009 og i 2010. Eiendommen består av et hovedhus samt en hagestue. Hagestuen ble godkjent av kommunen, men godkjenningen ble innklaget til Fylkesmannen og avgjørelse i klagesaken falt etter at eiendommen var solgt og overtatt. Endelig vedtak fra Fylkesmannen er at hagestuen er ulovlig og må fjernes.
Ansvarlig megler i saken har vært av den forståelse at hagestuen var godkjent, noe som også underbygges av informasjon fra kommunen, samt avisartikkel om endelig godkjennelse av hagestuen i lokalavisen den 20. januar 2010.
At det hadde vært en klagesak om hagestuen ble informert om i salgsoppgaven, nærmere bestemt i selgers egenerklæring. Salgsoppgaven har ligget tilgjengelig på nett under hele salgsprosessen.
Eiendommen ble første gang solgt via innklagede i 2009. Kjøper var X. Innklagede hadde ikke fått informasjon verken fra kommunen eller selgeren om at det var et ulovlig bygg på eiendommen. Beklageligvis avgikk X med døden, og hans kone ønsket ikke å flytte inn i boligen. Innklagede fikk oppdraget med å selge eiendommen på nytt. Innklagede innehentet i den forbindelse ny informasjon fra kommunen den 10. mai 2010, men heller ikke her fremgikk det at det var et ulovlig bygg på eiendommen eller at det var en pågående klagesak om godkjennelse av bygget. Boligen ble vist frem direkte av selger uten at innklagede kjente til dette. Den 28. mai 2010 la klageren inn bud pålydende kr. 3 750 000. Etter endt budrunde fikk klageren den 31. mai aksept for sitt siste bud pålydende kr. 4 210 000.
Klageren hadde ikke hatt kontakt med innklagede eller mottatt informasjon fra innklagede før budet ble inngitt.
Under kontraktsmøtet kom det frem at godkjenningen var påklaget og at klageren ikke var kjent med naboklagen. Selgeren informerte da både innklagede og klageren om saken. Klageren signerte deretter kontrakten og handel ble gjennomført. Det medfører ikke riktighet at innklagede beroliget klageren med at det ikke var noe å bekymre seg over. Innklagede var på dette tidspunktet også overrasket over at det var en pågående klagesak.
Etter innklagedes syn må en eiendomsmegler kunne forholde seg til opplysninger gitt av kommunen om at tiltak er godkjent. Innklagede fikk ved begge salgene opplyst av kommunen at hagestuen var godkjent. Den eneste informasjonen innklagede ble gitt av selger var i egenerklæringen der det sto ”klagesak vedr hagestue”. Innklagede kan ikke se at dette medfører at de skulle gjennomført ytterligere undersøkelser utover det som ble gjort hos kommunen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede anfører at han må kunne forholde seg til de opplysninger som mottas fra kommunen. Slik klageren forstår innklagede, dreier det seg her om den generelle informasjonen som meglere normalt innhenter fra kommunen via Infoland.
I et tilfelle hvor megler innhenter opplysninger fra kommunen og det der ikke fremgår at det skal være noe ved eiendommen som bør sjekkes nærmere, og megler heller ikke på annen måte har slik kunnskap, er klageren enig med innklagede. Hvor megler imidlertid har kjennskap, enten fra selgeren eller på annen måte, til at det har vært forhold på eiendommen som kan ha betydning for kjøpere, må man forvente at megler foretar ytterligere undersøkelser. I denne saken har innklagede forut for salgsprosessen hatt slik kjennskap til forhold på eiendommen. Når det i tillegg er opplysninger som relativt enkelt kunne avklares ved en henvendelse til kommunens byggesaksavdeling, kan det ikke aksepteres at innklagede har latt være å foreta slike undersøkelser.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende opplysninger om tvist vedrørende godkjenning av en hagestue på eiendommen.
Informasjon om tvist angående tillatelsen til ett av eiendommens bygg er etter Reklamasjonsnemndas syn en opplysning megleren plikter å formidle til interessenter før handel sluttes, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Dette forutsetter selvfølgelig at det er snakk om informasjon som megler kjente eller burde kjenne til.
Reklamasjonsnemnda har fått fremlagt egenerklæring fra selgerne i både første og andre salg av boligen. I Egenerklæring datert 8. mai 2010 står det under spørsmål 13: ”klagesak mot [x] kommune ang. hagestue.” Da innklagede fikk oppdraget med å selge boligen og det ble fremlagt en egenerklæring fra selgeren som inneholdt informasjon om en tvist hos kommunen, hadde innklagede en sterk oppfordring til å undersøke dette nærmere. Innklagede anfører at han først ble kjent med at det hadde vært en tvist angående hagestuen gjennom et oppslag i lokalavisen 20. januar 2010, men at det i denne artikkelen hadde vært skrevet at tillatelse ble gitt. En megler kan i et tilfelle hvor han gjennom selgerens egenerklæring har fått nyere informasjon om at det var en klagesak, ikke legge eldre, ubekreftet informasjon om saken til grunn.
Reklamasjonsnemnda mener innklagede i dette tilfellet skulle undersøkt ytterligere om saken. Det er ikke dokumentert at innklagede ved innhenting av informasjon om eiendommen har spurt spesielt etter tvister angående hagestuen, og innklagede har etter Reklamasjonsnemndas oppfatning dermed brutt sin undersøkelsesplikt.
Når det gjelder tapets størrelse, er dette ikke tilstrekkelig dokumentert til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til dette.
Konklusjon:
Innklagede har brutt god meglerskikk og blir ansvarlig for klagerens økonomiske tap.